Disdetta senza preavviso dal contratto di locazione, quali conseguenze ?

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto di durata, vale a dire, sia il locatore che il conduttore sono tenuti a rispettare il contratto, e ad adempiere le obbligazioni derivanti dallo stesso, fino alla scadenza prevista dal contratto stesso, salvo disdetta.

La Legge, tuttavia, prevede la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale, in modo molto diverso per il locatore, rispetto al conduttore.

Il proprietario dell’immobile, infatti, non può liberarsi dal contratto di locazione, fino alla scadenza dello stesso, ed anzi, anche alla prima scadenza del contratto, può evitare che lo stesso si rinnovi tacitamente, solo in presenza di determinate cause previste tassativamente dall’art. 3 della Legge n° 431/1998.

Il conduttore, invece, può anche lasciare l’immobile prima della scadenza, art. 3, comma 6°, Legge n° 392/1978, purchè sussistano “gravi motivi” (sull’interpretazione della gravità dei motivi la giurisprudenza è molto “generosa” con il conduttore : in linea generale, è stato affermato che tali motivi “non possono attenere alla semplice valutazione soggettiva e personale del conduttore sulla convenienza o meno di continuare a occupare l’immobile locato, ma devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione” – Cass., sent. n. 26892 del 19.12.2014, però poi, nella prassi giudiziaria, sono stati avallati la gran parte dei casi di recesso anticipato del conduttore, come, ex multis, il caso del conduttore recedente dal contratto per l’abbaiare del cane del vicino – Cass. sent. n. 12291/14 del 30.05.2014), e, soprattutto, purchè il recesso sia esercitato con preavviso di sei mesi, a meno che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti non stabilisca un preavviso minore.

In conclusione, pertanto, se si è conduttori di un immobile, e si ha deciso di lasciare l’immobile, si potrà farlo liberamente, ma, al locatore dovranno essere corrisposte le mensilità del canone di locazione, per i sei mesi successivi alla comunicazione della disdetta.

Fin qui, il dettato legislativo; la Giurisprudenza, però, ha integrato il quadro normativo, con la seguente specificazione : le sei mensilità (o meno, se così dispone il contratto) del canone di locazione, sono dovute solo se l’immobile rimane effettivamente sfitto, per tutti i sei (o meno) mesi successivi, al rilascio dell’immobile : “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).

Ciò vuol dire che il locatore non potrà richiedere immediatamente al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, per ciascuna rata, il termine del mese relativo, dal momento che, se lo stesso conduttore richiedesse sin da subito i canoni, nel caso in cui l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.

Pertanto, anche qualora il locatore dovesse ottenere dal Tribunale competente, l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, per le mensilità future, fino al termine dei sei mesi successivi al recesso, tale decreto ingiuntivo potrà essere vittoriosamente opposto, per inesigibilità del credito.

Molta attenzione, inoltre, si deve prestare, anche, – dal punto di vista del conduttore – alla forma della comunicazione di recesso, che dev’essere inoltrata a mezzo raccomandata a/r al locatore, e deve contenere un’indicazione esplicita dell’esercizio del diritto di recesso, anche se, sul punto, la Giurisprudenza è “venuta in soccorso” di una conduttrice che aveva comunicato al locatore una generica volontà di lasciare l’immobile, desumendo dalla circostanza per cui il locatore aveva incaricato un’agenzia immobiliare di reperire un nuovo inquilino, la prova del fatto che il locatore avesse effettivamente recepito il significato della comunicazione da parte della conduttrice (Cassazione, Sezione III, Sentenza 23 ottobre 2012, n. 18167).