Comunicazioni

 

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto di durata, vale a dire, sia il locatore che il conduttore sono tenuti a rispettare il contratto, e ad adempiere le obbligazioni derivanti dallo stesso, fino alla scadenza prevista dal contratto stesso, salvo disdetta.

La Legge, tuttavia, prevede la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale, in modo molto diverso per il locatore, rispetto al conduttore.

Il proprietario dell’immobile, infatti, non può liberarsi dal contratto di locazione, fino alla scadenza dello stesso, ed anzi, anche alla prima scadenza del contratto, può evitare che lo stesso si rinnovi tacitamente, solo in presenza di determinate cause previste tassativamente dall’art. 3 della Legge n° 431/1998.

Il conduttore, invece, può anche lasciare l’immobile prima della scadenza, art. 3, comma 6°, Legge n° 392/1978, purchè sussistano “gravi motivi” (sull’interpretazione della gravità dei motivi la giurisprudenza è molto “generosa” con il conduttore : in linea generale, è stato affermato che tali motivi “non possono attenere alla semplice valutazione soggettiva e personale del conduttore sulla convenienza o meno di continuare a occupare l’immobile locato, ma devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione” – Cass., sent. n. 26892 del 19.12.2014, però poi, nella prassi giudiziaria, sono stati avallati la gran parte dei casi di recesso anticipato del conduttore, come, ex multis, il caso del conduttore recedente dal contratto per l’abbaiare del cane del vicino – Cass. sent. n. 12291/14 del 30.05.2014), e, soprattutto, purchè il recesso sia esercitato con preavviso di sei mesi, a meno che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti non stabilisca un preavviso minore.

In conclusione, pertanto, se si è conduttori di un immobile, e si ha deciso di lasciare l’immobile, si potrà farlo liberamente, ma, al locatore dovranno essere corrisposte le mensilità del canone di locazione, per i sei mesi successivi alla comunicazione della disdetta.

Fin qui, il dettato legislativo; la Giurisprudenza, però, ha integrato il quadro normativo, con la seguente specificazione : le sei mensilità (o meno, se così dispone il contratto) del canone di locazione, sono dovute solo se l’immobile rimane effettivamente sfitto, per tutti i sei (o meno) mesi successivi, al rilascio dell’immobile : “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).

Ciò vuol dire che il locatore non potrà richiedere immediatamente al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, per ciascuna rata, il termine del mese relativo, dal momento che, se lo stesso conduttore richiedesse sin da subito i canoni, nel caso in cui l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.

Pertanto, anche qualora il locatore dovesse ottenere dal Tribunale competente, l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, per le mensilità future, fino al termine dei sei mesi successivi al recesso, tale decreto ingiuntivo potrà essere vittoriosamente opposto, per inesigibilità del credito.

Molta attenzione, inoltre, si deve prestare, anche, – dal punto di vista del conduttore – alla forma della comunicazione di recesso, che dev’essere inoltrata a mezzo raccomandata a/r al locatore, e deve contenere un’indicazione esplicita dell’esercizio del diritto di recesso, anche se, sul punto, la Giurisprudenza è “venuta in soccorso” di una conduttrice che aveva comunicato al locatore una generica volontà di lasciare l’immobile, desumendo dalla circostanza per cui il locatore aveva incaricato un’agenzia immobiliare di reperire un nuovo inquilino, la prova del fatto che il locatore avesse effettivamente recepito il significato della comunicazione da parte della conduttrice (Cassazione, Sezione III, Sentenza 23 ottobre 2012, n. 18167).

462 commenti

  1. Buongiorno,

    volevo capire come funziona il pagamento dell’affitto per l’ultima settimana da pagare.
    Le spiego meglio:
    1. Il contratto d’affitto e’ partito il 22 del mese, quindi io ogni 22 del mese pago l’affitto.
    2. La disdetta l’ho data il 31 gennaio del mese, percio’ dovrei pagare l’affitto per i successivi 6 mesi, ovvero fino al 31 luglio.
    3. Il 22 Giugno faro’ l’ultimo pagamento per il mese 22.06.2024 fino al 22.07.2024, ma poi resteranno ancora i giorni dal 22.07.2024 al 31.07.2024… come si fa solitamente a pagare questi ultimi 9 giorni rimasti?

    Grazie mille,
    Andrei

    • Buonasera Andrei,
      se il contratto scade il 22/07/2024, non devi pagare la quota della rata mensile, relativa al periodo 23/07-31/07.

      Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo
      Cordiali saluti.

  2. Buonasera Avvocato,
    Le scrivo per un dubbio riguardante un contratto d locazione in solido. Il caso è quello classico di affitto a studenti con contratto in solido, è ammissibile in queste situazioni il recesso parziale? Da quanto so la legge ammette che uno solo dei conduttori possa recedere dal contratto senza che ciò ricada sugli altri conduttori, salvo che vi sia clausola espressa di divieto nel contratto medesimo. Mi chiedevo, dunque, se questa clausola, estrapolata dal contratto di locazione, abbia valore di clausola divieto di diritto parziale o meno “18) SOLIDARIETA – Tutte le obbligazioni che, in forza del presente atto, sono state poste a carico del locatore e/o della parte locatrice fanno carico ai sottoscritti Sigg.ri … fra loro in solido, così come tutte le obbligazioni che, in forza del presente atto, sono state poste a carico del conduttore e/o della parte conduttrice fanno carico ai sottoscritti Sigg.ri … fra loro in solido”. A fronte di ciò, se uno solo dei conduttori dovesse recedere (con preavviso di sei mesi, raccomandata ..) ciò implicherebbe il recesso anche degli altri? Preciso in ultimo che nulla su questo punto è detto nella parte del contratto concernente il recesso.
    La ringrazio per il Suo aiuto e le auguro buona serata!
    Bianca

  3. Buonasera Avvocato,
    vorrei chiederle un chiarimento per una situazione che riguarda il contratto in solido. Il caso è il classico affitto a studenti con contratto in solido: se uno solo di questi volesse recedere dal contratto (con preavviso di sei mesi, raccomandata ..) questo comporterebbe il recesso anche per gli altri conduttori? Da quanto so è assolutamente ammissibile il recesso parziale, salvo che nel contratto non vi sia una clausola esplicita che lo vieti; ora mi chiedevo se questa, estrapolata dal contratto di locazione, possa essere considerata, appunto, clausola esplicita che vieta il recesso parziale, o se invece è possibile per uno solo dei conduttori recedere senza pregiudizio per gli altri: “18) SOLIDARIETA’ – Tutte le obbligazioni che, in forza del presente atto sono poste a carico del locatore e/o della parte locatrice fanno carico ai sottoscritti sigg,ri …. fra loro in solido, così come tutte le obbligazioni che, in forza del presente atto, sono state poste a carico del conduttore/i della parte conduttrice fanno carico ai sottoscritti sigg.ri ….. fra loro in solido.” Nulla a riguardo viene detto nella clausola de contratto he parla del recesso –
    La ringrazio molto per il suo aiuto e buona serata!

    • Buongiorno Bianca,
      da quanto mi esponi, ritengo che il recesso parziale sia possibile (sempre, beninteso, che ne sussistano i presupposti, e sempre, fermo restando il preavviso previsto dal contratto); la conseguenza sarà che il contratto rimarrà intestato agli studenti che non avranno receduto dal contratto, che continueranno ad essere obbligati, in solido, al pagamento dell’intero canone.

      Naturalmente, la conseguenza di ciò sarà che la quota del canone a carico di ciascuno studente aumenterà; immagino, pertanto, che gli studenti ti proporranno di “rimpiazzare” il co-conduttore uscente, con un altro soggetto, e, in tal caso, Tu sarai libera di accettare o meno l’ipotesi di subentro.

      Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  4. Egregio Avvocato,
    sono il locatore di un appartamento per il quale è stato stipulato un contratto 4+4 con cedolare secca.
    Siamo al settimo anno, quindi è in essere il primo rinnovo, avvenuto tacitamente e senza problemi di sorta.
    Purtroppo mi trovo nella necessità di dover sfrattare l’inquilino prima della scadenza naturale (Settembre 2025) perchè a breve non avrò un altro posto dove vivere. Vorrei chiederLe se è sufficiente inviare una raccomandata, specificando le motivazioni, sei mesi prima della data in cui vorrei rientrare in possesso dell’appartamento (ovvero inviarla ad Agosto 2024 per poter rientrare a Febbraio 2025 – 7 mesi prima della naturale scadenza del contratto).
    La ringrazio per il tempo dedicatomi e le porgo i miei più Cordiali Saluti.

    • Buongiorno Roberto,
      è sufficiente che Tu invii una raccomandata a/r al conduttore, con un preavviso di almeno sei mesi, rispetto alla scadenza del contratto.

      Ti faccio un In bocca al Lupo, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  5. Buonasera Avvocato, sono inquilino in affitto con contratto che parte dal primo giorno del mese e il relativo pagamento della mensilita’ entro il quinto giorno. Ora dovrei recedere anticipatamente dal contratto che prevede un preavviso preavviso di 3 mesi. Se mando la raccomandata a/r in data 13 del mese, l’ultimo mese del preavviso va pagato per intero o soltanto per i giorni di cui si usufruisce l’immobile?
    Grazie per la risposta

    • Buonasera Riccardo,
      ritengo che la rata del canone relativa all’ ultimo mese, vada riparametrata, in ragione dei giorni di effettiva durata del contratto.

      Ti auguro una Buona domenica, e Ti porgo
      Cordiali saluti.

  6. Salve, la mia padrona di casa ha deciso di vendere, il mio contratto scade a dicembre di questo stesso anno, posso io avendo trovato casa, andare via prima della conclusione del contratto senza dover pagare i restanti mesi? Grazie

    • Buonasera Gabriella,
      purtroppo per Te, se il contratto scade effettivamente a Dicembre del 2024, fino ad allora, sarai tenuta al pagamento del canone, a prescindere dai progetti della proprietaria sull’immobile.

      Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti auguro una
      Buon domenica.

  7. Buonasera Avvocato,
    molto interessante e chiaro il suo articolo.
    Ho un contratto di affitto e ho ricevuto una proposta di lavoro per cui devo trasferirmi all’estero. Nel contratto sono obbligata a pagare 6 mensilità se non rispetto il preavviso di 3 mesi – e non posso rispettarlo in quanto devo trasferirmi in meno di un mese. Sono anche disposta a pagare i 3 mesi del mancato preavviso ma vorrei evitare di pagare i restanti 3. il locatore me lo permetterebbe o inizierebbe una procedura civile contro di me?

    • Buonasera Maria,
      Ti ringrazio per i complimenti.
      Da quanto mi scrivi, non riesco a comprendere se il preavviso previsto dal contratto per il recesso, sia di tre o sei mesi.
      In ogni caso, purtroppo, non vedo la possibilità di evitare il pagamento delle mensilità previste dal contratto.

      Ti faccio un forte In bocca al lupo per il Tuo nuovo lavoro, e Ti auguro una
      Buona serata.

      • Buonasera Avvocato, vivo da sola in un monolocale di 40 mq e ho un contratto di affitto 4+4 in regime di cedolare secca. Il 31.12.23 sono terminati i primi 4 anni, mi trovo dunque nella seconda metà dei termini contrattuali. Sto per acquistare casa con il mio compagno e vorrei dare disdetta con preavviso dei sei mesi. La proprietaria di casa può contestarmi, non avendo motivazioni gravi? Il fatto che l’attuale appartamento non sia abbastanza grande per entrambi (e per eventuali figli in arrivo), non potrebbe essere un motivo valido? Grazie

        • Cara Silvia,
          procedi pure a comunicare, senza indugio, alla proprietaria, il recesso dal contratto;sarai tenuta a versare il preavviso previsto dal contratto, ma, ritengo che la locatrice non possa opporsi.

          Spero di esserTi stato utile; faccio un In bocca al lupo sentito, a Te ed al Tuo compagno, per i Vostri progetti di vita.

  8. Salve avvocato sono il propietario di un immobile locato ad un conduttore con prima scadenza dei 4 anni il primo di novembre del 2024. Entro domani devo mandare la richiesta di recesso. il motivo è valido, mio figlio dovrebbe andare ad abitarci. Ho un dubbio da cui il condizionale: qualora mio figlio cambiasse idea (carattere volubile) e io non dovessi più voler rientrare in possesso dell’immobile e gli attuali affittuari fosse già usciti dall’immobile come dovrei comportarmi per tutelarmi? ho letto di sanzioni o reintegro. Il reintegro non sarebbe un problema anche dovessi farmi carico delle spese di trasloco dei vecchi inquilini (con i quali ci sono ottimi rapporti) ma le 36 mensilità mi fanno un po’ timore. come suggerisce di comportarmi?

    • Caro Paolo,
      purtroppo, la soluzione non è semplice : i conduttori, infatti, come Tu stesso ha rilevato, potrebbero sempre decidere di richiederTi l’indennità.

      Ti consiglio, nella massima trasparenza, e, soprattutto, con l’assistenza di un Legale, di avviare una trattativa con i conduttori, al fine di scongiurare preventivamente, la richiesta d’indennità, mediante la stipula di un apposito accordo.

      Spero di averTi aiutato; Ti auguro una
      Buona serata.

  9. Salve, vorrei disdire il mio “contratto di locazione” 4+4 in anticipo per diverse problematiche tra cui il fatto che il contratto è stato registrato come ad uso NON abitativo, a mia insaputa. Scoperto un anno dopo attraverso il mio fascicolo sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Posso usare questo motivo per non rispettare i 6 mesi di preavviso e non pagare le 6 mensilità? Altre problematiche sono state delle tentate truffe per le spese di condominio di cui non voleva darmi documentazione e dopo varie discussioni me le ha concesse, difatti la reale spesa era 1/4 di quella che lui aveva sostenuto. Come faccio a provare che era molto probabilmente una tentata truffa? La ringrazio

    • Buonasera Elisa,
      non ritengo che la presenza di errori formali nella registrazione (che è un atto ad effetti quasi esclusivamente fiscali-tributari), possa dar luogo alla risoluzione del contratto.
      Ritengo, pertanto, che Lei sia tenuta a versare le sei mensilità di preavviso, in caso di recesso anticipato dal contratto.
      Per quanto riguarda l’utilizzo del termine “truffa”, Le consiglierei cautela, perchè la truffa è un reato, e, non tutti i comportamenti civilmente rilevanti, lo sono anche dal punto di vista penale.
      Da quanto mi scrive, non comprendo se Lei abbia versato al Condominio somme in eccesso rispetto a quelle realmente dovute, se così fosse, Le consiglierei di rivolgersi ad un Avvocato, per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate.

      Le auguro una Buona giornata, e Le porgo
      Cordiali saluti.

  10. Buongiorno Sig. Avvocato avrei un quesito nel caso mi può aiutare la ringrazio anticipatamente.
    Sono stato in affitto in un immobile per 3 anni alla scadenza come già d’accordo con il proprietario lascio l’immobile si concorda la restituzione di metà caparra per lavoro di imbiancatura e si fanno due righe scritte dove si conclude il contratto in armonia tra le due parti. Ora passati 9 mesi dalla fine del contratto il proprietario mi viene a chiedere il pagamento ( circa duemila euro) di bollette della fornitura di acqua del periodo dove ho abitato, bollette pagate sempre regolarmente e consegnate sempre al proprietario essendo intestata a lui l’utenza, anzi intestata alla madre deceduta anni prima che io prendessi in affitto l’immobile. Come mi dovrei comportare ora? Grazie distinti saluti

    • Buongiorno Sig. Marco,
      per poter dare una risposta completa al Suo quesito, avrei bisogno di esaminare le “due righe” da Lei sottoscritte.
      Mi sento di poter dire sin d’ora, però, che, se i consumi sono stati realmente effettuati da Lei, Lei sarà tenuto a rimborsare le fatture pagate, al proprietario.

      Le auguro una Buona giornata, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  11. Salve avvocato,
    sono Giulia, ho un contratto di affitto dal 1/11/2016 al 31/10/2020 4+4 quindi siamo al secondo rinnovo dei 4 anni ad oggi. Ieri 16 aprile mi è arrivata la raccomandata di disdetta. Poiche nel contratto ce scitto entro 6 mesi prima e oggi siamo al 17 aprile e la scadenza è il 31/10/2024, siamo alcuni gioni meno dei 6 mesi, penso che la raccomandata doveva arrivare entro marzo e gia dal 2 aprile ad esempio è nulla? Mi sto sbagliando? come funziona quando ci sono giorni di differenza o conta solo il mese? Si è rinnovato o meno il contratto per altri 4 anni? Grazie mille avvocato sono molto preoccupata.

    • Buonasera Giulia,
      se il contratto scade il 31/10/2024, il locatore poteva inviarTi la disdetta in tempo utile, fino a sei mesi prima ossia, fino al 30/04/2024.
      La disdetta, pertanto, è stata inviata nei termini, ed il contratto non si rinnoverà ulteriormente.

      Ti auguro, comunque, di gestire nel migliore dei modi la riconsegna dell’immobile, e Ti porgo
      Cordiali saluti.

  12. Egregio Avvocato, nel Dicembre 2016 ho affittato un appartamento con un contratto di 3 anni , con scadenza novembre 2019 e con il tacito rinnovo di due anni in due ann, e sei mesi di preavviso.. L’inquilina è soggetta ad amministtrazione controllata. Alla scadenza naturale del contratto nulla e accaduto, pertanto il rinnovo è stato automatico e regolarmente registrato.
    Nel Febbraio 2022 mi giunge una lettera di disdetta con i sei mesi di preavviso, in quanto morta la mamma l’inquilina si trasferiva nell’appartamento della madre. Questa circostanza non si è concretizzata ,in quanto tra problemi di successione e ristrutturazione dell’appartamento la scadenza non è stata rispettata; tutto questo senza nessuna forma scritta .
    Il 5 aprile 2024, ricevo una comunicazione scritta che l’appartamento sarà liberato il 30 Giugno 2024, tre mesi dopo la comunicazione .
    Domanda- non dovrebbero inviarmi comunque una nuova pec con i sei mesi di preavviso? O è ancora valido il preavviso del Febbraio 2022?
    Grazie della Sua risposta che attenderò con piacere.

    • Egregio Sig. Marcello,
      la questione da Lei posta è senz’altro stimolante, dal punto di vista giuridico.
      La mia opinione è che, nel Suo caso, la disdetta del 2022 sia stata de facto revocata, per effetto della permanenza dell’immobile, ed alla luce del fatto che Lei non ha promosso iniziative nei confronti dell’inquilina, volte al rilascio dell’immobile.
      Dovendosi prendere in esame la seconda disdetta, pertanto, la stessa dovrà rispettare il preavviso semestrale, con la conseguenza che la conduttrice sarà tenuta a versare il canone di locazione, fino al 5 Ottobre 2024.

      Spero di esserLe stato utile, Le porgo i
      Migliori saluti.

  13. Buongiorno egregio avvocato
    Ho un contratto di affitto 3+2 con prima scadenza maggio di quest’anno
    Purtroppo, per non mia volontà, mi è arrivato un trasferimento immediato di lavoro in un’altra città .. la mia domanda è : posso recidere dal contratto senza avvalermi dei 6 mesi di avviso ? Dando così solo un avviso di poco più di un mese

    • Buonasera Giuseppe,
      purtroppo, temo che Tu debba rispettare comunque i sei mesi previsti del contratto; la ragione che Ti spinge ad abbandonare l’immobile, infatti, è costituita da un tuo motivo personale, anzichè da una problematica oggettiva dell’immobile locato.
      Ti consiglio, comunque, di contattare il locatore, per verificare la possibilità di raggiungere un accordo, e accorciare il più possibile il periodo di preavviso.

      Ti auguro una Buona domenica, ed una
      Buona serata.

  14. Buongiorno Avvocato volevo chiedere un consiglio ho acquistato casa, precedentemente e attualmente ci sono persone in affitto.
    a loro è stato comunicato preavviso di risoluzione contratto dal vecchio propietario 6 mesi fà con raccomandata. Io sono subentrato a contratto d’affitto in corso. i sei mesi comunicati a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno sono scaduti, Gli inquilini non hanno intenzione di lasciare casa, io ho esigenza di ristrutturare ed entraci il prima possibile, anche perchè attualmente non ho dimora. Il loro contratto scade a marzo 2025. I sei mesi di preavviso del vecchio propietario registrati anche sull’atto di vendita sono scaduti a febbraio. La mia domanda è questa posso chiudure il contratto all’agenzia dell’entrate avendo una data ultima sull’atto e avendo dato sei mesi di preavviso e tra l’altro non aver avuto risposta dagli inquilini entro 60 giorni dall’avviso fatto? posso iniziare un’azione legale nei loro confronti? il loro contratto era 4+4 con cedolare secca. La ringrazio anticipatamente. In attesa di una sua valutazione

    • Buonasera Francesco,
      da quanto mi esponi, mi sembra di comprendere che il contratto di locazione che hai “ereditato” dal precedente proprietario, scada a Marzo del 2025.
      Se è così, prima di allora, non potrai pretendere il rilascio dell’immobile, dagli attuali conduttori, a prescindere dal fatto che il precedente proprietario, inviando la disdetta nei termini, abbia impedito un ulteriore rinnovo del contratto – peraltro, Ti consiglio di verificare la regolarità formale e sostanziale della diffida inviata dal precedente proprietario, in quanto, se la diffida non fosse regolare, il contratto si rinnoverebbe per un ulteriore quadriennio.

      Ti consiglio, comunque, di rivolgerTi ad un Avvocato, per valutare complessivamente tutta la situazione, e la possibilità di rientrare in possesso dell’immobile, nel più breve tempo possibile.

      Ti auguro una Buona Domenica, ed una
      Buona serata.

  15. Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento locato con contratto cedolare secca 3+2, i 3 anni scadono a dicembre 2025, per la primavera 2026 vorrei andarci a vivere
    C’è il rischio che, nonostante a/r 6 mesi prima, l’inquilino non lasci libero l’immobile?
    Grazie

    • Buonasera Tina,
      il rischio che il conduttore, in concreto, non lasci l’immobile alla scadenza del 2025, è ineliminabile; Ti posso confermare, tuttavia, che, in tale malaugurata ipotesi, qualora decidessi di acquistare l’immobile ed inviassi la distinta con le formalità previste dalla Legge e nelle tempistiche previste dal contratto, potrai rivolgerTi ad un Legale, per ottenere il rilascio coattivo dell’immobile.

      Spero di esserTi stato utile, Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  16. Buongiorno, scrivo in qualità di inquilina, il contratto in atto è stato stipulato con la formula del 4+4 nell’anno 2013, per cui nell’anno 2021 si è stato rinnovato per ulteriori 4+4 anni per cui in scadenza del 2029. Il proprietario nel mese di gennaio 2024 comunica a mezzo raccomandata l’intenzione di non rinnovare il contratto, chiedendo di liberare l’immobile nell’anno 2025 (4 anni), senza giustificarne la motivazione ma chiedendo la mia accettazione. Chiedo cortesemente se predetta richiesta da parte del proprietario è lecita e se devo darne o meno accettazione, considerato che preferirei rimanere nell’immobile fino alla scadenza naturale del secondo contratto 4+4 (2029). Grazie per disponibilità.

    • Buonasera Manuela,
      l’art. 3 della Legge n° 431/1998 prevede espressamente che, alla prima scadenza del contratto, il locatore possa evitare il rinnovo, esclusivamente in presenza di alcune ipotesi tassativamente previste dalla Legge, e, di conseguenza, il locatore non puà comunicare sic et simpliciter la disdetta.

      Nel Tuo caso, però, Ti segnalo una criticità, legata al rinnovo del contratto; occorrerebbe, infatti, esaminare il contratto stesso, al fine di comprendere se, alla scadenza del 2021, il contratto si sia effettivamente rinnovato per altri 8 anni, come Tu ritieni, oppure, se i rinnovi successivi a quello del 2021, debbano considerarsi tutti “secondi rinnovi”, con la conseguenza che il locatore sarebbe libero di comunicare la disdetta, anche senza motivazioni.
      Ti consiglio di rivolgerti ad un Avvocato, per valutare correttamente tutte le implicazioni giuridiche.

      Colgo l’occasione per farTi un in bocca al lupo, e per augurarTi una
      Buona Pasqua.

  17. Buongiorno Avvocato,
    sono proprioetario di un immobile che affitto regolarmente e il 15 di questo mese l’affittuario ha lasciato i locali dopo i 6 mesi di regolare disdetta.
    Quando io locatore e lui affittuario ci siamo trovati per la restituzione delle chiavi, io ho restituito a lui la caparra e lui ha provveduto a pagare l’affitto dell’ ultimo mese (15 gg).
    In questo pagamento però non ha incluso la metà delle spese condominiali.
    E’ corretto?
    Grazie mille

    • Buongiorno Alessandro,
      per poterTi rispondere esaustivamente, dovrei poter leggere il contratto, e verificare a cosa si riferiscano, esattamente, le spese condominiali non pagate dal conduttore uscente.
      In linea di massima, comunque, posso confermarTi sin d’ora che il conduttore è tenuto a pagare gli oneri condominiali di sua competenza, fino alla data del rilascio dell’immobile, e, pertanto, se l’immobile è stato rilasciato il 15 Marzo, il conduttore dovrà pagare la metà degli oneri condominiali di sua competenza, del mese di Marzo.

      Spero di esserTi stato utile; Ti auguro una Buona giornata, ed un
      Buon fine settimana.

  18. Buongiorno Avvocato,
    ho ricevuto la raccomandata da parte del locatore che annuncia il preavviso di 6 mesi per la disdetta del mio contratto di affitto; visto che ho ricevuto questa raccomandata, e visto che la disdetta arriva dal padrone di casa, io posso andarmene prima della fine dei 6 mesi senza pagare i mesi restanti?

    • Buonasera Mauro,
      purtroppo per Te, la risposta al Tuo quesito è negativa : fino alla conclusione del contratto, sarai tenuto a versare le rate del canone di locazione, come previsto dal contratto.

      Ti auguro una Buona serata, e Ti porgo
      Cordiali saluti.

  19. Buongiorno,

    sono in fitto in un appartamento con mia moglie e mio figlio dal primo maggio del 2019, con contratto di locazione 3 + 2. Senza alcun preavviso, credendo di intesa che il contratto al termine dei 5 anni potesse essere rinnovato, ricevo raccomandata a Gennaio dell’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione da parte dei proprietari. Ho ricevuto raccomandata solo a gennaio, senza aver ricevuto alcun avviso di giacenza precedente. La proprietà mi ha esibito l’invio della prima raccomandata, data di invio 11 novembre 2023, e mi intimano di lasciare l’appartamento il 30 marzo ( nel contratto è previsto un preavviso di 6 mesi ). Premettendo che il termine del contratto è il 30 aprile ( quindi un primo errore su raccomandata ), ma io ho ricevuto la comunicazione solo a gennaio! Anche se dovessimo tener conto dell’invio della prima raccomandata, questo è avvenuto l’11 novembre quindi ampiamente dopo i 6 mesi previsti ( la legge dovrebbe garantire LA RICEZIONE entro 6 mesi, i proprietari avrebbero dovuto inviare la raccomandata quantomeno a metà ottobre per evitare problemi ). Posso oppormi in qualche modo e considerare nulla la raccomandata per il mancato rispetto del preavviso ed ottenere il rinnovo del contratto di locazione? Come posso muovermi? Ho un bambino di 8 ani e vorrei avere tutto il tempo necessario per organizzare la sua vita e una nuova sistemazione. Grazie

    • Buonasera Lorenzo,
      alla luce delle circostanze da Te esposte, sembrerebbe che Tu possa contestare le richieste del locatore, sostenendo che il contratto si sia rinnovato tacitamente fino al 2026.
      Ti consiglio, pertanto, di rivolgerTi ad un Avvocato, per ottenere una tutela adeguata delle Tue ragioni.

      Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  20. Buonasera, avrei un quesito:

    Contratto 3+2, rinnovato e che andrà a scadenza a metà aprile.

    Il locatore mi comunica telefonicamente 8 giorni fa di aver già ri affittato ad una terza persona, con un contratto firmato.
    Tutto questo con 40 giorni di “preavviso” nei miei confronti e oltretutto senza alcuna comunicazione ufficiale.

    Da contratto so evince chiaramente che pur essendo giunto alla naturale scadenza del 3+2, è comunque obbligatoria la comunicazione tramite A/R o pec del NON rinnovo almeno 6 mesi prima, in caso contrario si considera automaticamente rinnovato (è questo il caso in questione se non erro).

    A cosa va incontro il locatore?
    Posso chiedere un risarcimento?

    Grazie.

    • Buonasera Sig. Pietro,
      per poterLe fornire una risposta esaustiva, dovrei poter analizzare il contratto, ma, da quanto mi espone, sembrerebbe che il contratto si sia rinnovato tacitamente per altri due anni, e che, pertanto, Lei non sarà tenuto a riconsegnare l’immobile ad Aprile.

      Stante l’imminente scadenza del contratto, Le consiglio, comunque, di rivolgersi ad un Avvocato, per approntare tutte le difese necessarie.

      Le auguro una Buona serata, ed un Buon fine settimana.

  21. Buongiorno,
    Ho un contratto di affitto in scadenza il 31-07-2024.Sul contratto è scritto che il conduttore ha la facoltà di recedere il contratto almeno un mese prima.
    Ho inviato una raccomandata il 05/03/2024 in cui dichiaravo di voler disdire il contratto il 31-03-2024.
    Mi toccherà pagare qualcosa o no?

    • Buongiorno Antonio,
      temo che Tu sarai tenuto a versare il canone di locazione, quantomeno, per i giorni dal 01/04 al 05/04.

      Ti auguro una
      Buona giornata.

  22. Buongiorno,
    ho un regolare contratto di affitto 4+4 con prima scadenza giugno 2025. Sono proprietario di “prima casa” e questo affitto e relativo ad una seconda casa.
    Se avessi l’esigenza di mandare recesso anticipato da esercitare nel corso del 2024 (lasciando libero l’immobile nel 2024) con regolare preavviso di 3 mesi (indicato nel contratto) in quanto mi serve sempre una seconda casa ma una camera in più per esigenze familiari.
    1- Posso esercitare il recesso ?
    2-Cosa devo fare senza incorrere in penali o situazione spiacevoli ?
    Grazie

    • Buongiorno Carlo,
      vado a rispondere ai Tuoi quesiti :
      1 – puoi esercitare il recesso;
      2- devi inviare una lettera raccomandata a/r o pec al locatore, rappresentandoGli la tua intenzione di recedere dal contratto, precisando anche le motivazioni per le quali intendi recedere.
      Naturalmente, alla scadenza del contratto, dovrai, poi, rilasciare l’immobile in favore del locatore.

      Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  23. Salve,

    ho una domanda alla quale non riesco a trovare una risposta certa.

    Se il proprietario di casa alla prima scadenza decide di darne disdetta motivandola con la vendita, questa deve avvenire entro i 12 mesi dal rilascio dell’appartamento o deve solo metterla in vendita?

    • Buongiorno Vincenzo,
      La ringrazio per la domanda, che pone una questione molto interessante.

      La Giurisprudenza riconosce che, nel caso in cui l’immobile, a seguito della disdetta motivata con l’esigenza di vendere, non sia stato concretamente venduto, il locatore sia tenuto a risarcire il conduttore, salvo che la mancata vendita dipenda da un’“esigenza, ragione o situazione non riconducibile al comportamento doloso o colposo del locatore stesso” (cfr. anche Tribunale di Pavia, Sentenza n. 945/2020 del 23-10-2020).

      Occorrerà, pertanto, valutare caso per caso, se l’intenzione di vendere l’immobile da parte del locatore, sia stata seria ed effettiva – ad esempio, mediante il conferimento dell’incarico a più agenzie immobiliari -, a prescindere dal fatto che, in concreto, l’immobile sia stato venduto.

      Inoltre, colgo l’occasione per ricordare che, in questo caso, il conduttore ha il diritto di prelazione nei confronti di eventuali altri terzi interessati all’acquisto dell’immobile.

      Le consiglio, comunque, di rivolgersi ad un Avvocato per far valutare il Suo caso specifico.

      Le auguro una Buona giornata, e Le porgo un
      Caro saluto.

      • La ringrazio della risposta un’ulteriore domanda
        qualora nel contrattato di locazione abbiamo rinunciato al diritto di prelazione questa clausola e valida o non può essere applicata con la conseguenza che ho ancora diritto alla prelazione ?

  24. Gentile Avvocato,
    da poco è terminato il primo anno di un contratto a canone libero 4+4 per un appartamento locato in cui risulto essere proprietario. A seguito di alcune variazioni tabellari comunali vorrei cambiare il contratto da canone libero a canone concordato con cedolare secca al 10%, c’è la possibile di effettuare questo passaggio? Qual è la giusta procedeura?
    La ringrazio in anticipo e le auguro una buona giornata

    Cordiali Saluti
    Eduardo

  25. Ogg.: Disdetta contratto di locazione 4+4
    Buonasera Avvocato è possibile richiedere copia della raccomandata A/R di compiuta giacenza che il locatore venendo a casa afferma di aver spedito ma che io non mai ricevuto e neanche avviso di giacenza per poi andare alle poste a ritirare? Premetto che il contratto è alla seconda scadenza dei 4+4 e termina il 15/07/2024. Di questo invio il locatore mi ha informato il 20/01/2024 producendo una copia di una lettera che riporta in calce la data del 18/10/23 di uno studio legale che non è neanche firmata dall’avvocato. Ho chiesto di avere una copia della lettera e della compiuta giacenza ( per evincere se il preavviso dei sei mesi è stato rispettato). Il locatore mi ha assicurato verbalmente che me l’avrebbe fatta avere ma a tutt’oggi tutto tace! La mia richiesta è lecita oppure no? La ringrazio anticipatamente per l’aiuto e la saluto cordialmente.

    • Buongiorno Sig.ra Domenica,
      se il locatore avesse effettivamente inviato la disdetta, Lei dovrebbe aver ricevuto l’avviso del deposito della raccomandata presso l’Ufficio Postale.
      In mancanza dell’avviso, non credo che Le sia stata inviata la raccomandata – naturalmente, tutto ciò, a patto di aver controllato periodicamente la cassetta della posta.
      Il fatto che il locatore non Le consegni la copia dell’avviso di ricevimento nonostante le Sue richieste, in effetti, desta qualche perplessità; Le consiglierei di rivolgersi ad un Avvocato, al fine di formalizzare una richiesta di invio della ricevuta della spedizione della missiva, al Collega che assiste il locatore.

      Spero di averLa aiutata, e Le porgo i
      Migliori saluti.

      • Egregio Avvocato Savini La ringrazio per la sua gentile risposta. Seguo il Suo prezioso consiglio. In effetti quando sono venuti a casa erano il genero e la figlia della proprietaria che essendo anziana si sposta poco e mal volentieri. Abbiamo anche parlato di un eventuale contratto ex novo chiaramente con un diverso canone maggiorato rispetto a quello attuale. Che avrebbero fatto le dovute valutazioni e poi mi avrebbero fatto sapere. Intanto tutto tace! Nel frattempo io cerco seppur con fatica a trovare una diversa abitazione anche se preferirei restare dove sono per tanti motivi che penso sicuramente Lei capisce e che non elenco. Vorrei aspettare a muovermi con un Legale per non urtare magari la loro suscettibilità e aspettare una loro proposta contrattuale. Come mi devo comportare e cosa mi consiglia ? Mi sono dilungata oltre misura e faccio venia. La ringrazio come sempre e resto in attesa di un Suo gentile riscontro, Cordiali Saluti

        • Buonasera Domenica,
          il locatore si è rivolto già ad un Avvocato, pertanto, ritengo che sia inevitabile che Lei faccia altrettanto.

          Le faccio un forte In bocca al lupo.

  26. Gentile Avvocato,
    ho locato un appartamento da 6 mesi con contratto 3+2. Le cose con mio marito non stanno andando molto bene e sto pensando di separami. Come fare per poter usufruire dell’appartamento locato? Devo attendere che scadano i primi tre anni? Posso mandare la raccomandata anche un anno prima della scadenza e se gli inquilini riescono al liberare prima trovare un accordo con loro in cui rinuncio ad eventuale pagamento dei mesi residui alla scadenza?
    Grazie
    Cordiali saluti

    • Buonasera, Sara.
      In primo luogo, mi spiace che le cose non stiano andando come speravi, con Tuo marito.

      Da quanto esponi mi sembra di comprendere – spero di non aver errato nell’interpretazione – che tu sia comproprietaria con un immobile, con Tuo marito, e che abbiate concesso in locazione l’immobile.
      Se così fosse, non vedrei il problema : a prescindere dalle Vostre vicende personali, il rapporto di locazione proseguirà, e gli attuali conduttori saranno tenuti a versare il canone (se del caso, Vi consiglierei di chiarire con i conduttori, che, d’ora in avanti, i pagamenti dovranno essere separati, per metà, direttamente a Lei, e per l’altra metà, a Tuo marito).
      In ogni caso, sicuramente, la Vostra separazione non potrà comportare la risoluzione anticipata del contratto.
      Se non dovessi aver compreso correttamente i fatti, Ti prego di correggermi.
      Buona serata, e,
      In bocca al lupo.

  27. Buonasera Avvocato,

    Avrei bisogno di una piccola informazione in merito a un caso (per certi versi) simile a diversi di quelli già presentati nei commenti.

    Io e mia madre siamo regolarmente in affitto in un appartamento da aprile 2017, con un contratto stipulato con cedolare secca in formula 3+2; a ridosso della fine dei due anni (quindi a settembre/ottobre 2021), di comune accordo col proprietario, il contratto è stato rinnovato per ulteriori 2 anni, con scadenza ad aprile 2024, sempre a cedolare secca.

    Il problema si pone adesso.
    Stava andando tutto bene tra le due parti, finché il proprietario di casa mi comunica telefonicamente (il 09/01/24), che avrebbe intenzione di riprendersi la casa, accampando la versione del “matrimonio della nipote” (cosa plausibilmente non vera), non menzionando alcuna data di matrimonio, tantomeno di quando è venuto a conoscenza dello stesso. L’indomani, il padrone ci fa visita e menziona, invece, che la nipote vorrebbe acquistare l’appartamento (ulteriore versione della faccenda, contrastante con quella iniziale del matrimonio), chiedendoci sgarbatamente quando avremmo intenzione di andarcene.

    Considerando che non sarebbe il primo rinnovo, e che quindi il proprietario è ben a conoscenza del vincolo dei 6 mesi di preavviso, questi non ha inoltrato alcuna raccomandata di preavviso nei 6 mesi previsti da legge (nonché da contratto), quindi io e mia madre ci stiamo chiedendo quali sarebbero le eventuali “tutele” da parte nostra per continuare a usufruire dell’appartamento regolarmente? Soprattutto sulla base del cosiddetto “tacito rinnovo” del contratto, che presumiamo essere “automatico”, ma del quale non siamo totalmente sicure.

    Tengo a chiarire che siamo sempre state persone ottime, costantemente regolari nei pagamenti dell’affitto e del condominio (spesso anche con pagamenti in anticipo di una o più mensilità assieme), e che quindi non ci sarebbero neanche le basi per un plausibile sfratto.

    Ci siamo rivolte all’Unione Inquilini e siamo in attesa di un appuntamento per avere maggiori delucidazioni, poiché ci è stato detto che il proprietario non potrebbe richiedere l’immobile, date le suddette condizioni.

    Attendo un suo commento in merito e la ringrazio anticipatamente per la disponibilità.

    • Buonasera Alessandra,
      dato che vi siete già rivolti ad un altro soggetto per la tutela dei Vostri interessi, non riterrei corretto fornirVi un parere in merito, anche perchè, suppongo che l'”Unione Inquilini” si avvalga necessariamente della collaborazione di un Collega.
      Vi consiglio, pertanto, di affidarVi a quanto Vi saprà dire il Collega.
      Vi faccio un sentito In bocca al lupo, e Vi porgo i
      Migliori saluti.

  28. Salve ho mandato una raccomandata con ricevuta di ritorno a ottobre.
    Gli inquilini sono obbligati a lasciare l appartamento dopo 6 mesi?.
    O possono aumentare il tempo?
    Grazie

    • Buonasera Federico,
      dalla Tua comunicazione non riesco a capire se la raccomandata che hai inviato, si riferisce al mancato rinnovo del contratto, e, in tal caso, se si tratti del primo rinnovo del contratto, o, di un rinnovo successivo; in ogni caso, Ti segnalo che, se alla cessazione del contratto i conduttori non rilasciano spontaneamente l’immobile, è comunque necessario rivolgersi al Tribunale competente, per ottenere un provvedimento di convalida dello sfratto.

      Colgo l’occasione per augurarTi una Buona serata, ed un
      Buon fine settimana.

  29. Buonasera Avvocato,
    il mese scorso ho visionato un’immobile in vendita, il proprietario dell’immobile ha stipulato un contratto di locazione temporaneo di 18 mesi che alla scadenza non necessitava di alcuna disdetta.
    Il contratto di locazione è scaduto ad Ottobre, prima della scadenza il conduttore a cui era intestato il contratto ha lasciato la compagna e la figlia in quella casa ed è andato con un’altra, non ha pagato l’ultimo mese e ha ricevuto una diffida dal proprietario perché ancora l’immobile risulta occupato.
    Attualmente la casa è occupata dall’ex compagna e dalla figlia, il proprietario non ha ricevuto i soldi dell’affitto. A tal proposito le volevo chiedere se questo immobile dovesse essere assegnato dal Giudice come casa coniugale all’ex compagna e alla figlia, per acquistare questo immobile e farlo liberare cosa si può fare?
    La ringrazio anticipatamente per una sua pronta risposta

    • Caro Luigi,
      ben trovato, e, Buon anno nuovo.

      L’immobile non può essere assegnato all’ex-compagna del conduttore quale casa coniugale, per il semplice motivo che, l’immobile non è di proprietà dei coniugi.
      Quanto al contratto di locazione, tale contratto, da quanto mi esponi, è evidentemente cessato, pertanto, l’attuale proprietario potrebbe promuovere, nei confronti del conduttore, uno sfratto per finita locazione; il fatto che nell’immobile dimorino, de facto, l’ex compagna e la figlia del conduttore, è irrilevante, dal momento che tali persone occupavano l’immobile in qualità di conviventi con il conduttore, ed, essendo cessato il rapporto con il conduttore, è anche cessato il loro diritto ad occupare l’abitazione.
      Aggiungo che, qualora fossi interessato all’acquisto dell’immobile, potresti concludere, con l’attuale proprietario, un contratto preliminare di vendita, subordinato alla liberazione dell’immobile entro un determinato termine.

      Ti consiglio, in ogni caso, di rivolgerTi ad un Avvocato, prima di procedere all’acquisto dell’immobile.

      Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo un
      Caro saluto.

  30. Buonasera Avvocato,
    Scrivo per sottoporLe il mio caso e chiedere se le informazioni di cui sono in possesso sono giuste: Il locatore ha mandato disdetta, tramite posta raccomandata a/r scritta il 27/12/23, inviata il 28/12/23 e notificata a noi inquilini il 02/01/2024, del contratto di locazione in scadenza il 30/06/2024. Secondo il nostro contratto, la disdetta deve essere inviata almeno sei mesi prima e leggendo ed informandomi su internet, ho trovato come informazione che fa fede la data di notifica, e non quella di invio, cioè la raccomandata per essere valida doveva essere notificata prima del 30/12/2023 e quindi questa disdetta notificata il 02/01/2024 sarebbe non valida. Mi sono perso qualcosa o il mio ragionamento è corretto? E nel caso, bisogna rispondere con una contro raccomandata e far notare l’invalidità della prima oppure questo viene dato assodato e quindi non bisogna procedere in alcun modo?
    La ringrazio anticipatamente per il tempo eventualmente dedicatomi, ne approfitto anche per augurarle buon anno nuovo!
    Filippo

    • Buongiorno Filippo,
      la questione che Tu poni, relativa all’individuazione del decorso del termine semestrale (da quando viene inviata la raccomandata, oppure, da quanto viene ricevuta dal destinatario, oppure, ancora, da quando l’atto è nella potenziale disponibilità del destinatario ?) è di incerta soluzione, e, sul tema, in giurisprudenza, si registrano posizioni contrastanti.
      In ogni caso, Ti consiglio di rivolgerTi ad un Avvocato, per tutelare i Tuoi interessi, dal momento che, si potrebbe sostenere che il locatore non abbia rispettato il preavviso previsto dal contratto.

      Ti porgo un Caro saluto, e, con l’occasione, Ti auguro un
      Felice 2024.

  31. Buonasera Avvocato,

    Le scrivo perché avrei bisogno di aiuto riguardo la mia attuale situazione.
    Io e il mio compagno siamo in affitto dal 1.1.2023, paghiamo regolarmente e il locatore non ha mai avuto dei problemi con noi tanto che ci ha sempre rassicurati sulla futura proroga del contratto, fino a questo lunedì 5.12.2023.
    Il nostro contratto, infatti, ha una scadenza annuale e scade il 31.12.2023 – non abbiamo dato alcuna documentazione per un contratto transitorio.
    Questo lunedì (5.12.2023) dopo essere stati noi a presentarci presso il suo studio, ci ha comunicato (a voce) la sua volontà di non procedere con il contratto alla scadenza perchè a detta sua, sebbene 1) abbiamo sempre pagato quanto dovuto in orario 2) la proprietà è tenuta più che bene e 3) al momento non ha nessun inquilino/acquirente; vuole recedere il contratto perchè “gli abbiamo messo ansia con le bollette dell’acqua e dell’immondizia” perché abbiamo richiesto di poterle visionare – cosa che c’è stata tassativamente negata.

    La mia domanda è la seguente: noi non abbiamo mai ricevuto, tanto meno nei 6 mesi precedenti, nessuna raccomandata di avviso di non proroga alla fine del contratto come invece stipulato da tale documento.

    Come posso procedere?

    Grazie mie se risponderà e dell’attenzione.
    Cordiali Saluti,
    Francesca

  32. Buongiorno Avvocato,

    La contatto perché avrei bisogno di aiuto per quanto riguarda la mia attuale situazione.
    L’ 1.1.2023 io e il mio compagno abbiamo preso in affitto un immobile con contratto di affitto di un anno, in scadenza il 31.12.2023.
    Non siamo morosi, abbiamo sempre pagato tutto con regolarità (come confermato dallo stesso locatore). 5 giorni fa, però, nonostante nelle scorse settimane il locatore avesse confermato la possibilità di proroga del contratto, questo 11 dicembre ci ha negato tale proroga del contratto perché, a detta sua, sebbene: 1) tenessimo l’appartamento nel migliore dei modi; 2) pagassimo tutto regolarmente 3) non avesse ancora nessun altro inquilino/acquirente; gli abbiamo messo “ansia” perché abbiamo fatto domande sulle nostre bollette – che si è rifiutato di mostrarci.

    La mia domanda, quindi, è la seguente:
    – Alla scadenza del contratto mancano 2 settimane, ad oggi non abbiamo ricevuto al avviso di volontà di recesso attraverso alcun raccomandata, nonostante sul contratto venga stabilito un anticipo di 6 mesi.

    Cosa posso fare?

    La ringrazio anticipo per la disponibilità
    Cordiali saluti
    Francesca

    • Buonasera Francesca,
      innanzitutto, occorrerebbe verificare se il contratto prevede il rinnovo tacito o meno.
      Trattandosi di un contratto per esigenze transitorie, di regola, non dovrebbe prevedere il rinnovo tacito, e, pertanto, dovrebbe cessare i propri effetti alla scadenza.

      Tuttavia, da quanto mi dici, mi sembra di capire che il contratto sia stato stipulato, senza che sia stata menzionata, nel contratto stesso, la specifica esigenza transitoria per il quale è stata derogata l’ordinaria durata quadriennale del contratto; se così fosse, potrebbero esserci ripercussioni molto rilevanti, per quanto attiene alla durata del contratto stesso.
      In definitiva, Vi consiglio di rivolgerVi ad un Legale per far valutare il tenore del contratto.

      Spero di esserVi stato utile, Vi auguro un
      Buon fine settimana.

  33. Buongiorno, scrivo per conto della mia fidanzata che sta avendo problemi con il propietario di casa. Il propietario ha inviato la raccomandata il 27 maggio 2023, in quanto non ha intenzione di rinnovarle il contratto in scadenza, a quanto pare, il 31/12/2023. Il primo problema è che la mia fidanzata non ha una copia del contratto e il propietario non ha voluto e non vuole dargliela. Ma le date non mi tornano. Ad ogni modo, successivamente alla raccomandata del 27 maggio 23, più precisamente a settembre, il propietario comunica su whatsapp e da vicino che la mia fidanzata può restare fino alla scadenza del contratto dell’altra inquilina. La mia fidanzata, certa di un rinnovo, smette di cercare un’altra soluzione. A pochi giorni dalla scadenza del contratto, ovvero circa tre settimane prima, il propietario all’improvviso dice che non rinnoverà il contratto e che lei dovrà lasciare la casa entro il 31/12/23. Inizialmtente senza dare motivazioni e poi dicendo che lei ha pagato una mensilità con un giorno di ritardo (ma non sappiamo se sul contratto era specificata una data o un range entro il quale pagare la mensilità). Essendo impossibile trovare una sistemazione in tre settimane a ridosso delle feste, chiedo se è giusto quello che sta succedendo. Premesso che sono state commesse delle ingenuità da parte della mia fidanzata e che le comunicazioni su whatsapp non sono ufficiali, mi chiedo che tutela ha l’inquilino davanti a tanta scorrettezza da parte del propietario. Grazie mille!

    • Buonasera Vincenzo,
      certamente, dalle comunicazioni inviate dal locatore, potrebbe desumersi la volontà di revocare la volontà precedentemente espressa.

      Vi consiglierei di rivolgerVi ad un Avvocato, per fare valutare il tenore dei messaggi inviati dal locatore, ed il loro valore giuridico.

      Ti auguro una Buona serata, e Ti faccio i migliori auguri di
      Buon Natale.

  34. Buongiorno,
    sono conduttore di un appartamento con contratto 4+4 con scadenza dei primi 4 anni a Novembre 2024.

    Il Locatore ha inviato una pec di disdetta che mi obbliga a lasciare l’appartamento tra 6 mesi (Maggio 2024) perchè deve trasferirsi con il suo nucleo famigliare in questo appartamento.

    Io vivo in una città di mare e rescindere il contratto a ridosso della stagione estiva è un problema non da poco.
    Posso chiedere un qualsivoglia risarcimento o appellarmi a qualche legge in particolare?

    • Buonasera Sig. Carlo,
      da quanto Lei mi espone, se il contratto scade a Novembre del 2024, il locatore non ha assolutamente il diritto di intimarLe di lasciare prima di tale scadenza, l’immobile, e, pertanto, la “disdetta” del locatore, è da considerarsi priva di effetti.

      Spero di averLa aiutata, e Le porgo i
      Migliori saluti.

      • Grazie avvocato intanto per la celere e gentile risposta,
        la pec in questione ha questo corpo:

        “La motivazione dell’urgenza e della disdetta, come già anticipato a voce è di trasferimento del nucleo famigliare del sottoscritto locatore con ristrutturazioni parziali da eseguire all’immobile.”

        Ma nel contratto l’unico paragrafo per la questione durata/rinnovo recita questo trafiletto:
        – La durata del contratto è fissata in anni quattro (4) a decorrere dal 17/11/2020 al 17/11/2024.
        Il contratto sarà tacitamente rinnovato per ulteriori quattro (4) anni, qualora il locatore non invii ai conduttori disdetta motivata. La disdetta, comunicata a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, dovrà contenere l’espressa indicazione del motivo per il quale il locatore non intenda rinnovare il contratto e dovrà pervenire al conduttore almeno sei (6) mesi prima del termine di scadenza del contratto.

        Io qui leggo solo le modalità di disdetta per la data concordata, non vedo cavilli per terminare in anticipo il contratto giusto?

  35. Salve
    Sono proprietario di alloggio affittato con contratto 4+4 . Il mio inquilino vuole lasciare l’appartamento dopo 3 anni con un preavviso di 2 mesi. Per me va bene e siamo d’accordo per una risoluzione anticipata senza il preavviso si 6 mesi, é sufficiente firmare un’accordo tra le parti o é necessario che l’inquilino mandi comunque una Raccomandata?

    • Buonasera, Flavio.
      E’ sufficiente, a garanzia del conduttore stesso, che sottoscriviate un accordo in tal senso : l’invio della raccomandata, in tal caso, non sarebbe necessario.

      Spero di esserTi stato utile, Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  36. Buongiorno, ho un contratto di affitto 3+2 da 6 mesi e per motivi personali ho la necessità di trasferirmi in un’altra città, se disdico prima della scadenza, sono tenuto a pagare le rate fino alla fine del contratto ?

    • Buongiorno Luigi,
      no, non sei tenuto a pagare il canone fino alla fine del contratto, ma, unicamente per il tempo stabilito, considerando il preavviso previsto dal contratto.

      Colgo l’occasione per augurarTi un
      Buon fine settimana.

  37. Buongiorno in data 14/11/23 ho ricevuto la raccomandata a/r con volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza (30/09/23). Dopo nemmeno 10 giorni, i proprietari di casa mi chiedono di dare la disponibilità per una visita di eventuali compratori. Avendo diritto di prelazione (spero si chiami così il diritto di acquistare casa prima di altri) e avendo letto su internet che ho a disposizione 60 giorni per decidere se comprare casa o meno, è corretto che i proprietari inviino sin da ora compratori? Non dovrebbero aspettare per legge i 60 giorni e la mia risposta. Inoltre chiedo: le visite non dovrebbero essere fatte solamente nell’ultimo semestre, quindi a partire da Aprile 2024?
    Aiutatemi a capire per favore perché brancolo nel buio totale. Grazie

    • Cara Eleonora,
      Ti devo segnalare che il diritto di prelazione, sussiste solo per le locazioni ad uso NON abitativo, mentre, per le locazioni ad uso abitativo, il conduttore non ha alcun diritto di prelazione.
      Per quanto riguarda le visite, ritengo che possano essere fissate anche prima di sei mesi prima della scadenza del contratto, purchè, naturalmente, venga rispettato un congruo preavviso nella fissazione dell’appuntamento.

      Spero di esserTi stato d’aiuto, e Ti auguro una
      Buona serata.

  38. Salve,
    ho un contratto concordato 3+2.
    Il mio padrone di casa ha intenzione di vendere casa e di comune accordo (accordo solo verbale, ahime) abbiamo deciso che se lui avesse trovato un acquirente io sarei andato via di casa senza esigere il preavviso, al contrario se io avessi trovato un nuovo appartamento lui non mi avrebbe richiesto i 6 mesi.

    Ora ho dato comunicazione al padrone che voglio andar via, avendo trovato un nuovo appartamento, ma lui si è rimangiato la parola chiedendomi di tenersi i due mesi di caparra altrimenti avrebbe chiesto i 6 mesi di preavviso.

    Se io potessi provare, tramite uno scambio di messaggi tra me e il propietario, che lui non ha intenzione di affittare casa perchè vuole vendere potrei far valere questa situazione per far decadere i sei mesi di preavviso?

    cordiali saluti
    Silvio

    • Caro Silvio,
      purtroppo, devo rappresentarTi che la Tua idea non è valida : il preavviso, infatti, è dovuto, da parte Tua, indipendentemente dalla volontà del proprietario di cedere o meno l’immobile ad altri.

      Anzi, devo rilevare che la proposta del locatore, di compensare le due mensilità di deposito cauzionale con il preavviso di sei mesi, mi sembrerebbe, per Te, vantaggiosa, e, di conseguenza, Ti consiglierei di accettare tale proposta, procedendo ad un’esplicita formalizzazione scritta.

      Ti faccio i migliori auguri per la gestione della cessazione del contratto, e Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  39. Buongiorno avvocato,
    Ho avuto un contratto (4+4 con preavviso di recesso 3 mesi) in una casa vicino al luogo di lavoro. Sono stato da settembre fino a luglio. A luglio vengo informato che verrò trasferito in un altra città. Tempestivamente avviso la proprietaria per via telefonica ma (errore mio), non invio la raccomandata con ricevuta di ritorno. Lei mi dice che avviserà subito l’agenzia e di attendere la sua comunicazione dopodiché sparisce e mi ricontatta a settembre chiedendo i tre mesi cauzionali.
    Io avevo già svuotato la casa ma l’agenzia d’estate era chiusa per ferie e non avevo ancora riconsegnato le chiavi. Così vado in agenzia, pago agosto e lascio alla proprietaria le due caparre. (i tre mesi di preavviso vengono così coperti in AGOSTO-SETTEMBRE E OTTOBRE) anche se io avevo già lasciato casa…
    A ottobre l’agenzia mi informa che hanno nuovamente affittato l’immobile e che successivamente dovrò pagare, in un unica soluzione, il condominio.
    io sono perplesso: la proprietaria, nel mese di ottobre, ha ricevuto il pagamento mio e dei nuovi conduttori. Non avrebbe dovuto restituirmi il mese di ottobre o almeno caricarsi delle ultime spese di condominio?
    grazie per ora

    • Buongiorno Francesco,
      la Tua osservazione è corretta : la proprietaria non avrebbe avuto il diritto di incassare due canoni di locazione da due diversi soggetti.
      Il preavviso, infatti, come ritenuto da consolidata giurisprudenza, cessa di essere dovuto, qualora l’immobile venga nuovamente concesso in locazione a terzi.
      Ti consiglierei, pertanto, di rivolgerTi ad un Avvocato, per richiedere la restituzione del canone versato.

      Ti auguro un Buon fine settimana, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  40. Buongiorno Avvocato,

    sono il proprietario di un alloggio affittato con contratto 4+4 con scadenza aprile 2024
    Non ho dato comunicazione della mia intenzione di non rinnovare il contratto entro 6 mesi dalla scadenza naturale.

    Qual’e la prossima finestra utile per dare disdetta all’inquilino attuale ?

    Grazie in anticipo della disponibilità

    • Buongiorno Giovanni,
      dal momento che il contratto si è rinnovato per altri quattro anni, potrai ottenere la disponibilità dell’immobile, nel 2028.

      Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  41. Buongiorno avvocato,

    Nel mio contratto si locazione è scritto che è previsto il pagamento di due mensilità più iva all’ agenzia immobiliare. Non mi è chiaro se è da calcolare considerando solo l’importo del canone o se ad adesso vanno aggiunte anche le spese condominiali suddivise in dodicesimi.

    Grazie in anticipo

    • Buonasera,
      iniziamo dal dire che la provvigione dell’agenzia immobiliare è un emolumento soggettivamente ed oggettivamente diverso dal canone di locazione.
      Ciò premesso, per poter fornire un parere completo dovrei poter leggere esattamente cosa prevede il contratto.

      Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  42. Buongiorno,

    Ho bisogno di recedere da un contratto di locazione transitorio per motivi di lavoro e il termine di preavviso è di 3 mesi. Il contratto è stato concluso tra me e il proprietario, pur con la mediazione di una società da lui costituita che gestisce i suoi immobili, la quale non percepisce nessun tipo di compenso come spese di agenzia.

    In caso di recesso da parte mia, per gravi motivi, la società, però mi chiede il pagamento di due mensilità + IVA oltre al pagamento dei successivi 3 mesi come spese di agenzia. Nel caso in cui portassi a termine il contratto, invece, non vi sono spese accessorie.

    È lecita questa clausola? Perché se recedo per gravi motivi di lavoro comprovati devo pagare?

    • Buonasera Antonio,
      da quanto scrivi, non è chiaro se il contrinuto dell’Agenzia sia stato determinante o meno, per la conclusione del contratto di locazione; sembrerebbe, tuttavia, di no, ed, in tal caso, all’Agenzia non spetterebbe alcuna provvigione.
      Inoltre, il diritto alla provvigione del mediatore, sussistente o meno, non è certamente subordinato all’esercizio del diritto di recesso da parte del conduttore, pertanto, la richiesta dell’Agenzia mi sembra quantomeno anomala.
      Spero di averTi aiutato, e Ti auguro una
      Buona giornata.

      • Buonasera avvocato,

        la società in questione è stata si fondamentale, ho trovato l’annuncio nel loro sito internet, ma essa de facto è stata fondata dallo stesso proprietario dell’ immobile locato. Mi stupisce che non siano richieste le ‘spese di consulenza immobiliare’ se il contratto va a scadere mentre se recedo queste sono dovute. Ho paura che non mi facciano recedere altrimenti e tengano il deposito cauzionale. Non è un clausola vessatoria?

        • O meglio, secondo Lei, le spese di agenzia non richieste al momento della stipula posso essere richieste come condizione per effettuare recesso per gravi motivi?

  43. Buongiorno,
    Ho un contratto di locazione con durata di 4 anni, fissato e stabilito, ai sensi del COMMA 1, dell’art. 2 della legge n. 431/1998. La data di scadenza è il 31/10/2024. All’inizio di ottobre di quest’anno ho ricevuto la notizia dalla mia azienda che verrò trasferito in un altro paese e quindi dovrò lasciare l`immobile. Il 16 ottobre ho inviato la raccomandata informando che lascerò l’appartamento a fine gennaio 2024. In questo caso posso pagare l’affitto solo fino a fine gennaio? Oppure devo pagare l’affitto fino a 6 mesi dopo il preavviso? Capisco che in questo caso si tratta di motivo grave poiché si tratta di un fatto involontario.
    Grazie per i suoi consigli

    • Buonasera Thiago,
      purtroppo, i motivi che Ti spingono a lasciare l’immobile, per gravi che siano, sono Tuoi motivi personali, e, pertanto, ritengo che Tu sia tenuto a pagare anche le mensilità di Febbraio, Marzo ed Aprile del 2024; data la particolarità della situazione, Ti consiglio, comunque, di parlarne con il locatore, per verificare la possibilità di una soluzione bonaria.

      Spero di esserTi stato d’aiuto, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  44. Buongiorno,
    Ho un contratto di locazione con durata di 4 anni, fissata e stabilita, ai sensi del COMMA 1, dell’art. 2 della legge n. 431/1998. La data di scadenza è il 31/10/2024. All’inizio di ottobre di quest’anno ho ricevuto la notizia dalla mia azienda che verrò trasferito in un altro paese, e quindi dovrò lasciare l’immobile. Il 16 ottobre ho inviato la raccomandata informando che lascerò l’appartamento a fine gennaio 2024. In questo caso posso pagare l’affitto solo fino a fine gennaio? Oppure devo pagare l’affitto fino a 6 mesi dopo il preavviso? Capisco che in questo caso si tratta di motivo grave, poiché si tratta di un fatto involontario.
    Grazie per i suoi consigli.

  45. Egregio avvocato
    È possibile per il locatore recedere alla prima scadenza motivando con l’esigenza di ritornare ad abitare nel proprio immobile tuttavia avendo in diverso Comune altro immobile di proprietà in cui attualmente risiede?

    • Buongiorno Giovanni,
      la risposta al Tuo quesito è affermativa : se il locatore intende andare ad abitare nell’immobile locato, può impedire il rinnovo del contratto, quantunque Egli sia proprietario di un altro immobile.
      Naturalmente, poi, una volta comunicata formalmente la disdetta con la predetta motivazione, il locatore dovrà poi andare a risiedere effettivamente nell’immobile, per non incorrere nelle conseguenze negative di cui all’art. 3, comma 5° della Legge n° 431/1998 (ripristino del contratto di locazione, o corresponsione di un indennizzo al conduttore).

      Spero di esserTi stato utile, e Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  46. Salve, sono la conduttrice di un contratto di affitto 3+2 e mi sono accorta che il contratto è scaduto a febbraio.
    Il proprietario di casa non si è mai fatto sentire per eventuale rinnovo e neanche io, essendomene accorta solo ora.
    Sono al 9 mese di gravidanza e tra 4 settimane partorirò, con il mio compagno abbiamo trovato una casa più grande che potremmo permetterci, un’occasione che non possiamo farci sfuggire e vorremmo comunicare al proprietario di casa che rimarremmo in casa un altro mese e poi vorremmo trasferirci. Immagino che debba pagare i 6 mesi di affitto per mancato preavviso? Aggiungo che la casa dove viviamo ora è molto piccola 40mq e non adatta a un neonato essendo che è situata al piano seminterrato -2 senza ascensore e con scale antincendio esterne come unico accesso alla casa.
    Può essere una motivazione valida per lasciare la casa senza ulteriori pagamenti? Avremmo dato il preavviso di 6 mesi necessario ma non abbiamo mai trovato una casa che andasse bene prima di ora…
    Grazie

    • Buongiorno Giulia,
      innanzitutto, Vi faccio i migliori auguri per il parto imminente.
      Per quanto riguarda il preavviso, purtroppo, c’è poco da fare, i cambiamenti nel vostro ménage familiare non possono costituire motivi di risoluzione del contratto; data la particolarità della situazione, però, Vi consiglio di avviare un’interlocuzione con il proprietario, al fine di raggiungere un accordo bonario.

      Ti faccio di nuovo gli Auguri, e Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  47. Salve avvocato,

    sono proprietaria di casa e ho un inquilino con contratto transitorio con scadenza a gennaio in quanto per motivi personali ho bisogno della mia prima casa dove ho la residenza. Tale inquilino, si sta comportanto deplorevolmente(subaffitto senza autorizzazione, litigi con altri condomini, etc..) e ovviamente non sta pagando infatti ho in corso uno sfratto per morosità. Nell’udienza gli é stato concesso il termine di grazia fino a inizio gennaio, 5 giorni prima della scadenza come da contratto. Poiche l’inquilino minaccia di non lasciare l’appartamento perche ha perso il lavoro, di contestare il contratto etc per allungare i tempi, cosa posso fare? Devo dare comunque avviso di non rinnovo? Sono in enorme difficoltà perché non riesco nemmeno a pagare le utenze che sono intestate a me ne le spese condominiali. In più sono in stato interessato e come avevo specificato(con autodichiarazione nel contratto) mi serve di nuovo l’appartamento. Grazie per i suoi consigli!

    • Cara Teresa,
      se, come scrivi, è in corso uno sfratto per morosità, vuol dire che Ti sei già rivolta ad un Legale; Ti consiglio, pertanto, di chiedere tutte le delucidazioni del caso al Collega – nel quale devi avere, necessariamente, fiducia incondizionata, a meno che Tu non ritenga di rivolgerTi ad un altro Avvocato, e, fino ad allora, Ti sconsiglio sinceramente, di ricercare su internet le risposte ai Tuoi quesiti.

      Colgo l’occasione per farTi i migliori auguri per la Tua gravidanza in corso, e per farTi un sentito in bocca al lupo per una risoluzione positiva della vicenda.

  48. Gentile Avvocato,

    ho ricevuto, dal conduttore di un immobile di cui sono proprietaria e locatrice, una richiesta formale di risoluzione anticipata del contratto (che sarebbe altrimenti scaduto con la fine del 2024). Nel prenderne atto, vorrei mettere in vendita quanto prima l’immobile. Mi è chiaro che il conduttore dovrà pagare il canone per i 6 mesi di preavviso e che, laddove volesse, avrebbe il diritto di occupare l’immobile fino alla scadenza dei 6 mesi. Detto questo, il conduttore vedrebbe con favore una vendita, in quanto potrebbe in ipotesi liberarlo dal pagamento di una parte dei canoni relativi ai 6 mesi di preavviso.

    Ho un dubbio: ai fini della vendita, in un caso come questo di risoluzione anticipata lato conduttore, devo invitare il conduttore ad esercitare il diritto di prelazione? O tale diritto non sussiste?

    Grazie, cordiali saluti

    • Buonasera Giorgia,
      in effetti, si potrebbe sostenere che l’esercizio del diritto di recesso da parte del conduttore, escluda l’obbligo, per il proprietario, di inviare la proposta di cui all’art. 38 della Legge n° 431/1998; se fossi in Te, però, prudenzialmente, invierei ugualmente tale comunicazione al conduttore – il quale, del resto, non dovrebbe esercitare il diritto di prelazione, avendo, anzi, manifestato la volontà di lasciare l’immobile prima della scadenza contrattuale.

      Spero di esserTi stato utile, e Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  49. Buonasera Avvocato, vorrei porgere alla sua attenzione la mia esperienza e richiedere un suo parere.
    Il 15/08/2021 ho stipulato un contratto di locazione di tipo 4+4, (Contratto intestato alla sottoscritta e alle mie due ex coinquiline), con il vincolo contrattuale del canone mensile fisso per tutta la durata del contratto. Il 01/09/23 ho comunicato alla proprietaria il recesso parziale che quindi avrebbe comportato per le due rimanenti il pagamento in solido della mia quota. Per questo motivo, non avendo rispettato il preavviso di 3 mesi previsto da contratto, ho provveduto a ricercare una sostituta, in modo da essere liberata da tutti gli obblighi contrattuali. Allo stesso tempo la proprietaria ha rifiutato il subentro in quanto l’intenzione era quella di stipulare un nuovo contratto a nuove condizioni economiche.
    A questo punto la mia domanda è la seguente:
    – A chi spetta il pagamento della tassa di rinnovo del contratto che ha avuto effetto dal 15/08 al 30/09/23? (Nel frattempo è stato registrato il nuovo contratto con decorrenza dal 01/10)
    – Può la proprietaria accollare l’intero importo del rinnovo alla sottoscritta? (Quindi sia la quota delle inquiline che della proprietaria)

    • Cara Cristina,
      per poterTi dare un parere, dovrei poter visionare il contratto.

      Sin d’ora, tuttavia, posso dirTi che la regola generale dei contratti è la solidarietà passiva, e, pertanto, a meno che il contratto non stabilisse diversamente, temo che la risposta al Tuo secondo quesito, sia affermativa.

      Ti auguro una Buona serata, ed un
      Buon fine settimana.

  50. Buongiorno, complimenti per questo forum. Amministro una società che era conduttrice di un locale commerciale il cui contratto è stato disdettato regolarmente e nel luglio 2022 il proprietario ha comunicato all’agenzia entrate la risoluzione. I locali sono stati liberati dai beni di proprietà come arredi e strumentazioni e le chiavi sono state consegnate al proprietario a luglio del 2023, in comune accordio verbale poiché i locali contenevano alcuni mobili in attesa di nuova collocazione. Le spese condominiali sono state regolarmente corrisposte ma il proprietario esige il pagamento della quota spettante all’inquilino nonostante il contratto fosse stato risolto. E’ legittima la richiesta del proprietario? Grazie in anticipo.

    • Buonasera Martina,
      innanzitutto, Ti ringrazio per i complimenti.

      Passando alla Tua questione, ritengo che il locatore possa richiedere alla Società da Te amministrata, unicamente gli oneri condominiali ascrivibili fino al mese di Luglio del 2023. Il contratto, infatti, è cessato nel mese di Luglio del 2022, e, successivamente, la Società ha detenuto l’immobile ad altro titolo (anche se, dal punto di vista tributario, avrei delle perplessità, sul trattamento fiscale riservato dal locatore, alle rate del canone eventualmente percepite, successivamente al mese di Luglio del 2022).

      Rimango a Tua disposizione per maggiori approfondimenti.

      Buona serata.

  51. Egregio avvocato,
    Siamo una coppia con un bimbo piccolo, in affitto da due anni in un bilocale.
    Ci siamo sempre trovati bene, nell’ultimo anno abbiamo avuto diversi problemi con il vicino di casa al piano di sotto. Soggetto pericoloso in quanto già arrestato diverse volte. Urla, schiamazzi, atti vandalici per le scale, minacce, imprecazioni, musica alta a tutte le ore del giorno e della notte. da tempo l’alloggio è frequentato da un’altra persona di cui non sappiamo nemmeno le generalità e che non risulta tra i residenti del condominio. Da pochi giorni noi siamo impossibilitati ad entrare in casa nostra in quanto terrorizzati da questa situazione che sta degenerando sempre più. L’amministratore ci ha detto che non può far nulla, il proprietario di casa idem. I carabinieri ci hanno detto di far attenzione alle ritorsioni che questi soggetti possono farci. Noi stiamo scrivendo la lettera di recesso di affitto perché non ci sentiamo più sicuri in quella casa. Che diritti e tutele abbiamo? Noi dovremmo pagare i mesi in cui non abiteremo più nell’appartamento? Grazie dell’attenzione

    • Buongiorno Giulia,
      i disagi che avete dovuto patire e che state tuttora patendo, potrebbero essere intesi come un inadempimento del locatore nel garantirVi il pacifico godimento dell’immobile, e, di conseguenza, si potrebbe sostenere che il contratto si sia risolto per inadempimento.
      In tal caso, non sarebbe configurabile un recesso, e, pertanto, non sareste tenuti a versare le mensilità di preavviso.
      Vi faccio, comunque, i migliori auguri per una conclusione bonaria della vicenda, e Vi auguro un
      Buon fine settimana.

  52. Salve Avvocato, io mi trovo in una casa con affitto transitorio in questo momento e il contratto scade a fine febbraio, la padrona di casa non vuole che io ospiti nessuno in casa mia già questo la dice lunga e mi ha intimato di cercare casa, senza darmi preavviso formale ne niente.. ho trovato una nuova casa. La mia domanda è posso lasciare questa casa senza pagare i 3 mesi di preavviso dato che è stata lei a intimarmi di andare via? Magari trovando qualcuno che subentra avrei anche diritto alla restituizione della caparra? Grazie mille.

    • Cara Giulia,
      in primo luogo, ritengo che la proprietaria non abbia il potere di impedirTi di ospitare persone.
      In secondo luogo, il fatto che la locatrice Ti abbia “intimato” di cercare casa – da quanto mi sembra di comprendere, verbalmente – non ritengo che possa costituire un motivo di risoluzione del contratto.
      D’altro canto, qualora Tu riuscissi a reperire una persona in grado di subentrarTi immediatamente nel contratto, e questa persona fosse accettata dalla proprietaria quale nuova conduttrice, eviteresti di dover pagare i tre mesi di preavviso.
      Infine, per quanto riguarda la caparra, tale somma, generalmente, è prevista a garanzia della riconsegna dell’immobile in buono stato di conservazione, di conseguenza, se riconsegnerai in buone condizione l’immobile, avrai senz’altro diritto alla restituzione della somma versata al momento della conclusione del contratto.

      Spero di esserTi stato utile, Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  53. Egregio Avvocato,
    A luglio ho inviato la disdetta del contratto di locazione tramite raccomandata e dal primo di novembre subentrerà il nuovo inquilino, tuttavia la proprietaria vuole che continui a pagare l’affitto fino al 30 ottobre, ma lasciando l’appartamento (con consegna delle chiavi) massimo dieci giorni prima, quindi il 20 ottobre, per permetterle di effettuare la revisione degli elettrodomestici (che sono perfettamente funzionanti) da parte di tecnici esperti… può farlo? Nel contratto di locazione non vi era nessuna clausula al riguardo.
    Come posso difendermi?
    La ringrazio molto anticipatamente della sua disponibilità.

    • Cara Chiara,
      se nel contratto non è previsto il preavviso richiesto dalla locatrice per la revisione degli elettrodomestici, ritengo che Tu abbia diritto a rimanere nell’immobile fino alla fine del mese.
      Spero di averTi aiutato, Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  54. Buonasera, sono in affitto in un appartamento con contratto 3+2 ed ho ricevuto disdetta dal locatore alla scadenza del secondo periodo, con il corretto anticipo di 6 mesi.
    Se lascio l’appartamento prima della scadenza del contratto, devo comunque pagare tutte le mensilità del canone???

    Grazie mille

    • Buonasera Lisa,
      dipende dal preavviso previsto dal contratto; se il contratto non prevede nulla, potrai lasciare l’immobile, anche prima della scadenza, ma, con il preavviso “legale” di sei mesi.

  55. Buonasera Avvocato,
    sono proprietaria di un appartamento che avevo affittato mentre vivevo all’estero, rientrata a vivere in Italia ho affitato un appartamento ad una locazione pari a quella del mio appartamento, purtroppo il mio mio inquilino se ne andra’, e mi trovo costretta a disdire il mio contratto di affitto e andare a vivere nel mio appartamento che si libera a novembre. Il mio padrone di casa pero’ non accetta la mia disdetta perche’ per lui non sussiste un grave motivo ( sono consulate P.IVA e finanziariamente sara’ per me molto oneroso). AIUTO!
    grazie mille
    V

    • Cara Veronica,
      il locatore non può “non accettare” la disdetta; il problema, però, è che sarai tenuta a corrispondere le rate del canone di locazione, per tutto il periodo di preavviso previsto dal contratto.
      Ti consiglio, comunque, di inviare prima possibile la disdetta a mezzo raccomandata a/r – se non lo hai già fatto -, in modo da minimizzare il periodo di preavviso.

      Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  56. Buongiorno,

    un inquilino con scadenza contratto 31.10.23 mi ha dato disdetta del contratto a metà agosto dicendomi che a metà settembre dovrà lasciare casa. Da contratto sono previsti però 3 mesi di preavviso. Devo farli pagare ottobre, novembre e dicembre anche se il 31/10 gli scade il contratto?

    Grazie

    • Buonasera Chiara,
      se il contratto scade il 31/10, a meno che il contratto stesso non preveda un preavviso inferiore rispetto a quanto previsto dalla Legge, il contratto deve ritenersi come tacitamente rinnovato, dal momento che il conduttore non ha comunicato la disdetta in tempo utile.

      Sei, pertanto, legittimata a richiedere al conduttore il pagamento dei ratei di Settembre, Ottobre, e parte di Novembre (a meno che, naturalmente, nel frattempo, Tu non reperisca un nuovo conduttore, in sostituzione del conduttore uscente).

      Spero di esserTi stato utile, Ti auguro un
      Buon fine settimana.

    • Buonasera Luca,
      non è come scrivi : prima della scadenza del contratto, il locatore non può richiedere la casa, a meno che, naturalmente, il contratto non si risolva anzitempo, per un inadempimento del conduttore (ad esempio, per la morosità di quest’ultimo); diverso, invece, è il tema del rinnovo del contratto alla prima scadenza.

  57. Buongiorno avvocato sono un militare e ho stipulato da poco un contratto di locazione di un appartamento della durata 3+2. Per le vie brevi ho appreso che la mia Forza Armata mi assegnerà a breve un alloggio di servizio che si è reso disponibile. Ci sono, secondo lei, gli elementi per una disdetta anticipata del contratto di locazione ovviamente pagando i 6 mesi di preavviso previsti dallo stesso?
    Grazie

    • Buongiorno Manuel,
      Ti confermo che puoi recedere dal contratto, rispettando il preavviso semestrale.

      Ti auguro una Buona domenica, ed un
      Buon Ferragosto.

  58. Buonasera avvocato, ho stipulato un contratto di affitto con cedolare secca 3 + 2 a febbraio 2023 quindi quest’anno, specifico che in questi pochi mesi ho sempre pagato tutte le mensilità, alcuni giorni fa mi ha contattato la proprietaria dell’appartamento per avvisarmi di avermi spedito una raccomandata poiché dovendo vendere la casa entro gennaio vuole che io la liberi entro quel mese ed effettivamente tale raccomandata mi è arrivata. Ora personalmente sapevo che al massimo prima dei tre anni potevo recedere solo io con una raccomandata qualora sussistessero gravi motivi e non la proprietaria per cui non mi sembra corretto il suo comportamento. Dato quindi il comportamento scorretto assunto dalla proprietaria vorrei andarmene dall’appartamento in questione quanto prima poiché mi sento di non essere gradito nonostante possa garantire pagamenti regolari, volevo però chiederle se sono tenuto a versare i canoni fino a gennaio come dice questa raccomandata scritta dalla proprietaria o se posso andarmene appena trovo un altro appartamento, inoltre vorrei sapere se posso agire in qualche modo nei confronti della proprietaria che a mio parere poteva si vendere la casa ma avrebbe dovuto rispettare il contratto di affitto e mi sta facendo un grosso danno poiché l’appartamento non era ammobiliato quindi dovrò traslocare e spostare i miei mobili. La ringrazio.

    • Buongiorno Cataldo,
      in primo luogo, Le confermo che la proprietaria non ha il diritto di invitarla a lasciare l’immobile, e che il contratto sarà pienamente efficace fino al 2026.

      Ciò posto, nel caso in cui Lei decidesse di lasciare l’immobile, sarà comunque tenuto a corrispondere alla proprietaria, le mensilità del preavviso previsto dal contratto (il che vuol dire che, qualora il contratto preveda un preavviso semetrale e Lei comunichi oggi il recesso, Lei sarebbe tenuto, non solo a versare le rate del canone fino a Gennaio, ma anche la mensilità di Febbraio !).

      Rimango a Sua disposizione, in privato, per ogni chiarimento.

      Colgo l’occasione per augurarLe una Buona domenica, ed un
      Buon Ferragosto.

  59. Gentilissimo
    sono conduttrice di un contratto di locazione ad uso abitativo, con cedolare secca 3+2 in scadenza al 30/09/2023. Ieri il locatore, tramite whatsapp, mi avvisa dell’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza (dei primi 3 anni), in quanto ha intenzione di venire lui a vivere nell’appartamento.
    Non ha ancora inviato raccomandata e nel contratto si rimanda generericamente all’art. 3 della legge 431/98 per quanto riguarda le tempestiche della disdetta da parte del locatore, e non si specifica la necessità di fornire adeguata comunicazione 6 mesi prima della scadenza.
    In questo caso, qualora la raccomandata pervenga nel mese di luglio (quindi a poco meno di tre mesi dalla scadenza), il contratto sarebbe da ritenersi tacitamente rinnovato per mancata comunicazione?
    La ringrazio cordialmente

    • Buonasera Monica,
      Le confermo che la disdetta non è stata inviata in tempo utile, e che, pertanto, il contratto deve ritenersi rinnovato.

      Le auguro una Buona domenica, e Le porgo
      Cordiali saluti.

  60. buongiorno,

    sono inquilina di una appartamento ad uso abitativo con regolare contratto 4+4 a cedolare secca, i primi 4 anni risalgono a marzo 2021 e il contratto è stato rinnovato automaticamente per tacito accordo. Ora i proprietari hanno intenzione di vendere l’appartamento, volevo capire se hanno la facoltà di recedere il contratto prima della prossima scadenza (marzo 2025) oppure no.
    nel contratto non vi è alcuna esplcita clausola in merito.
    la ringrazio in anticipo

    • Buonasera Cinzia,
      il contratto rimarrà in vigore fino al 2025, i locatori non possono anticipare in alcun modo la cessazione del contratto : semplicemente, l’eventuale acquirente dell’immobile subentrerà – lato locatore – nel contratto.

      Ti auguro una
      Buona domenica.

      • Buongiorno,
        Sono in affitto dal 2015 con un contratto 4 + 4 regolarmente registrato.
        A ottobre 2022 faccio la richiesta del bonus affitti presso il mio comune il quale a seguito delle verifiche mi chiama e dice che il mio contratto non risulta prorogato presso l’Agenzia delle entrate, la quale stessa mi conferma che il contratto risulta non prorogato e quindi scaduto ad aprile 2019, io lo faccio subito presente al padrone di casa il quale dopo vari mesi mi manda da uno studio geometra il quale si prende in carico di sistemare la situazione ma ad oggi agosto 2023 non si è fatto nulla, agenzia delle entrate telefonicamente mi ha detto che ci sarà la possibilità che io debba ridare indietro le detrazioni ricevute avendo fatto il 730.
        Nel frattempo che non ha avuto una risposta Ho trovato una nuova abitazione per cui a fine agosto lascerò l’alloggio, devo dare o comunque pagare i sei mesi di preavviso?
        Gli affitti che ho pagato fino ad ora erano in nero?
        Grazie mille

        • Caro Dario,
          la problematica da Te esposta è particolarmente complessa, se necessiti di un consulto legale più approfondito, Ti consiglio di rivolgerTi ad un Avvocato, o, se lo ritieni opportuno, di contattarmi in privato.

          Quello che posso dirti sin d’ora, comunque, è che :
          1) il preavviso di sei mesi, a mio avviso, da quanto esponi, è dovuto;
          2) non c’è la certezza che i canoni versati siano stati versati “in nero”, ossia, che il proprietario non li abbia dichiarato (pagando le relative imposte), pur in assenza della registrazione della propoga.

          Ti auguro una
          Buona serata.

  61. Buongiorno Avvocato.
    Ho sottoscritto un contratto di sub affitto per il ramo di somministrazione cibi e bevande da una società sportiva che gestisce a sua volta un centro sportivo . In pratica sono il gestore del ristorante bar ( tramite Ditta individuale ) con un contratto regolarmente registrato con un canone mensile, durata contratto un anno , rinnovabile.
    Per essere sintetici non sono state chiarite alcune cose tipo che il locale funziona a due velocità; quella autunno inverno pari a poco più che zero e quella estiva elevata. Inoltre mi hanno dato dei beni in locazione non funzionanti o bisognosi di manutenzione che disattendono nonostante PEC inviate di comunicazione (es la vetrina rifrigirata, elemento essenziale del ristornante, alcuni beni del bar completamente non utilizzabili ). Si aggiunge che permettono ( o nascondono) agli utenti della struttura sportiva, la presenza di gestione ristorativa e bar e quindi gli utenti portano anche somministrazioni da utenze esterne o si aggiustano con mezzi propri ( due grandi eventi esterni che hanno portato somministrazioni da esterno non avendo ricevuto comunicazione della presenza in loco) .
    Per queste motivazioni vorrei disdeddare il contratto in essere in scadenza 31/12/23, e riproporre una trattiva per nuovo contratto adeguato ad arginare quanto sopra, sinteticamente esposto. A quale articolo di legge mi posso appellare?
    Grazie

    • Caro Costantino,
      le questioni che poni sono molteplici e complesse.

      Posso dirTi sin d’ora che, se il contratto scade il 31/12/2023, potresti impedire il rinnovo del contratto, rispettando i termini di preavviso previsti dal contratto stesso, mentre ritengo che, alla luce di quanto esponi, sarebbe difficile, per Te, liberarti dal vincolo contrattuale, prima della fine dell’anno.

      Se Ti occorre assistenza legale per la gestione della vicenda, puoi contattarmi in privato ai contatti indicati nel sito.

      Ti auguro una
      Buona serata.

  62. Buongiorno avvocato, ho dato regolare disdetta per un affitto con i 6 mesi di preavviso.
    i Sei mesi si concludono ad Ottobre 2023, ma ho concordato via mail di chiudere anticipatamente il contratto pagando alcune mensilità e lasciando l’appartamento libero da subito, ovvero entro il 31 Maggio.
    Tutto ciò è stato concordato via mail e con whatapp, dove il locatario ha dato esplicito consenso rispondendo alle mie richieste e dicendosi a favore.
    Ora però mi chiede di pagare tutte le mensilità fino a quando non trova un nuovo inquilino.
    Posso considerare i nostri scambi via mail una rinegoziazione dei tempi di preavviso?
    Grazie

  63. Buongiorno, sono un inquilino e ho dato regolare disdetta via raccomandata.
    Il contratto prevede 6 mesi di preavviso, ma ho trovato accordo via mail con il locatario per chiudere il contratto anticipatamente, pagando alcuni mesi e lasciando l’appartamento in anticipo.
    Ora Il proprietario mi dice che fino a quando non trova inquilino io devo pagare, mi chiedo, ha validità lo scambio di mail dove il Locatario mi confermava di poter chiudere il contratto in anticipo?

    Grazie
    A.

    • Buonasera Andrea,
      perdona il ritardo nella risposta.
      Lo scambio di e-mail intercorso con il locatore può configurare un accordo; per darTi conferma di ciò, tuttavia, dovrei poter esaminare il contenuto ed il tenore di tali e-mail.

      Se lo ritieni opportuno, contattami pure in privato.

      Ti auguro una
      Buona domenica.

  64. Egr. Avvocato,
    ho stipulato contratto di locazione (4+4) il 25/10/19 con la prima scadenza al 24/10/23. Il mio locatore mi ha inviato disdetta del contratto di locazione ai sensi dell’art. 3 della legge 431/98 adducendo che l’immobile serve a suo figlio per la convivenza con la compagna. Tuttavia la disdetta mi è pervenuta oltre i 6 mesi di preavviso richiesti dal contratto (non è previsto termine inferiore) e pertanto il contratto dovrebbe intendersi automaticamente rinnovato per altri 4 anni.
    Tuttavia mi sento di venire incontro alle esigenze del locatore e vorrei liberare l’immobile ma ad alcune condizioni (premetto che sono percettore del rdc e ho un figlio disabile a carico):
    – concessione di maggior tempo per trovare un appartamento a condizioni economiche vantaggiose (in quello attuale il canone è di 300€ mensili), tanto meglio per tutti se riesco a trovarlo quanto prima;
    – pretesa che il locatore si accolli le spese di trasloco e di registro
    – pretesa di una buonuscita ( in che misura???)

    La ringrazio se mi vorrà rispondere.
    Cordiali saluti

    • Caro Graziano,
      perdonami per il ritardo nella risposta.

      Le Tue osservazioni in merito al rinnovo del contratto sono corrette, e ritengo che le Tue pretese siano ragionevoli; se desideri assistenza legale per perfezionare un accordo transattivo con il locatore, puoi contattarmi in privato.

      Ti auguro una
      Buona domenica.

  65. Buongiorno avvocato
    sono proprietaria di un appartamento affittato con contratto 3+2.
    A fine luglio scadono i 5 anni di locazione , ho inviato con preavviso di sei mesi la proposta di adeguamento del canone di affitto.
    L’inquilino non ha risposto nei 60 giorni.
    Ora sono sopraggiunte nuove esigenze e vorrei rientrare in possesso dell’immobile per poterlo vendere .
    La mancata accettazione della mia proposta nei termini comporta lo scioglimento del contratto, senza che debba procedere in altro modo?
    La ringrazio per la risposta che vorrà fornirmi.

  66. Buongiorno avvocato,
    sono proprietaria di un appartamento che ho affittato a canone concordato 3+2.
    Al 31 luglio 2023 il scadrà il 5° anno di locazione . Ho pertanto provveduto ad inviare nei sei mesi antecedenti la proposta di rinnovo adeguando il canone.
    Il conduttore non ha risposto alla mia raccomandata nei 60 giorni. Nel frattempo sono intervenute esigenze diverse e attualmente la mia intenzione sarebbe quella di vendere l’appartamento.
    Le chiedo se la mancata risposta per raccomandata nei termini stabiliti dalla legge, comporta la cessazione del contratto senza che io debba provvedere ad ulteriori adempimenti , e se quindi posso alla scadenza del 31 luglio tornare in possesso dell’immobile.
    La ringrazio molto per la risposta che vorrà fornirmi.

    • Buonasera Sig.ra Laura,
      perdoni il ritardo nella risposta.

      Salvo che nel contratto non sia stabilito diversamente, alla seconda scadenza, il contratto non si rinnova tacitamente e cessa la sua efficacia, di conseguenza, Lei, a partire dal 1° Agosto, avrà diritto al rilascio dell’immobile in Suo favore; tuttavia, Le evidenzio che, qualora il conduttore non dovesse adempiere spontaneamente, Lei dovrà comunque esperire un procedimento di sfratto per finita locazione, con l’assistenza di un Legale.

      Mi contatti pure in privato, per maggiori ragguagli.

      Le auguro una Buona Domenica, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  67. Buongiorno Avvocato mi chiamo Paola e circa 3 settimane fa è venuto a mancare mio marito, entrambi abbiamo stipulato un contratto di locazione 4+ 4 nel novembre del 2022,( sono conduttrice insieme a lui) ora dato che non potrò più dividere il costo dell’affitto a causa della scomparsa di mio marito ho deciso di voler disdire il contratto d’affitto. Ora ho letto all’articolo 1614 del codice civile che si può recedere entro 3 mesi mandando disdetta. La mia domanda è : io posso recedere con preavviso di 3 mesi anziché i 6 mesi previsti dal contratto che ho firmato insieme a mio marito oppure essendo parte già del contratto non posso farlo e devo quindi mandare preavviso di 6 mesi. La ringrazio per la sua risposta.

    • Buongiorno Paola,
      mi spiace molto per Tuo marito.

      Per quanto riguarda la Tua domanda, purtroppo, se il contratto prevede sei mesi, devi attenerTi ai sei mesi di preavviso, mi spiace.

      Un abbraccio.

  68. Buongiorno avvocato mi chiamo Valeria e vorrei avere delle informazioni. Precisando il fatto che io sarei la prossima inquilina di un appartamento già in affitto, che questa inquilina ha già mandato lettera con chiusura e sgombero appartamento il 14 maggio c.m. Per acquisto di casa all’asta.Improvvisamente ieri vengo a sapere che lei non vuole lasciare l’appartamento tale data ma oltretutto sostiene di stare lì dentro quanto tempo vuole perché ha due figli minori. Ed io con accordo con il proprietario di casa ho acquistato i mobili con consegna il 16 maggio. La “ex” inquilina può fare una cosa del genere,con una lettera di recesso dal contratto? La ringrazio per la sua risposta

    • Buonasera Valeria,
      il Tuo caso è interessante.

      La prima domanda che Ti devo porre, però, è : con il proprietario, hai firmato un contratto di locazione ?
      Oppure, il proprietario Ti ha solo “promesso” verbalmente l’immobile ?

      Buona serata,e,
      A presto.

  69. Buonasera,
    Ho un contratto a 4+4 con due mesi di deposito cauzionale. Per causa aumento da” istat”, (750 mensili, in tre anni si è arrivati a 870) ho inviato la disdetta tramite raccomandata e devono passare i 6 mesi dalla data della comunicazione.
    dato che vivo a Roma e trovare un appartamento (trilocale o quadrilocale) non è molto facile e ne tantomeno facile di incastrate con la tempistica, chiedo se fosse possibile cessare il pagamento delle ultime due mensilità dei sei mesi utilizzando l’importo del deposito cauzionale?

    • Buonasera Alessandro,
      la compensazione automatica sarebbe possibile solo dopo che sarà concluso il contratto; inoltre, se vuoi evitare contenziosi con il locatore, dovresti riconsegnare l’immobile in perfette condizioni.
      Prima di procedere in tal senso, a scanso di equivoci, Ti consiglierei di contattare il locatore, e di concordare espressamente la compensazione tra il canone di locazione ed il deposito cauzionale.

      Spero di esserTi stato utile, Ti auguro una
      Buona serata.

  70. Buongiorno Collega,
    ho un dubbio procedurale del quale non riesco a venire a capo.
    Devo agire nell’interesse del locatore chiedendo al conduttore che ha risolto il contratto senza il dovuto preavviso l’indennità per mancato preavviso.
    L’attuale residenza dell’ex-conduttore è nel circondario di un Tribunale diverso da quello in cui è situato l’immobile.
    Devo radicare la causa ex art. 21 cpc nel Foro dove si trova l’immobile, o ex art. 18 nel Foro di attuale residenza del convenuto?
    Grazie mille,
    Avv. Daniela Bibolini

    • Cara Collega,
      Ti ringrazio per la Tua richiesta di parere.

      Se fossi in te, proporrei la causa nel Foro nel quale è situato l’immobile, in primo luogo, in quanto l’art. 21 c.p.c. pone un criterio speciale, che prevale sul criterio generale di cui all’art. 18 c.p.c., ed inoltre, alla luce dell’art. 20 c.p.c., dal momento che l’obbligazione è insorta – a meno che il contratto non sia stato concluso altrove – nel luogo di conclusione del contratto, ossia, il Comune nel quale è posto l’immobile.

  71. Salve vi chiedo aiuto perché oggi sono stato letteralmente sfruttato dal proprietario di casa. Mi spiego. Ho firmato un contratto di 18 mesi presso un immobile. Sul contratto c’è scritto che ieri 30 aprile (vi scrivo di notte esausto quindi perdonatemi gli errori) il contratto cessava. Il proprietario non mi ha mandato nessuna raccomandata con preavviso di 30 giorni che c’è scritto chiaramente suo contratto. Oggi ero letteralmente obbligato da lui a fare pulizie di cose che quando mi è stata consegnata la casa non erano stare pulite anzi. Ad ogni ora entrava a controllare (vive sopra) e mi tirava fuori un’alta cosa da fare. Sono stato li 6 ore. Nonostante avessi già imbiancato mi ha fatto pulire cose che quando io sono entrato erano palesemente mai state fatte e quindi sporche. Alla fine mi ha detto che non mi darà la caparra finché non si accerterà che il mio peso non abbia rovinato le molle del divano perché a detta sua ora ci si sprofonda. Io sul divano non ci sono mai saltato però va be. Nonostante questo abbiamo firmato un fogli per la consegna delle chiavi. Ha detto che la caparra me la darà dopo che io suo tappezziere gli dirà l’ammontare del danno. E quindi bonifico con spiegazione del valore più basso della caparra. A me non è mai successa una cosa del genere. Ho 32 anni faccio il pendolare. Vivo in questo paesino sperduto e il massimo che ho fatto era giocare alla play sul divano. Vabbè detto questo( scusatemi ma mi sfogo perché sono stato trattato come uno schiavo oggi) mi chiedo ma e legale quello che dice e fa? Mi ha anche detto che il contratto e stato sbagliato sulle date perché i 18 mesi finivano 1 mese prima nonostante la data di cessione del contratto era 30 aprile. Facendo i conti e vero ho firmato il contratto di inizio locazione il 1 ottobre 2021. Questo rende il contratto nullo? Cosa posso fare per avere la caparra senza le sue detrazioni? Non avendo ricevuto la raccomandata sul contratto c’è scritto che posso avere un rimborso di 36 mensilità, e vero? Aiutatemi mi sento preso in giro. Non ho mai pulito e tenuto una casa bene come la sua eppure oggi era un incubo. E da quando ho 19 anni che vivo in affitto nelle diverse città d’Italia e non ho mai avuto questo tipo di trattamento. Un’alta cosa lui ha telecamere interne nel condominio con sensori di movimento e mi ha ammesso che mi ha spiato ed accusato di aver macchiato le scale con la spazzatura. Cosa impossibile perché scendevo sempre con un secchio apposito( ed anche comodo) e legale avere videocamere interne su tutti i piani ed ingresso. Il palazzo intero e di proprietà ma spiare le persone mi sembra assurdo. In più tutto quello che dice e senza prove visto che non ha foto o video ne del accaduto ne del divano prima che io lo usavo. Aiuto!

    • Caro Solomon,
      Ti ringrazio per la Tua testimonianza, ho letto solo ora il Tuo messaggio.

      Indubbiamente il Tuo caso merita un approfondimento, contattami pure in privato.

      Buona serata.

  72. Buonasera. Sono uno studente e ho firmato un contratto studentesco. Voglio tornare al mio paese per l’estate e siccome ho problemi insopportabili con il mio coinquilino (che è imparentato con il padrone di casa e non ha contratto ma non può uscire di casa), ho intenzione di lasciare questa casa, questo testo in sul contratto ho scritto: La conduttrice avrà la facoltà di recedere dal contratto, con avviso da recapitarsi al locatore con lettera raccomandata A.R. o con lettera raccomandata a mani, on un preavviso di mesi 3 (tre) prima della scadenza, sino alla scadenza del rapporto sarà tenuta al pagamento del canone E il padrone di casa mi ha detto che non hai il diritto di lasciare la stanza, e se te ne vai (dopo tre mesi di preavviso), non restituirò la tua caparra. Ho trovato un po’ di confusione con questo testo e non ho capito che dice che devo pagare l’affitto fino alla fine del contratto. Ha il diritto di non restituire la mia caparra? O devo farlo? Devo pagare l’affitto fino alla fine del contratto, che è a settembre? Dove posso andare per tali problemi in Italia? grazie in anticipo

    • Buongiorno Herman,
      ritengo che tu necessiti di assistenza legale, e Ti consiglio di rivolgerti, per l’appunto, ad un Avvocato.

      Ti anticipo, comunque, in primo luogo, che non sei tenuto a pagare il canone fino a Settembre – beninteso, se invii subito, o se hai già inviato la disdetta a mezzo raccomandata -, e che, al termine del contratto, il locatore sarà tenuto a restituire il deposito cauzionale.

      Spero di esserTi stato utile;Se vuoi, puoi contattarmi in privato, al n° 3286635490.

      Buona Domenica.

  73. Buonasera Avvocato,
    sono un Medico specializzando che in data 01/05/22 ha firmato un contratto di locazione di un appartamento con formula 4 + 4 più preavviso di 6 mesi per recesso anticipato.
    Purtroppo, durante la mia permanenza gli inquilini di sopra, 2 anziani signori, non mi lasciano dormire prima della 01:00 e si svegliano alle 5:00 quasi tutti i giorni, spostano sedie e passano e spassano nel corridoio con passi pesanti e rumorosi.
    Inizialmente ho temporeggiato manifestando il mio disagio al padrone di casa, che mortificato, ha provveduto ad avvisare l’amministratore e, parlando con i diretti interessati, ad avere un “orecchio” di riguardo.
    Sono andato io stesso a parlare con loro, con molto tatto ma il risultato è che da più di 2 mesi dormo con i tappi.
    Ho deciso di recedere dal contratto e parlando con i proprietari di casa mi hanno chiesto comunque, inizialmente i classici 6 mesi di preavviso, successivamente siamo arrivati a 3 mesi.
    C’è una qualche tutela in tal senso, considerato anche il lavoro da me svolto?!

    • Buonasera Dottore,
      ritengo che, alla luce delle circostanze da Lei esposte, si possa sostenere che il contratto si sia risolto per l’inadempimento del locatore, il quale non è stato in grado di garantire (anche rispetto ai comportamenti dei terzi) il pacifico godimento dell’immobile.
      Se desidera avere assistenza legale al riguardo, mi contatti pure in privato al n° 3286635490.
      Per il momento, Le auguro un Buon fine settimana, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  74. Salve avvocato,
    io e mio marito abbiamo preso casa in affitto a fine giugno 2020 tramite agenzia immobiliare, il contratto di locazione è cedolare secca 4+4 . Dopo pochi pesi dalla firma del contratto ( novembre 2020) in camera da letto e nella seconda stanza è uscita la muffa, che dopo mesi ( febbraio 2022) la proprietaria ha fatto togliere e poi imbiancato. Purtroppo ad inizio inverno 2022 nuovamente si è ripresentato il problema. Come sempre ho avvisato via sms la proprietaria perché si è sempre negata telefonicamente visto che era troppo impegnata, ho fatto presente che la muffa mi crea asma e allergia agli occhi, ma ha risposto che non avrebbe rifatto i lavori. In più tra me e la signora, in passato sono intercorse comunicazioni scritte dove ammetteva la presenza della muffa già prima che arrivassimo noi in casa, cosa che l’ultima volta che sono riuscita a interloquire con lei ha negato. Ho avvisato che le avrei mandato la disdetta e lei era d’accordo (a metà gennaio 2023 le è stata recapitata la raccomandata a/r). Ora la proprietaria non mi risponde più nemmeno ai messaggi, ma intanto le ho inviato un SMS dicendole che andrò via a fine aprile visto che a causa della muffa non riesco più a stare in questa casa. Come e cosa devo fare se lei non viene a ritirare le chiavi e non mi restituisce la caparra? In più devo continuare a pagare ancora fino alla scadenza dei sei mesi? Mi conviene contattare l’ufficio di igiene? Grazie in anticipo per la sua risposta.

    • Buonasera Floriana,
      se non riesci a fissare un appuntamento con la locatrice, puoi sempre spedire per posta le chiavi, dichiarando, contestualmente, di riconsegnare l’appartamento.

      Per quanto riguarda il preavviso, potresti invocare la risoluzione del contratto, ma, in ogni caso, Ti consiglio di farTi assistere da un Avvocato.

      Infine, la locatrice deve senz’altro restituirTi il deposito cauzionale, successivamente alla riconsegna (a patto che l’immobile sia rilasciato nelle medesime condizioni nelle quali Vi era stato consegnato al momento della conclusione del contratto).

      Se Vi occorre assistenza legale, non esitate a contattarmi al n° 3286635490.

      Ti auguro una Buona serata, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  75. Buongiorno Avvocato,
    Io e la mia compagna siamo separati, durante la convivenza avevamo un contratto d’affitto cointestato.
    A seguito della crisi coniugale ho lasciato l’appartamento in questione spostando la residenza, senza darne mai comunicazioni al proprietario di casa.
    A novembre 2020 il tribunale assegna la casa famigliare alla mia ex compagna e i relativi nostri figli, dopodiché lei è diventata unica intestataria del contratto d’affitto.
    Lei non mi ha mai restituito la cauzione che io per intero avevo versato al proprietario di casa all’inizio della convivenza (da precisare che il proprietario di casa non ha mai versato a lei la cauzione al momento del cambio del contratto), come posso
    fare per riavere indietro la cauzione? Nel caso mi spetta solo il 50% visto che lei era cointestataria? Oppure non ho diritto ad alcuna cauzione in quanto lei ora è diventata unica intestataria?
    Grazie

    • Buonasera Corrado,
      da quello che scrivi, mi sembra di comprendere che il contratto di locazione non sia ancora cessato; in tal caso, per il momento, nè Te, nè la Tua compagna, siete legittimati a richiedere la restituzione del deposito cauzionale.

      Quando, invece, il contratto terminerà, ritengo che Ti spetterà il 50% del deposito cauzionale versato, salvo che l’immobile risulti danneggiato.

      Per maggiori ragguagli, contattami pure in privato.

      Ti auguro una
      Buona Pasqua.

  76. Buonasera, sono titolare di un supermercato con contratto di fitto che scade al 2027. Il contratto regolamenta anche il diritto di recesso che può essere dato in qualsiasi momento con preavviso di 12 mesi, da parte di entrambi. Prima di effettuare un importante investimento abbiamo sottoscritto un accordo reciproco di rinuncia disdetta che di fatto prolunga il contratto di ulteriori sei anni.
    Un mio consulente dice che così facendo non potrò più utilizzare il diritto di recesso fino alla prossima scadenza, in quanto, pur essendo disdetta e recesso istituti diversi, con la rinuncia alla disdetta mi sono andato a vincolare fino alla prossima scadenza, ma non riesco a trovare nessuna legge a supporto di questa tesi. E’ d’accordo con questa lettura?

    • Buonasera Sig. Cristiano,
      per rispondere alla Sua domanda, dovrei poter esaminare la scrittura che avete sottoscritto, Lei ed il locatore.

      Se desidera assistenza legale, non esiti a contattarmi in privato, al n° 3286635490.

      Per il momento, Le porgo i Migliori saluti, e Le auguro una
      Buona Pasqua.

  77. Salve,
    qualche giorno fa, a poco più di tre mesi dalla seconda scadenza del contratto di affitto a canone concordato 3+2, ho ricevuto una raccomandata dal locatore in cui mi comunica di non voler rinnovare il contratto e mi chiede di lasciare l’appartamento entro la scadenza dei 5 anni (30 giugno 2023).

    Il contratto è stato stipulato a partire dal 1 luglio 2018, e nelle condizioni di recesso da parte del locatore è indicato esplicitamente un preavviso di almeno tre mesi per la disdetta alla seconda scadenza.

    Ho visto tuttavia che la legge citata nel contratto stesso (legge 431 del 9 dicembre 1998) all’articolo 3, comma 1, prevede un periodo preavviso di almeno 6 mesi per la disdetta da parte del locatore, e la stessa legge all’articolo 13, comma 3, prevede che “è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”.

    Posso concludere quindi che, indipendentemente da quello che è scritto nel contratto, il preavviso non è stato rispettato e quindi il contratto è tacitamente rinnovato per altri due anni?

    Grazie mille.

    • Buongiorno Francesco,
      La ringrazio per il commento, davvero molto interessante, e che meriterebbe una lunga ed approfondita disamina legale.

      In questa sede, Le posso dire che concordo – seppure non per le ragioni da Lei indicate – con le sue conclusioni; ad ogni modo, se desidera assistenza legale, non esiti a contattarmi al n° 3286635490.

      La ringrazio nuovamente, e Le auguro una
      Buona Pasqua.

  78. Buongiorno, da Locatore per dare disdetta contratto di locazione con almeno 6 mesi di preavviso alla scadenza dei primi 4 anni di contratto (4+4) ai sensi della lettera G dell’art. 3 della legge 431/1998 non basta una raccomandata A/R?
    Si deve per forza ricorrere a dar comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario?
    Grazie, saluti

    • Buongiorno Carlo,
      l’ipotesi di cui alla lettera G) è l’unica per la quale il Legislatore prevede che la comunicazione al conduttore venga inviata tramite Ufficiale Giudiziario, “con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della Legge n° 392/1978”, che, pertanto, Ti consiglio di consultare molto attentamente.

      Ti auguro una
      Felice Pasqua.

  79. Salve, nel contratto di fitto dell’abitazione, in un articolo è inserita la frase ” il Conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell’art. 27, settimo comma della legge 392/1978 a patire dal venticinquesimo mese di locazione. Tale articolo non è sottoscritto a parte e quindi accettato dal Conduttore.

    Tale frase può considerarsi Vessatoria?
    Grazie

    • Buongiorno Roberto,
      la clausola contrattuale da Te citata fa riferimento alla normativa per le locazioni commerciali, mentre, mi sembra di capire che il contratto sia relativo ad una locazione ad uso abitativo.

      La clausola non è vessatoria, ma potrebbe essere considerata nulla.

      Se desidera assistenza legale sul punto, mi contatti in privato, al n° 3286635490.

      Le auguro una Buona Domenica, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  80. Buongiorno Avvocato,
    avrei bisogno di un Suo consiglio: ho un contratto di affitto 4+4 con inizio marzo 2022 (registrato regolarmente), con canone mensile di 1250.00euro; ho versato 2 mesi di deposito cauzionale, il locatore ha richiesto un garante, e ha richiesto un ulteriore deposito “a garanzia” di 7500,00 euro. Ho pagato per l’anno 2022 l’imposta di registro sia sulla locazione che sulla garanzia, non dovuta invece sul deposito cauzionale. Sul contratto inoltre il locatore ha indicato che il deposito (la parte di 7500euro) potrà essere scalata previo accordi tra le parti. Allo scadere della prima annualità abbiamo richiesto di scalare 6 mesi, il locatore impone 3 mesi adesso e 3 mesi alla prossima annualità, chiede però che l’intera imposta di registro sia, fino a termine del contratto interamente a nostro carico. Sul contratto inoltre ha inserito che sul deposito matureranno interessi pari all’1/1000 (e non interessi legali).
    Sul contratto compare anche l’uso del condizionatore/pompa di calore), che però non è funzionante (e parte importante e fondamentale per l’appartamento).
    Arrivo al dunque:
    – posso pretendere dal locatore, senza compromettere il rapporto, di scalare le 5/6 mensilità tutte adesso?;
    – posso pretendere un risarcimento per il condizionatore non funzionante e in quale misura?;
    – posso pretendere di pagare l’imposta di registro solo per la mia quota parte?;
    – posso pretendere gli interessi legali e non quanto indicato nel contratto?.
    Per ultimo: paghiamo delle spese condominiali pari a 200euro mensili che comprendono gas e acqua; i consumi sono molto inferiori, per stessa ammissione da parte del locatore. Quando possiamo pretendere il consuntivo e la riduzione di tali spese? Per il pregresso ci sarà una restituzione oppure verranno scalate?
    Con quale scadenza posso pretendere la fattura relativa alla locazione?
    Al limite, il locatore, può essere denunciato per il comportamento che mi pare essere non proprio del “buon padre di famiglia”?
    Grazie mille per l’attenzione,
    I miei migliori saluti.

    • Buongiorno Laura,
      per poterTi rispondere, dovrei poter esaminare il contratto, e la scrittura privata mediante la quale avete concordato il deposito ulteriore “a garanzia”.
      Se desideri ottenere assistenza legale, non esitare a contattarmi in privato, al n° 3286635490.

      Ti auguro una
      Buona Domenica.

  81. Salve ho un problema sono in affitto con un contratto 3+2 ad aprile scade 2023 e il proprietario di casa mi ha detto che a breve mi arriverà una raccomandata con la disdetta dell’affitto perché serve alla nipote lo può fare..nn deve rispettare i 6 mesi di preavviso…come mi devo comportare??? Grazie.

    • Cara Deborah,
      hai ragione : la disdetta del locatore è tardiva, avrebbe inviarla sei mesi fa.

      Inoltre, la nipote è “di nonno” o “di zio” ? nel secondo caso, il proprietario non avrebbe avuto titolo per comunicare la disdetta (la Legge stabilisce, infatti, il locatore possa evitare il rinnovo tacito del contratto, solo ove nell’immobile vada a vivere un suo parente di secondo grado, o inferiore).

      Sono a Tua disposizione, se necessiti di assistenza legale.

      Per il momento, Ti auguro una
      Buona domenica.

  82. Buongiorno,
    io ho un contratto che prevede un preavviso di sei mesi, se mi licenziassi/perdessi il lavoro e non avessi più la possibilità di continuare a pagare il canone, potrei chiedere al proprietario di diminuire la durata del preavviso (2 o 3 mesi) e procurare un nuovo inquilino al mio posto?

    • Buongiorno Federica,
      purtroppo, il locatore non è tenuto a riconoscerTi uno “sconto” sulle mensilità di preavviso, nè è tenuto a reperire un nuovo conduttore; Ti consiglio, comunque, di inoltrare tali richieste al locatore, e di verificare la possibilità di pervenire alla chiusura bonaria del rapporto.

      In Bocca al lupo, e,
      Buona domenica.

  83. Buonasera.
    Avrei bisogno di un vostro consiglio,
    Il mio contratto di affitto scade il14/5/2023
    In dicembre 2022 ho avuto una discussione con la proprietaria quale mi ha rassicurato il rinnovo del contratto alle stesse condizioni.
    Adesso oggi mi hanno contattato dalla agenzia immobiliare che la proprietaria vende il appartamento e nei prossimi giorni mi manderà la disdetta di non rinnovo del contratto,, ma non mia d’atto il preavviso di 6 mesi,, .E adesso ho solo 3 mesi di tempo di trovare una casa. Come mi devo comportare?
    Cordiali saluti Constantin
    Grazie anticipatamente

    • Buongiorno Costantin,
      se il contratto prevede un preavviso di sei mesi, il comportamento della proprietaria è illegittimo.

      Inoltre, anche se il preavviso previsto dal contratto fosse inferiore, occorrerebbe verificare la sussistenza di tutte le condizioni previste dalla Legge.

      Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 per maggiori ragguagli.

      Le auguro una Buona Domenica, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  84. Buongiorno,
    A giugno 2022 ho preso in affitto un appartamento nel quale doveva essere ridipinto il bagno poiché si era verificata una perdita dall’appartamento di sopra, che a detta del locatore era stata risolta, ma doveva asciugare completamente. L’intervento è stato effettuato, ma dopo 2 mesi il problema si è ripresentato, molto più grave, tanto da interessare anche la camera da letto in maniera abbastanza pesante (mi cade la pittura su mobili e suppellettili).
    Informato prontamente il locatore, tutto ciò che ho ottenuto è la proposta di fare ripitturare, cosa che non risolverebbe il problema e soprattutto non si può fare perché il muro è umido (verificato da persona che mi ha mandato il locatore).
    Vi è un problema. Gli inquilini del piano di sopra non fanno entrare nessuno per la verifica della perdita, ed oltre a ciò effettuano degli schiamazzi insopportabili a tutte le ore del giorno e della notte che non permettono il riposo la notte (sono stati chiamati i carabinieri più volte nel corso di questi mesi, l’ultima volta i due inquilini si sono picchiati selvaggiamente).
    Che possibilità ho di chiedere l’anticipata risoluzione del contratto? Posso evitare di dare i 6 mesi di preavviso? Ho chiesto una riduzione del canone (sono costretta a dormire nel divano letto perché la polverina che cade dal soffitto mi provoca tosse quando mi corico, oltre ad essere estremamente nociva, nonostante io pulisca tutti i giorni il muro) che il padrone di casa non vuole assolutamente concedermi perché a detta sua ha adempiuto al suo dovere proponendomi di fare pulire e ridipingere il muro ed il danno non dipende da lui. AIUTO SONO DISPERATA (e mi sto ammalando)

    • Buongiorno Valentina,
      mi spiace molto per il disagio che stai vivendo.

      Certamente si potrebbe valutare la possibilità di invocare la risoluzione del contratto; se desideri assistenza legale, non esitare a contattarmi in privato.

      Buona domenica, e,
      A presto.

  85. Buongiorno, sono cointestataria di un contratto di affitto con il mio ex compagno. Dopo esserci separati e non vivendo più li, ho intenzione di mandare una richiesta di recesso parziale del contratto (lui continuerebbe a stare nell’immobile); il proprietario può decidere di non “accettare” la mia richiesta? nel contratto si dice solo che i conduttori possono recedere in qualsiasi momento dando preavviso di 6 mesi con lettera raccomandata.

    • Buongiorno Barbara,
      certamente, puoi recedere Tu sola dal contratto – con i tempi e le modalità previste dal contratto stesso – , e, in tal caso, rimarrà co-obbligato solo il Tuo ex-compagno.

      Spero di averTi aiutato.

      Buona domenica, e,
      In bocca al lupo.

  86. Buongiorno, sono cointestataria di un contratto di affitto con il mio ex compagno. Dopo esserci separati e non vivendo più li, ho intenzione di mandare una richiesta di recesso parziale del contratto (lui continuerebbe a stare nell’immobile); il proprietario può decidere di non “accettare” la mia richiesta? nel contratto si dice solo che i conduttori possono recedere in qualsiasi momento dando preavviso di 6 mesi con lettera raccomandata.

  87. Salve Avvocato,
    Sono propietaria di una casa data in affitto per 1 anno ad una giovane coppia nel mese di Luglio. Il 10 gennaio con una telefonata, mi informano che circa un mese prima, all’accensione dei riscaldamenti, iniziano ad uscire delle macchie nere sulle pareti. Dicono di aver tinteggiato ed essere partiti. Al rientro le macchie sono aumentate. È loro intenzione recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi.
    Acconsento alla recessione consensuale ed invito a comunicare con raccomandata a/r come da contratto.
    Ad oggi non ho ricevuto ancora nulla, solo una semplice email e messaggi what’s up. Vogliono restituire le chiavi e chiudere la faccenda. Hanno smesso di versare la quota d’affitto dovuta e sono partiti in vacanza.
    Ritengo che avrebbero dovuto avvisarmi subito e non tinteggiare, sarei intervenuta prontamente sanificando e limitando il danno. Anche perché è mio onere come locatore.
    Cosa mi consiglia?
    La ringrazio anticipatamente

    • Gent.ma Sig.ra Maria,
      il comportamento dei conduttori non mi sembra completamente corretto, dal momento che, da quanto Lei mi espone, Lei non si è mai sottratta dal voler risolvere la problematica.
      Ritengo, pertanto, che, allo stato attuale, il contratto sia ancora efficare, e che i conduttori siano tenuti a versare le rate del canone (la loro partenza per le vacanze, naturalmente, è irrilevante).

      Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 se desidera maggiori ragguagli.

      Le auguro una Buona Domenica, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  88. Buongiorno avvocato,
    la mia domanda è questa: nel mese di Settembre 2022 in modo informale la proprietaria dell’appartamento mi informa che allo scadere del contratto 4+4, previsto per Luglio 2023, non intende rinnovarlo, perché lo vuole ristrutturare completamente per rivenderlo, nel frattempo mi propone in affitto un altro suo alloggio. Fatte le mie valutazioni, scelgo una soluzione differente comunicandole che in primavera le avrei riconsegnato le chiavi. In questi giorni ( Gennaio 2023) mi arriva la raccomandata con la richiesta di un aumento del canone piuttosto consistente e che se non avessi accettato avrei dovuto lasciare l’immobile entro 6 mesi come da contratto (cambiando di fatto l’idea originaria). Sono tenuta a pagare tutti i 6 mesi, dal momento che è lei che mi manda via e che nel frattempo ha cambiato idea sulla destinazione del suo appartamento? Se me lo avesse detto prima probabilmente sarei rimasta lì e avrei accettato la sua proposta, adesso è troppo tardi.

    • Buongiorno Sabrina,
      purtroppo, da quanto esponi, la proprietaria non Ti ha comunicato con raccomandata a/r la volontà di non rinnovare il contratto, pertanto, il contratto cesserà esclusivamente per effetto del Tuo recesso (che non ho ben compreso, se hai comunicato con raccomandata a/r o meno), con tutte le conseguenze del caso, in merito al preavviso previsto dal contratto, per il recesso.

      Contattami pure in privato per maggiori approfondimenti.

      Ti auguro una Buona Domenica, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  89. Buongiorno,
    mio padre per gravi motivi di salute (ha avuto un ictus e passerà dall’ospedale ad una RSA perché non è più in grado di essere autosufficiente ) deve lasciare l’appartamento. Volevo sapere se anche in questo caso deve rispettare il preavviso di 6 mesi oppure si può chiudere il contratto in essere senza mensilità aggiuntive?

    • Buongiorno Nadir,
      ritengo che si potrebbe valutare di invocare la risoluzione del contratto; se desideri avere assistenza legale, contattami pure in privato, per i ragguagli del caso.

      Ti auguro una
      Buona Domenica.

  90. Buonasera Avvocato
    Cortesemente gradirei ricevere alcune delucidazioni, ho un contratto a cedolare secca 4+4, la prima scadenza è il 28 febbraio 2023, il 15 gennaio 2023 ho ricevuto una raccomandata AR dal proprietario dell’immobile che comunica senza dare spiegazioni (ho comunque saputo che vuol vendere la casa) che devo lasciare la stessa entro tale data.
    Considerato che la raccomandata non ha rispettato i tempi previsti nel contratto (6 mesi), cosa devo aspettarmi?
    Il contratto verrà automaticamente rinnovato a stesso canone? e qualora vendessero chi acquista si trova me come conduttore fino alla scadenza degli ulteriori 4 anni?
    Grazie in anticipo per la sua cortese risposta.

  91. ho una domanda non correlata a questo argomento se puoi aiutarmi, grazie mille. quindi vivo nel mio attuale appartamento da 5 mesi e ora la caldaia si è rotta. La caldaia è super vecchia e ovviamente si è rotta per questo, non per colpa mia. Nel contratto c’è scritto che devo pagare per la manutenzione della caldaia ma questo non si qualifica come manutenzione credo. Non è giusto se devo pagare il cambio (o qualsiasi spesa seria) della vecchia caldaia se vivo qui da 5 mesi. I miei proprietario di casa ovviamente vorranno dare la colpa di tutto a me, quindi volevo chiederti se legalmente è davvero colpa mia e non c’è niente che posso fare al riguardo? Grazie mille in anticipo

    • Buongiorno Olga,
      la sostituzione integrale della caldaia, non più funzionante per vetustà, è un intervento di manutenzione straordinaria, e, come tale, spetta al proprietario.

      Contattami pure il privato per maggiori ragguagli.

      Buona Domenica.

  92. Buongiorno, avrei bisogno di una delucidazione. Alla famiglia che sta affittando il mio appartamento è stato assegnata una casa popolare. Sono tenuti a darci i 6 mesi di preavviso come da contratto oppure questa motivazione rientra nella casistica casi gravi? Grazie.

    • Buongiorno Beatrice,
      i conduttori sono ugualmente tenuti a rispettare il preavviso semestrale previsto dal contratto.

      Spero di esserTi stato d’aiuto; Ti porgo
      Cordiali saluti.

  93. Buonasera Avvocato,
    sono una inquilina da oltre 24 anni in questo appartamento e siamo alla scadenza contrattuale del 31/12/2022.
    La proprietaria a Marzo 2022 ha inviato raccomandata a me ed ad altri inquilini dello stesso stabile, essendo proprietaria di diverse unità abitative, per disdetta del contratto di locazione. Nella lettera aggiunge che verremo contattati per negoziare un eventuale nuovo contratto di locazione. Il figlio della proprietaria che segue tutto questo per conto della mamma, mi chiese ad Aprile se fossi interessata alla ristrutturazione dei due bagni anche per giustificare l’aumento del nuovo canone. Per motivi famigliari gravi ho espresso la volontà di non volere nessuna ristrutturazione e lui mi rispose che ci saremo visti a fine anno per il nuovo contratto. Risposi alla raccomandata con un’altra dove comunicavo la volontà di stipulare nuovo contratto di locazione, cosa che avevo già espresso verbalmente al figlio della proprietaria. Oggi 27/12/2022 il proprietario non ci ha ancora convocato per il concordare il nuovo contratto e il 5/01/2023 dovremo pagare la mensilità della locazione con rata x riscaldamento. Che cosa mi devo aspettare? Risulterò abusiva? Anche gli altri inquilini non sono stati convocati, abbiamo solo ricevuto gli Auguri di Natale dalla proprietaria e nessuna altra comunicazione.
    Ringrazio in anticipo per la sua attenzione e saluto cordialmente.
    Angela D’Errico

    • Buongiorno Sig.ra Angela,
      mi perdoni per il ritardo nella risposta.

      Da quanto Lei mi espone, alla comunicazione di non voler rinnovare il contratto del Marzo dello scorso anno, non sono seguite ulteriori comunicazioni, pertanto, il Suo contratto e quello degli altri conduttori, devono ritenersi cessati alla data del 31/12/2022; di conseguenza, la proprietaria potrebbe invitarVi a lasciare gli immobili, anche mediante un procedimento di sfratto per finita locazione.

      Mi contatti pure se nelle more del suo ultimo messaggio la problematica non si è risolta bonariamente, e se desidera assistenza legale.

      Le auguro una Buona domenica, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  94. Buongiorno
    ho dato disdetta dal contratto di locazione 3+2 (quindi 6 mesi di preavviso). dovrò però lasciare prima l’appartamento, al terzo mese su sei. ridare le chiavi al proprietario al terzo mese e non al sesto è una facoltà o un obbligo in questo caso (nella raccomandata di disdetta avevo detto che avrei liberato e riconsegnato l’appartamento al terzo mese)? nei restanti tre mesi, cosa può fare il proprietario con le chiavi in mano? ad esempio può procedere a dei restauri dell’appartamento, sfruttando il fatto che tanto io pago, ed al sesto mese poi affittarlo nuovamente? inoltre, in caso di danni, è legale trattenere la caparra? in questo modo il proprietario avrebbe la facoltà di stabilire l’entità del danno unilateralmente. grazie in anticipo

    • Buonasera Davide,
      vado a rispondere alle tue domande.

      – la riconsegna dei locali prima del termine indicato per la disdetta (con il dovuto preavviso) da parte Tua, è una facoltà e non un obbligo;
      – successivamente alla riconsegna, il proprietario può fare qualsiasi cosa con l’immobile, può anche concederlo nuovamente in locazione (ma, in tal caso, non saresti più tenuto a versare le somme dovute per il preavviso);
      – la caparra (il deposito cauzionale) può essere trattenuta se ci sono danni nell’immobile; se ritieni che la quantificazione non sia corretta, Ti dovresti rivolgere ad un Avvocato per ottenere la restituzione totale o parziale della somma.

      Spero di esserTi stato utile.

      Buona fine settimana.

      • Salve,
        Ho venduto la mia casa di proprietà alcuni mesi fa e mi sono trovata nella necessità di prendere in affitto un immobile in via temporanea, in attesa di acquistare altra casa di proprietà. Il proprietario dell’immobile è stato informato di questa mia esigenza prima di sottoscrivere contratto di affitto e mi ha garantito verbalmente che avrebbe accettato eventuale disdetta anticipata, dal momento che non ricorrendo le condizioni previste per il contratto transitorio, si è dovuto firmare un 3+2 che prevede recesso anticipato solo per gravi motivi. Adesso a distanza di pochi mesi sto finalmente acquistando casa, ma so che questa fattispecie non rientra nei gravi motivi previsti dalla normativa. Come disdire il contratto con preavviso di 6 mesi? Se inoltro comunque richiesta per gravi motivi senza addurre motivazioni specifiche (ad esempio “gravi motivi personali”) e il proprietario accetta in forma scritta, potrebbe poi rivalersi in un secondo momento, adducendo l’assenza di gravi motivi? O forse sarebbe meglio richiedere una risoluzione consensuale? L’eventuale risoluzione consensuale può essere stipulata con tanto anticipo? Vorrei tutelarmi da eventuali pretese del proprietario – che ripeto era ampiamente a conoscenza dei miei programmi ben prima che si concordasse di sottoscrivere il contratto.

        • Buongiorno Alessia,
          perdonami per il ritardo nella risposta; putroppo, la risoluzione consensuale – letteralmente – è possibile solo se il proprietario vi consente.
          Diversamente, potrai recedere dal contratto, ma rispettando il preavviso previsto dal contratto stesso.

          Spero di esserTi stato utile.

          Ti auguro una Buona Domenica, e Ti faccio un
          In bocca al lupo.

  95. Ciao, una domanda se abbiamo fatto un contratto di affito residenza per 2 anni, ma poi di 2 mesi vogliamo fermarlo il contratto, ma le tasse comunque se dobbiamo pagare per 2 anni ? Grazie.

  96. Gentilissimo sign. Avvocato,
    La mia azienda ha sede legale in un immobile di mia proprietà, mentre la sede operativa è un immobile in fitto distante 70 km dalla sede legale. Abbiamo un regolare contratto registrato, ora sono sorti i primi disguidi tra conduttore e locatario, ora siamo 5 unità lavorative in un immobile di 67 mq. Volevo capire se ci sono i presupposti per lasciare l’immobile in 1-2 mesi, oppure dobbiamo per forza lasciare l’immobile, rispettando i 4 mesi di preavviso scritti nel contratto? La ringrazio anticipatamente per la disponibilità che fornisce a tutti noi.

    • Buongiorno Sig. Mario,
      da quanto mi espone, ci potrebbe essere la possibilità di invocare la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, o per l’impossibilità sopravvenuta oggettiva della locazione, ed evitare così, per Voi, di dover versare il preavviso al locatore.

      Mi contatti pure in privato per maggiori ragguagli.

      Buona giornata, e,
      Buon fine settimana.

  97. Egr. Avvocato,
    sono attualmente conduttore con contratto 3+2 in cedolare secca, e sta scadendo la parte “+2”.
    A maggio 2022 il locatore mi ha inviato per raccomandata una richiesta di rinnovo contratto in cedolare secca, senza inserire alcun riferimento al canone mensile che avrei dovuto versare dal 01/01/2023 e anzi parlando di “condizioni invariate o con un piccolo aumento”.
    Ieri il locatore mi ha inviato via email la richiesta di firmare un nuovo contratto, stavolta 4+4, con un aumento di 200€ su base bimestrale.
    Non è un po’ tardi? Non avrei dovuto ricevere via raccomandata la proposta di contratto col canone mensile da versare, visto che parliamo di cedolare secca?
    Vorrei capire come comportarmi, visto che a poche settimane dalla chiusura del contratto non saprei dove andare a dormire.
    Grazie per l’attenzione!

    • Buongiorno Vittorio,
      da quanto Lei mi espone, mi sembra di comprendere che il locatore non Le ha inviato alcuna disdetta, di conseguenza, il contratto si è rinnovato per altri due anni, e ogni altra proposta del locatore finalizzata alla modifica dell’assetto contrattuale, dovrebbe necessariamente avere la Sua approvazione.

      Mi contatti pure in privato, per maggiori chiarimenti.
      Buona giornata, e
      Buon fine settimana.

  98. Buongiorno
    ho affittato il mio immobile ad una coppia amministrata da Avvocato definito quale amministratore di sostegno. La Moglie, già allettata alla firma del contratto, è rimasta sola perchè è venuto a mancare il Marito. Ora l’inquilina non può più rimanere a casa perchè necessita di cure specifiche e quindi di venire inserita in struttura adeguata (rsa). L’amministratore di sostegno mi ha inviato un paio di giorni fa raccomandata di disdetta, inserendo la necessità della signora di recedere dal contratto dal 1 Dicembre, causa gravi motivi. Senza però far riferimento a nessun periodo di disdetta (da contratto 4+4 avevamo inserito 6 mesi). In questa caso la signora ha diritto di NON rispettare i 6 mesi di preavviso? è giustificato il suo grave motivo per non far fronte agli adempimenti al contratto?

    La ringrazio molto per la Sua risposta
    Buon pomeriggio
    Carlotta

    • Buonasera Carlotta,
      nel caso che Lei ha esposto, ritengo che si possa sostenere che il preavviso non sia dovuto, come ha fatto il Collega incaricato dell’amministrazione di sostegno.

      Mi contatti in privato, se desidera maggiori chiarimenti.

      Cordiali saluti.

  99. Buona sera,
    Il locatario dell’appartamento in cui vivo in affitto (contratto cedolare secca 3+2) mi ha comunicato di non intendere rinnovare il contratto perché vuole vendere l’appartamento.
    Il contratto prevede la possibilità di recesso da parte mia per giusta causa da comunicarsi 2 mesi prima, di cui vorrei avvalermi per recedere dal contratto 2 mesi prima della sua naturale scadenza ed evitare di pagare il canone degli ultimi due mesi. La giusta causa sarebbe dovuta al trasferimento in altra città e all’impossibilità di poter assicurare le visite all’appartamento affittato, come richiesto da contratto.
    Avendo ricevuto la disdetta del contratto, posso comunque lasciare l’appartamento 2 mesi prima senza pagare il canone per questi 2 mesi o devo comunque inviare disdetta anticipata? Grazie in anticipo per il chiarimento

    • Buongiorno Elisa,
      ritengo che Tu possa recedere dal contratto, ma che sia tenuta comunque a corrispondere le due mensilità di preavviso, anche nel caso in cui Tu decida di lasciare anticipatamente – rispetto ai due mesi di preavviso- l’immobile.

      Ti auguro un
      Buon fine settimana.

  100. Buongiorno Avvocato,
    Avrei una domanda riguardo la risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore. Il contratto il questione è un 3+2 a cedolare secca.
    Pochi giorni fa, e solo dopo 7 mesi dal inizio del contratto, L’inquilina ci comunica che deve lasciare l’appartamento perché è stata trasferita col lavoro dal 1. di dicembre (praticamente fra un mese).
    Specifico che noi siamo all’estero e che non abbiamo la possibilità di andare a casa e verificare lo stato dell’immobile per i prossimi 4 mesi.

    Se ho capito bene, il canone + le spese condominiali aspettano all’inquilino per i 6 mesi successivi (termine di preavviso) solo nel caso in cui l’appartamento rimane sfitto, è corretto? Gli importi devono essere pagati mensilmente per i 6mesi successivi?
    In questo caso se la caparra può essere utilizzata per pagare gli ultimi 2 mesi, cosa possiamo detrarre se ci sono i danni nell’appartamento?

    Vorrei anche chiederle a chi aspettano le spese delle utenze (che al di la del consumo hanno anche le spese fisse)?
    Nel momento in cui L’inquilina lascia le chiavi e l’appartamento è “in nostre mani” le spese del preavviso sono comunque dovute?

    Grazie mille in anticipo
    Cordiali saluti
    Anna

    • Buonasera Sig.ra Anna, scusandomi per il ritardo, Le vado a rispondere ai Suoi quesiti :
      – la conduttrice è tenuta a rispettare il preavviso previsto dal contratto (se il contratto non prevede nulla, si applica il preavviso legale di sei mesi);
      – il preavviso è dovuto solo se in tale periodo, l’immobile rimane sfitto;
      – il deposito cauzionale non può essere imputato dai canoni impagati, a meno che non ci sia l’approvazione in tal senso da parte della conduttrice;
      – le utenze rimangono di competenza della conduttrice fino alla cessazione del termine di preavviso.

      Con l’auspicio di esserLe stato utile, Le porgo i
      Migliori saluti.

  101. Buongiorno avvocato le scrivo per chiedere un’informazione. Sono la proprietaria di un appartemento affittato con canone concordato 3+2 scadenza primo triennio 15/03/2023
    quindi teoricamente ho letto che per la disdetta anticipata sono fuori dai termini in quanto avrei dovuto
    farla 6 mesi prima. ( possibile solo per gravi motivi ) E’ corretto?
    La disdetta volevo darla perche vorrei provare a vendere l’appartamento ma al momento
    non ho nessun acquirente.
    Mi hanno detto che l’unica soluzione e’ provare a vendere con l’inquilino dentro (ad una cifra sicuramente piu’ bassa di mercato)
    oppure che devo necessariamente aspettare la seconda scadenza e dare preavviso sempre di 6 mesi.

    Se ad ogni modo avessi mandato prima della scadenza del contratto ( quindi sei mesi prima ) la disdetta
    è corretto quello che ho letto e cioè che se entro 12 mesi non riesco a vendere il conduttore ha diritto
    ad un rimborso a titolo risarcitorio di 36 mensilià? questo vale anche se aspetto la seconda
    scadenza?

    • Buonasera Veronica,
      Ti confermo che, per questa scadenza del contratto, non puoi più evitare il rinnovo tacito del contratto stesso.

      Alla prossima scadenza, potrai inviare la disdetta, almeno sei prima del termine del contratto, ma Ti consiglio, quando sarà il momento, di rivolgerTi ad un Legale, in quanto, per lo specifico caso da Te indicato, ossia, la Tua volontà di vendere l’immobile, la Legge prescrive una serie di formalità che devono essere tassativamente espletate dal proprietario.

      Ti auguro una
      Buona serata.

      • La ringrazio molto per la risposta.
        Attenderò la prossima scadenza anche se non mi è molto chiaro il discorso del legale
        Ho letto che alla seconda scadenza posso dare disdetta all’inquilino senza dover specificare la motivazione (trattandosi della seconda scadenza) e quindi tornerei nel pieno possesso dell’immobile e potrei essere libera di venderlo ? Mi sbaglio?

        • Salve io e il mio compagno abbiamo trovato 4 mesi fa una cagnolina per strada e attualmente siamo in un appartamento in affitto per 12 mesi con diritto di recesso con 2 mesi di preavviso. Nel frattempo però ai nostri vicini non piace il fatto che abbiamo una cagnolina e anche se l’unico problema è che nell’attesa che possiamo uscire la differenziata le buste con i suoi bisognino restano fuori la porta e i vicini ci fanno i dispetti spargendo i rifiuti in giro. Vogliamo andare via per paura che ci avvelenino la cagnolina e abbiamo dato solo un mese di preavviso invece che 2 possiamo andare via tutelati dalla legge o dobbiamo pagare lo stesso i due mesi anche se si tratta di una condizione invivibile e che mette a rischio la salute del nostro cane?

        • Buonasera Cristiana,
          da quanto Lei mi espone, ritengo che siate tenuti a versare entrambe le mensilità di preavviso previste dal contratto.

          Buona giornata.

  102. buongiorno,vorrei un chiarimento da lei.ho dato disdetta appartamento e il 1 febbraio consegno chiavi finiti sei mesi di preavviso.se io nel frattempo non riesco a trovare un’altro appartamento,avendo serie difficoltà perchè ho due cagnolini e non tutti li accettano posso rimanere nell’attuale abitazione?che prevede la legge in questo caso?grazie rossana

    • Cara Rossana,
      purtroppo, al 1° Febbraio, sarai tenuta a lasciare l’immobile; nel caso in cui Tu ti trattenga nell’appartamento oltre il termine previsto dal contratto, il proprietario potrà intimarTi lo sfratto per finita locazione.

      Buona giornata.

  103. Egr. Avvocato,
    Avrei un’informazione da chiederle, ho un appartamento locato con un contratto di 4+4 stipulato a Novembre del 2021, il mio inquilino mi ha contattato comunicandomi che a Dicembre 2022 lascerà il mio appartamento ( senza darmi i 6 mesi di preavviso clausola trascritta nel contratto registrato regolarmente) per problemi di salute ( premetto che il mio appartamento ha dei piccoli problemi di umidità e muffa di cui il locatore ne era a conoscenza) ma il problema di salute per cui lascia l’appartamento e che deve essere operata alle gambe e il mio appartamento è al primo piano senza ascensore è questo per lei è un problema. Può andare via senza darmi il preavviso di 6 mesi?

    • Egr. Avvocato,
      Avrei un’informazione da chiederle, ho un appartamento locato con un contratto di 4+4 stipulato a Novembre del 2021, il mio inquilino mi ha contattato comunicandomi che a Dicembre 2022 lascerà il mio appartamento ( senza darmi i 6 mesi di preavviso clausola trascritta nel contratto registrato regolarmente) per problemi di salute ( premetto che il mio appartamento ha dei piccoli problemi di umidità e muffa di cui il conduttore ne era a conoscenza) ma il problema di salute per cui lascia l’appartamento e che deve essere operata alle gambe e il mio appartamento è al primo piano senza ascensore è questo per lei è un problema. Può andare via senza darmi il preavviso di 6 mesi? Se in ogni caso a dicembre mi lascia l’appartamento deve in ogni caso pagarmi i 6 mesi? Posso trattenere la cauzione?
      Grazie

    • Buonasera Mory,
      da quanto mi esponi, ritengo che il preavviso sia dovuto.

      Contattami pure in privato, se Ti occorre assistenza legale.

      Buona Domenica, e
      Buona serata.

  104. Buonasera Avvocato, sono il locatore di un immobile ad uso abitativo. Oggi il conduttore mi ha comunicato che, per gravi motivi, deve trasferirsi e che intende lasciare l’appartamento anticipatamente. Anticipo che non ho ancora ricevuto una PEC con comunicazione di recesso anticipato. Il conduttore dice di aver già trovato dei possibili nuovi inquilini per il subentro, tuttavia non ritengo che siano idonei. Posso rifiutare la loro proposta di subentro e continuare a chiedere i canoni di locazione fino alla scadenza dei 6 mesi di preavviso o sono costretto ad accettare qualunque persona mi venga proposta dall’attuale conduttore come nuovo inquilino?

    • Buonasera Elisa,
      ritengo che Tu sia libera di decidere a chi concedere in locazione il Tuo immobile, e che, di conseguenza, l’ex-conduttore sia tenuto a rispettare il preavviso contrattuale; ritengo anche, tuttavia, che il Tuo rifiuto di concedere in locazione l’immobile ai soggetti individuati dall’ex-conduttore, debba essere fondato su motivi oggettivi, altrimenti, qualora la vicenda avesse un seguito giudiziale, richieresti di andare incontro ad una pronuncia che potrebbe ridurre l’ammontare a Te spettante.

      Contattami pure in privato, se Ti occorre assistenza legale.

      Buona Domenica, e
      Buona serata.

      • Buon pomeriggio, La ringrazio per la gentile e tempestiva risposta.

        Se accettassi gli inquilini proposti dal conduttore uscente, posso proporre loro un nuovo contratto con condizioni contrattuali diverse? Nel caso non lo accettassero, il conduttore uscente è liberato dall’obbligo di versare i canoni rimanenti (vige l’obbligo del subentro con medesime condizioni contrattuali)?

        RingraziandoLa, porgo cordiali saluti.

  105. Buongiorno avvocato, vorrei esporgli il mio problema. Ho avuto un’edicola x 22 anni, in questo periodo i miei incassi sono diminuiti notevolmente, allora ho deciso di chiudere, ho parlato col locatore comunicandogli la mia situazione, anche perché non sarei stato più in grado di pagare l’affitto (603.48 23 mq) e lui mi diede il suo ok, ovviamente rispettando la procedura, però purtroppo non ci sono i 6 mesi di preavviso, anche perché come posso predire un calo così dell’incasso. I mobili, pur essendo di proprietà del locatore, sono teoricamente miei, perché quando comprai la licenza, automaticamente rilevavo un azienda tra cui il mobilio. Dopo 3/4 giorni venne in negozio, buttammo via dei mobili piccoli, e si riprese le chiavi. Gli dissi che per il mobilio, avevo trovato un amico che non mi avrebbe fatto pagare, mi disse che mi avrebbe fatto sapere, sono passati 2 mesi (ho chiuso dal 01.07.22) e adesso mi chiede 1400 € per la rimozione dei mobili e 400 € per un lavoro alla serranda (riparate le molle 3 volte a mie spese e installazione motorino a mie spese), le pratiche della chiusura erano già andate a buon fine intanto, oltretutto mi dice che la cauzione me l’ha già restituita, ma non ricordo che l’abbia fatto, e ho sempre pagato tutto regolrmente. Adesso sono disoccupato andiamo avanti con uno stipendiuccio della mia compagna, riusciamo a malapena a pagare le bollette, io non ho più una lira perché ovvio dobbiamo mangiare e pagare le bollette, le spese etc fortunatamente non pago affitto ho un piccolo appartamento di proprietà regalato…Cosa mi consiglia di fare? Non so dove sbattere la testa…. Grazie tanto

    • Caro Maurizio,
      in primo luogo, mi spiace per la conclusione della Tua attività, e per la Tua situazione attuale, spero che possano ritornare tempi migliori, per Te e per la Tua famiglia.

      Venendo alle vicende connesse al rilascio dell’edicola, da quanto mi esponi, mi sembra che il locatore non si sia comportato in modo corretto, a partire dalla mancata restituzione del deposito cauzionale : Ti consiglio, pertanto, di rivolgerTi ad un Avvocato, per contrastare le richieste del proprietario.

      Rimango a Tua disposizione, in privato, per maggiori chiarimenti.

      Buona giornata, e,
      A presto.

  106. Buonasera,
    ero proprietaria di un immobile dato in affitto con contratto 4+4, ho dovuto disdire alla prima scadenza dei 4 anni per esigenze personali con lo scopo di vendere l’immobile.
    L’ex inquilino mi ha fatto causa allo scadere dei 12 mesi perché dice che non mantenuto la “parola” di vendita entro i 12 mesi (causa covid sono riuscita a venderlo in 13 mesi) e soprattutto perché sono proprietaria (successione di mio padre) oltre della mia casa principale anche di 1/6 di un immobile con diritto di abitazione di mia mamma e 1/6 immobile abitato come casa principale da mio fratello, quindi due quote di appartamenti non disponibili.
    Volevo chiedere, siccome non viene specificato nella legge (Art. 3 legge 431 del 1998), 1/6 e 1/6 di un immobile non utilizzabile possono essere considerati a tutti gli effetti come immobili che mi vietano la possibilità di disdire un contratto di affitto alla prima scadenza? Disdetta avvenuta con 8 mesi di anticipo e senza intenzione dell’inquilino di acquistare.

    La ringrazio
    Paola

    • Cara Paola,
      la Legge non specifica se la proprietà degli altri immobili debba essere integrale, o possa riguardare anche solo una porzione dell’immobile; dato che l’ex-conduttore, da quello che mi sembra di comprendere, Le ha già notificato l’atto introduttivo della causa, Le consiglio di rivolgersi prima possibile ad un Legale, per contrastare in sede giudiziale le richieste della controparte.

      Rimango a Sua disposizione in privato per maggiori ragguagli, e Le porgo i
      Migliori saluti.

  107. Salve avvocato Io vorrei un’informazione la nostra proprietaria vende l’appartamento e con gentilezza ci ha chiesto di lasciare l’appartamento non solo prima della risoluzione del contratto che scadrà fra tre anni ma bensì di lasciarlo prima che avvenga il rogito della casa perché i nuovi futuri proprietari lo vogliono libero per darlo in affitto turistico La mia domanda è questa Io ho saputo che se un locatario vuole mandare via l’inquilino prima per motivi suoi personali quale vendita vendi per cui il nuovo proprietario non vuole in cui viene dentro c’è una cosa che si chiama buon uscita … La mia domanda è questa c’è una legge o una norma di legge che dice di quanto deve essere questa buona uscita per un immobile non commerciale quindi ad uso abitativo?
    In attesa porgo cordiali saluti

    • Buongiorno Patrizia,
      se, come mi sembra di comprendere dal Tuo commento, il contratto termina tra tre anni, fino a quel momento, la locatrice non può avanzare alcuna pretesa, a meno che, naturalmente, non Vi accordiate in senso diverso, e che, pertanto, Voi, in cambio di una “buonuscita”, non lasciate anticipatamente l’immobile, ma, torno a ripetere, ciò può verificarsi unicamente con il Vostro consenso.

      Ti auguro una
      Buona giornata.

  108. Buongiorno Avvocato,

    sono il conduttore di un infelice contratto di locazione del tipo 3+2, firmato in data 31/07/2022. Ho dato disdetta il 30/08/2022 “per motivi riguardanti la salute di un familiare della persona con me convivente” inviando la raccomandata A/R il 30/08/2022. I motivi sono validi o troppo generici? Inoltre, in data 5 settembre ho riconsegnato le chiavi dell’appartamento, sperando che l’agente riesca a fittarlo, e vorrei evitare almeno le spese delle utenze per i prossimi 5 mesi. Tuttavia, aggiungo che, durante la stipula del contratto, chiesi se era possibile inserire un numero di mesi inferiore per il preavviso del recesso; l’agente immobiliare mi disse che i contratti di questo tipo prevedono un preavviso minimo di 6 mesi, ma che non dovevo preoccuparmi perché, eventualmente, in qualsiasi circostanza sarebbe stato possibile il recesso anche con un solo mese di preavviso (parola che, ora, ragionandoci, non credo verrà mantenuta). Inoltre, sempre il giorno in cui ho firmato il contratto, mi fu detto che l’unica cosa da aggiustare nell’appartamento era il termostato. Invece, durante il mese in cui ho vissuto nell’appartamento, ho scoperto: 1 vetro rotto dell’infisso esterno del bagno; 1 infisso esterno danneggiato nella camera da letto (e a mio avviso pericoloso per l’incolumità pubblica); infissi del salotto e della cucina in uno stato discutibile, ringhiere abbastanza arrugginite, cucina che odora di gas. Quando ho visitato la casa le persiane della finestra del bagno erano un po’ abbassate per coprire il danno al vetro esterno; l’appartamento era abitato da una signora che sembrava abbastanza distinta; ho pensato che, tutto sommato, l’appartamento potesse andare bene. Vorrei provare a chiudere il contratto per inadempimento del locatore, a causa della scarsa manutenzione generale. Inutile dire che mi sento truffato. Ho già pagato l’affitto del mese di settembre. Avevo versato due mensilità in anticipo. Mi pesa abbastanza pagare altre cinque mensilità. Come posso comportarmi?

    Cordiali saluti.
    M.

    • Buongiorno Mauro,
      Le consiglio di rivolgersi ad un Legale; fin d’ora, però, Le segnalo che le problematiche dell’appartamento da Lei evidenziate, non mi sembrano sufficienti per giustificare l’interruzione integrale del pagamento del canone, ed, inoltre, dalla Sua ricostruzione, non coprendo se Lei avesse segnalato tali vizi al locatore (in caso di risposta negativa, le possibilità di ottenere una compensazione delle rate del canone dovute per il mancato preavviso, con un’eventuale somma dovuta a titolo di risarcimento del danno, si assottiglierebbero ulteriormente).

      Le faccio, comunque, un sentito
      In bocca al lupo.

  109. Buongiorno Avvocato, ho un contratto 3+2 con scadenza al 31 dicembre 2022. Il proprietario dell’immobile mi ha mandato sei mesi prima la disdetta. Ora ho trovato una nuova sistemazione e dovrei stipulare il nuovo contratto di affitto con decorrenza primo ottobre. Ho comunicato verbalmente al mio attuale proprietario che entro settembre lascerò l’appartamento. Lui sostiene che devo pagare l’affitto fino a dicembre. E’ lecito considerato che la disdetta l’ha data lui? La ringrazio cortesemente.

    • Cara Paola,
      purtroppo, temo – per Te – che il proprietario abbia ragione.
      A meno che tu non abbia comunicato il recesso dal contratto con le tempistiche e le modalità previste dal contratto stesso, infatti, sei tenuta a pagare il canone di locazione per il periodo fino al 31/12 p.v., a prescindere dal fatto che Tu, concretamente, Ti trasferisca in un altro immobile, stipulando un altro contratto di locazione.
      La disdetta del proprietario, infatti, interviene sul mancato rinnovo del contratto successivamente al 31/12 p.v., ma, fino a tale data, il contratto rimane perfettamente efficace. Ti consiglio, pertanto, di negoziare con il locatore una soluzione bonaria.

      Buona serata, e, In bocca al lupo.

  110. Buongiorno
    le spese condominiali vanno imputate al vecchio inquilino sino alla consegna delle chiavi o fino alla scadenza del preavviso (successivo alla consegna delle chiavi)? Come ci si comporta, visto che le spese condominiali dell’inquilino sono solo da preventivo e non da consuntivo? Grazie mille.

    • Buonasera Andrea,
      dal momento che il contratto si prolunga, anche le spese condominiali rimarranno di competenza del conduttore, fino al termine del periodo di preavviso, ad esclusione, naturalmente, delle eventuali spese per i consumi individuali ripartite in ambito condominiale (che il conduttore non potrà certamente aver effettuato, successivamente alla riconsegna delle chiavi).

      Buona serata.

  111. Buongiorno, ho un contratto con due mesi di preavviso. Ho parlato con il proprietario per lasciare l’immobile con un preavviso di un mese e abbiamo concordato via whatsapp che la mensilità successiva non sarà pagata. Ho messaggi e messaggi vocali che lo dimostrano. Tuttavia, ha trattenuto il deposito con la scusa che non ho pagato la rata mensile per quel mese. Posso vincere con un decreto ingiuntivo? Grazie.

    • Buongiorno Alvaro,
      Ti confermo che la condotta del proprietario non è corretta sotto due profili : in primo luogo, il deposito cauzionale non può essere compensato con eventuali mensilità non pagate, e, in secondo luogo, da quanto mi esponi, mi sembra che Tu sia in grado di dimostrare l’accordo che avevate raggiunto.

      Se desideri ricevere assistenza legale, non esitare a contattarmi in privato.

      Buona giornata.

  112. Salve,
    ho stipulato un contratto di affitto con cedolare secca con opzione 3+2, nel dicembre 2022, a seguito di trasferimento lavorativo ho comunicato alla proprietaria la volontà di recedere anticipatamente da contratto il 18/7/22 e ho riconsegnato le chiavi il 8/9/22, dal 15/9/22 è subentrata la nuova inquilina.
    La proprietaria mi richiede il pagamento della mensilità di settembre per intero, è legittimo o posso chiedere di pagare solo in proporzione ai giorni in cui ho effettivamente usufruito dell’immobile, nel caso specifico 8/30 o ancora se devo pagare fino al giorno in cui è subentrata la nuova inquilina?
    P.S la proprietaria non mi ha calcolato l’ammontare degli interessi sulla caparra di 3 mensilità versata per la restituzione, è normale?
    grazie mille

    • Buongiorno Denny,
      vado a rispondere alle questioni da Te poste.

      A meno che il contratto di locazione non prevedesse un preavviso inferiore ai due mesi, sei tenuto a pagare la rata del canone di locazione del mese di Settembre, fino alla del subentro della nuova inquilina, pertanto, ritengo che Tu sia tenuto a pagare la rata del mese di Settembre, nella misura di 14/30esimi.

      Per quanto riguarda la seconda questione, Ti confermo che, al momento della restituzione del deposito cauzionale, andrebbero computati anche gli interessi maturati sulla somma depositata.

      Buona giornata.

      • Egr. Avvocato la ringrazio per la cortese risposta,
        il contratto prevedeva il preavviso di sei mesi , la scadenza naturale contrattuale era al 30/11/22 , (la stipula del contratto era dal 1/12/2019 non 2022 come indicato nella precedente email).
        Per cui posso chiedere di pagare la mensilità nella misura di 14/30 giusto?
        Grazie

        Cordiali saluti

  113. Buonasera avvocato,
    ho un contratto 3+2 in scadenza, abbiamo già fatto rinnovo dei primi due anni, il locatore si è riservato di farmi sapere sul secondo rinnovo solo perchè dal precedente rinnovo, non lavoro più a partita iva ma sono dipendente a tempo determinato. Può senza preavviso di 6 mesi non rinnovarmi per questo motivo?
    grazie saluti

    • Cara Marica,
      la risposta è negativa, il locatore può evitare il rinnovo solo se ricorre una delle condizioni previste dalla Legge, tra le quali, non rientra la Tua mutata situazione lavorativa.

      Ti auguro una
      Buona giornata.

  114. Salve
    pochi giorni fa ho acquistato un immobile per il quale esiste un contratto di locazione con scadenza dicembre 2022 (dopo 8 anni del contratto 4+4), e per il quale l’ex proprietario aveva inviato regolare comunicazione a marzo all’inquilino che non sarebbe stato rinnovato alla scadenza. Ora l’inquilino mi ha comunicato che lascerà l’immobile a fine novembre. Il canone di dicembre sarà comunque dovuto? E in tal caso sarà mensile o frazionato per i giorni goduti? La ringrazio molto

    • Buongiorno Andrea,
      il conduttore, il quale Ti ha comunicato solo ora che intende lasciare l’immobile a Dicembre, è tenuto a pagare il canone di locazione fino al 31/12 p.v., a meno che il contratto di locazione non preveda un preavviso di soli tre mesi : in tal caso, il conduttore sarebbe tenuto a pagare fino alla data successiva di tre mesi rispetto alla comunicazione della disdetta (es. : se il conduttore Ti ha comunicato il recesso il 4 Settembre, sarà tenuto a pagare fino al 4 Dicembre), ed il canone dovuto si calcolerebbe in base ai giorni della durata del contratto (tornando all’esempio suddetto, il conduttore sarebbe tenuto a versare i 4/31esimi del canone del mese di Dicembre).

      Spero di esserTi stato utile.

      Buona domenica.

    • Salve,
      È valido un accordo tra le parti dove il proprietario rinuncia ai canoni di locazione dei 6 mesi di disdetta dati dal conduttore con raccomandata AR?
      Grazie

  115. Buonasera avvocato, le vorrei esporle il seguente problema abbastanza lunga. Nel 2017 io e il mio ragazzo mettemmo in affitto la nostra casa di proprietà(sotto gestione ad un nostro parente) non essendo molto afferrati in questione non ci siamo mai preoccupati, fin qui tutto bene con canone di locazione 4+4 ad una famiglia, pagamenti sempre regolari e nell’arco di tutto questo tempo nell’anno 2020 anche per causa covid, i conquillini in questione iniziano a faticare a pagarci l’affitto, con mesi di ritardo fino ad arrivare per venirgli incontro con sconti. Al che nel mese di agosto lasciano la casa con poco preavviso con tutto la roba dentro, colgo l’occasione senza troppi problemi dato che avevamo bisogno di una casa anche per noi , cambio voltura e finita lì pensavo… E invece non abbiamo mai dato la disdetta alla agenzia delle entrate, accorgendomene solo con l’arrivo delle lettere con pagamenti per il registro di locazione dal 2017 al 2019 In questi casi come bisogna procedere per la disdetta dopo tutti questi anni?

    • Buongiorno Carlotta,
      la questione che mi poni non è una questione di diritto civile, bensì, di diritto tributario.
      Purtroppo, non avendo registrato tempestivamente la risoluzione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, tempo che dobbiate versare le somme che Vi verranno richieste dall’Erario.
      Ti consiglio, pertanto, di rivolgerti al personale dell’Agenzia delle Entrate, per concordare la soluzione meno onerosa per sanare l’inadempimento.

      In bocca al lupo, e,
      Buona domenica.

  116. Caro avvocato,

    nel caso il conduttore pur avendo dato disdetta del contratto non lo rilascia nei termini previsti dalla disdetta stessa, il locatore come deve procedere ?
    Grazie.
    Cordiali Saluti.

    • Buongiorno Riccardo,
      il locatore deve procedere rivolgendosi ad un Legale, per instaurare un procedimento di sfratto per finita locazione.

      Contattami pure in privato, se è intendi rivolgerTi al sottoscritto.

      Buona domenica.

  117. Buongiorno avvocato ho affittato un appartamento e sul contratto è scritto contratto ad uso abitativo transitorio con scadenza il 30/09/2022.ho trovato un lavoro in un’altra città e mi vorrei spostare a vivere lì. Ho avvisato il locatore in data 20 agosto che alla scadenza non rinnoverò ma mi dice che devo pagare i 3 mesi di preavviso come scritto nel contratto anche con il contratto scaduto. Su internet ho visto che alla scadenza di un contratto transitorio per rinnovare sono io che dovrò mandare notifica al locatore per chiedere il rinnovo ma volevo avere il parere di un professionista. Grazie

    • Buonasera Patrick,
      Le confermo che il contratto scadrà il 30/09 p.v., pertanto, Lei sarà tenuto a pagare solo fino la mensilità del mese corrente.

      Cordiali saluti.

    • Buonasera avvocato, le vorrei esporle il seguente problema abbastanza lunga. Nel 2017 io e il mio ragazzo mettemmo in affitto la nostra casa di proprietà(sotto gestione ad un nostro parente) non essendo molto afferrati in questione non ci siamo mai preoccupati, fin qui tutto bene con canone di locazione 4+4 ad una famiglia, pagamenti sempre regolari e nell’arco di tutto questo tempo nell’anno 2020 anche per causa covid, i conquillini in questione iniziano a faticare a pagarci l’affitto, con mesi di ritardo fino ad arrivare per venirgli incontro con sconti. Al che nel mese di agosto 2020 lasciano la casa con poco preavviso con tutto la roba dentro, colgo l’occasione senza troppi problemi dato che avevamo bisogno di una casa anche per noi , cambio voltura e finita lì pensavo… E invece non abbiamo mai dato la disdetta alla agenzia delle entrate, accorgendomene solo con l’arrivo delle lettere con pagamenti per il registro di locazione dal 2017 al 2019 In questi casi come bisogna procedere per la disdetta dopo tutti questi anni?

  118. Buongiorno Avvocato.
    ho un contratto di locazione (da oltre 25 anni) ad uso abitativo con scadenza 04/12/2023.
    Alcuni mesi fa il proprietario mi ha comunicato di non voler rinnovare alla scadenza.
    Sono pertanto alla ricerca di nuova abitazione (cosa non facile nella mia zona) e contro ogni previsione, ho trovato una possibile proposta di locazione adatta alle mie esigenze.
    Il problema è che se sono tenuto in ogni caso ai termini del preavviso di disdetta anticipata che nel mio caso è di 6 mesi, non ho la possibilità di pagare oltre al fitto della nuova casa il mancato preavviso per quella attuale.
    Quindi mi trovo nella condizione che se comunico il preavviso devo essere certo di trovare nuova casa nei 6 mesi, ma se la trovo subito sono tenuto a pagare il mancato preavviso oltre al fitto della nuova abitazione ?
    Esiste qualche possibilità di uscita da questo loop?
    Ringrazio anticipatamente per un Suo cortese riscontro.
    Cordiali saluti
    Giuseppe

    • Buongiorno Giuseppe,
      purtroppo, non vedo soluzioni : se comunichi la disdetta, sei tenuto a pagare il preavviso.
      Ti consiglio di trattare con il locatore un’eventuale riduzione del preavviso.

      Buona giornata, e,
      In bocca al lupo.

  119. Buongiorno Avvocato,
    sono proprietario di un app.to che ho dato in affitto con regolare contratto 3+2 a partire da fine febbraio, la mia inquilina ha deciso di lasciarlo e mi ha mandato raccomandata pochi gg fa, come da contratto mi dovrà pagare 2 mensilità se non trovo un nuovo inquilino.
    La domanda riguarda le utenze a lei intestate : libererà l’app.to a fine mese e mi lascerà le chiavi, ma cosa dice la legge riguardo le utenze ? Leì è obbligata a tenerle intestate per i prossimi 2 mesi che pagherà? non volevo chiudere i contatori per agevolare il prossimo inquilino. Non volevo intestarle a me per poi intestarle nuovamente al nuovo inquilino.
    grazie per il suo tempo.

    • Buongiorno Andrea,
      non c’è nessun obbligo a carico del conduttore di disdire immediatamente le utenze – anche se, certamente, sarebbe nell’interesse di quest’ultimo procedere in tal senso -, così come non c’è un obbligo a tenerle intestate; Le consiglio di concordare con il conduttore la modifica dell’intestazione.

      Cordiali saluti.

  120. Buongiorno avvocato, mi scusi il disturbo, ho affitato un posto letto mi hanno fatto un contratto per 4 anni , so che dovrei pagare il preavviso di 3 mesi, ma una volta pagati e compito mio mettere il annunciò per trovare un altro inquilino da occupare il mio posto. E finché che quello non succeda non me posso andarmeni di casa…e giusto così? E poi come si devono dare questo preavviso tutto insieme si paga tutto in un colpo solo mese per mese.
    Spettando una sua risposta
    La ringrazio e la saluto.

    • Buongiorno, Stefania, vado a rispondere alle Tue domande :
      – non è compito tuo ricercare il nuovo inquilino (a meno che il contratto non lo preveda, ma sarebbe una previsione decisamente singolare);
      – il preavviso dev’essere pagato mese per mese, proprio perchè, se nelle more del preavviso il locatore reperisce un nuovo conduttore, l’indennità non è più dovuta.

      Contattami pure in privato per maggiori ragguagli.

      Buona giornata.

  121. Buonasera avvocato ho stipulato un contratto di affitto non registrato ove si chiedevano 60 gg di preavviso per il rilascio.
    Il mio fidanzato non intestatario del contratto ha un nuovo lavoro fuori regione pertanto il 12 agosto abbiamo avvisato la proprietaria che avremmo lasciato la casa a fine mese ma non ci vuole restituire l intera cauzione perché dice che il preavviso è stato poco. Inoltre in questi giorni l agenzia ha affittato nuovamente l appartamento.
    È corretto che la proprietà trattenga una parte della cauzione? Grazie in anticipo

    • Buongiorno Cristina,
      dal Tuo racconto rilevo molteplici criticità, tali per cui ritengo che il comportamento della proprietaria sia illegittimo.
      Contattami pure telefonicamente per maggiori ragguagli.

      Buona giornata, e,
      A presto.

  122. Buongiorno. Sono uno studente universitario che ha un contratto transitorio della durata di 11 mesi, prossimo alla scadenza. Nel contratto non c’è alcun riferimento a un eventuale preavviso, ma viene detto soltanto che alla data di scadenza, salvo diversi accordi, il contratto si risolverà automaticamente. Il locatore ha mandato un messaggio Whatsapp chiedendo un preavviso di due mesi, se si vuole rinnovare il contratto. Chiedo se questo preavviso sia davvero da dare, dal momento che, come detto, nel contratto non c’è nessun riferimento. Se dovessi lasciare l’appartamento alla data di scadenza, senza dare il preavviso, il locatore può agire legalmente o trattenere il deposito cauzionale, o addirittura farmi pagare mensilità successive?

    • Buongiorno Stefano,
      spero Tu abbia trascorso un Buon Ferragosto.
      La risposta al quo tuesito è negativa : se il contratto non si rinnova tacitamente alla scadenza, non ha senso parlare di preavviso, pertanto, il locatore non può chiederTi alcuna somma ulteriore rispetto alle rate del canone dovute, e men che meno può trattenere il deposito cauzionale.

      Spero di esserTi stato utile,
      Buona giornata.

  123. Buonasera Avvocato , ho affittato ad una Sig.ra un appartamento di mia proprietà con contratto 3+2 a cedolare secca . La prima scadenza , ovvero il terzo anno , scade il 4 Novembre 2022 . Mio figlio avrebbe intenzione di andarci a vivere da subito . Purtroppo non ci sono più i tempi del preavviso dei sei mesi . Posso fare qualcosa per avere possesso del mio appartamento oppure devo per forza aspettare la scadenza dei prossimi 2 anni ?
    Grazie
    Giovanni

    • Buongiorno Giovanni,
      mi spiace ma, essendo decorso il termine per il preavviso, dovrai attendere la prossima scadenza del contratto, nel Novembre del 2024, salvo, naturalmente, che Tu raggiunga un accordo bonario con la conduttrice, per il rilascio anticipato.

      Buona giornata.

  124. Buongiorno ! La mia domanda è se io devo lasciare l’alloggio dando solo 2 mesi di preavviso visto che per motivi di salute di mio padre devo lasciare l’italia e tornare in romania rimanendo anche senza lavoro(licenziandomi) ,non esiste una causa giusta o comunque grave che li impedisca di chiedermi il reatante di 4 mesi ? Grazie

    • Buongiorno,
      in via generale è molto difficile sostenere che i problemi di salute di Tuo padre – per i quali mi dispiaccio, e che spero si possano risolvere – possano costituire una causa di risoluzione del contratto; Ti consiglio di ricercare una soluzione conciliativa con il locatore.

      Ti faccio un In bocca al lupo per tutto, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  125. Buongiorno ! La mia domanda è se io devo lasciare l’alloggio dando solo 2 mesi di preavviso visto che per motivi di salute di mio padre devo lasciare l’italia e tornare in romania rimanendo anche senza lavoro(licenziandomi) ,non esiste una causa giusta o comunque grave che li impedisca di chiedermi il reatante di 4 mesi ? Grazie

  126. Buongiorno avvocato, i miei genitori sono conduttori di un negozio da circa 14 anni. A dicembre, per mancanza di lavoro in quella zona, hanno deciso di interrompere la locazione per trasferirsi un un centro commerciale appena fuori paese. Si sono trasferiti nel nuovo negozio a febbraio pagando al vecchio locatore le 6 mensilità di mancato preavviso(fino a giugno). Dopo aver svuotato il vecchio negozio, ripristinato la vecchia vetrina e chiamato un marmista per stuccare con la polvere dello stesso marmo delle piastrelle due buchi nel pavimento dovuti all’installazione di un distributore automatico (ovviamente dichiarato), hanno contattato il 1 luglio il vecchio locatore per la consegna delle chiavi. Il locatore non ha risposto alle chiamate né ai messaggi (pur visualizzandoli). Si è fatto vivo in questi mesi solo per riscuotere i soldi delle 6 mensilità senza dare alcun tipo di indicazione. Otto giorni dopo il 1 luglio ha comunicato con una mail minatoria di non accettare le condizioni in cui i miei genitori vogliono consegnargli in negozio. Pretende ad esempio la manutenzione delle pompe di calore installate in negozio sostenendole di sua proprietà (anche se l’atto notarile dice chiaramente che l’impianto di climatizzazione è stato pagato dai miei genitori alla precedente conduttrice, pertanto avendo fatto un subentro di affitto è di loro proprietà). Impianto che per altro avrebbero volentieri lasciato al locatore come miglioria del negozio. Inoltre pretende la sostituzione delle piastrelle sostenendo di averne di nuove e non accettando il ripristino dei due buchi nel pavimento con polvere di marmo. Il tutto adesso, a lavori di ripristino già svolti. Forse è utile sapere che il negozio affittato è sempre stato malsano e umido, con la calcina mancante a chiazze dietro gli arredi del negozio e la mancata acqua calda per molti anni. Il locatario sostiene di voler fare una perizia per valutare cosa secondo lui i miei genitori sono tenuti a rifargli del negozio. La preoccupazione è quella che stia approfittando della disdetta del contratto di affitto per costringerli a mettere a nuovo un negozio che ha affittato a loro in questi anni in condizioni ben poco accettabili. È normale questo comportamento? Come consiglia di muoversi?

    • Buongiorno,
      non c’è dubbio che la vicenda sia complessa; contattatemi pure in privato per maggiori ragguagli.

      Buona giornata, e,
      A presto.

  127. Buonasera Avvocato,
    sono subentrata con regolare compravendita nella proprietà di un appartamento locato con contratto 3+2 con scadenza naturale 30.06.2023. Prima verbalmente, poi tramite raccomandata, ho inviato disdetta alla conduttrice ben prima dei 6 mesi (12 mesi), per necessità di uso abitativo personale dell’immobile. Ovviamente non chiedo di lasciare prima l’appartamento, la conduttrice è tutelata, ma se trovasse un’altra situazione, deve comunque inviarmi una raccomandata dove indica una data di rilascio, oppure è sufficiente la mia e può lasciare l’abitazione in qualsiasi momento? Grazie

    • Buongiorno Valeria,
      la conduttrice, qualora volesse lasciare l’appartamento prima della scadenza contrattuale del 30/06/2023, dovrebbe comunque rispettare il preavviso contrattuale, infatti, il mancato rinnovo del contratto alla scadenza, ed il recesso prima della scadenza dello stesso, sono due questioni del tutto distinte.

      Spero di esserTi stato utile, sebbene con un pò di ritardo.
      Buona giornata.

  128. Buongiorno, mio marito è titolare di un contratto di affitto 4+4 a partire da agosto 2017. Già un anno fa il proprietario ci aveva comunicato che alla scadenza degli 8 anni non lo avrebbe rinnovato, invitandoci a cercare altro anche subito, se avessimo trovato saremmo potuti andar via in ogni momento. Ora, causa cambio lavoro ci siamo dovuti trasferire (dalla Lombardia alla Sardegna) anche in tempi brevi, ma visto quanto ci dissero in più occasioni ingenuamente pensavamo si sarebbe fatta la risoluzione consensuale e verbalmente quando abbiamo annunciato il trasferimento ci è stato detto che potevamo andar via quando volevamo (affitto pagato in 2 rate semestrali a febbraio e giugno, intenzioni comunicate a fine febbraio quindi avevamo già pagato fino a luglio). Quando stavamo per partire, a fine aprile, ci dice che avremmo dovuto mandargli la disdetta via pec e rispetto al fatto che dovevamo terminare di pulire e sistemare dei muri che avevamo colorato e se ne sarebbe occupata un’impresa ci ha detto che tanto la casa era affittata fino a luglio. Noi in realtà gli avremmo lasciato le chiavi già allora facendo poi andare l’impresa in un secondo tempo ma siamo rimasti che avremmo mandato la pec e poi saremmo tornati a fine luglio per la consegna. La pec è stata inviata ma ormai era fine aprile quindi ho anche inserito nella pec la richiesta di rinuncia ai 6 mesi di preavviso, con rilascio al 31 luglio, non ottenendo risposta. Tramite messaggio WhatsApp ha detto che chiudevamo al 31 luglio ma non ha mai scritto espressamente che rinuncia ai canoni dei 3 mesi successivi, e non ha ancora risposto neanche ad un mio sollecito inviato sempre via pec, su WhatsApp ha detto di non aver avuto tempo (10 giorni…). Ha ancora in mano 3 mesi di cauzione, e io per andare a consegnargli la casa devo organizzare un viaggio dalla Sardegna, se non mi da risposta scritta devo desumere che vuole tutti i 6 mesi di preavviso e a quel punto anche se gli abbiamo indicato nella disdetta il termine al 31 luglio possiamo ritenere che il contratto sia valido fino ai 6 mesi dalla data della pec? Se nel frattempo, stando chiusa, si formerà della muffa (già successo, la zona è umida e proprio avergli fatto notare la cosa ha indispettito la moglie tanto da volerci mandar via) potranno chiederci un risarcimento?

  129. Buongiorno,
    nel caso in cui un inquilino decida di dare disdetta dopo pochi mesi, senza giusta causa, di un contratto di locazione transitoria, rispettando però il preavviso indicato nel contratto, il proprietario può trattenere la caparra versata all’atto di firma della locazione?

    Cordiali saluti

    • Buongiorno Monica,
      la risposta al Tuo quesito è negativa, la funzione della caparra, a meno che non sia diversamente specificato nel contratto, è unicamente quella di garantire il locatore in relazione alla riconsegna in buono stato di conservazione dell’immobile, e non può essere imputata in conto canoni.

      Contattami pure in privato per maggiori ragguagli.

  130. Buongiorno,
    siamo proprietari di un appartamento la cui scadenza del contratto è 30/11/22, avremmo dovuto mandare la raccomanda per il rilascio dell’immobile alla scadenza entro il 22/4/22, purtroppo è stata inviata soltanto in data 26/5/22 ci saranno conseguenze, la disdetta rimane valida oppure possono impugnare tale disdetta.
    Grazie

  131. Buonasera avvocato.
    Sono conduttrice con contratto4+4 a cedolare secca ( i primi 4 anni scadranno a novembre di quest’anno )
    Il locatore chiama dicendo che entro pochi gg arriverà la disdetta perché vuole dare la casa al figlio per i suoi studi.
    È consentito? Come lo può testimoniare? I primi 8 anni non erano garantiti? Abbiamo un neonato e in 6 mesi come troviamo una nuova abitazione?
    L’alternativa che ci ha proposto è di rifare il contratto con un nuovo contratto 4+4 con aumento del canone per farci rimanere qui altri 4 anni garantiti ma così almeno riesce a pagarsi affitto del locale studio per il figlio.
    Mi sembra tutto molto strano.
    Se la sua disdetta non arrivasse entro fine maggio e quindi entro i 6 mesi dalla fine dei primi 4 anni si intende rinnovato e possiamo stare tranquilli o a prescindere , in qualunque momento manda l disdetta da lì decorrono i 6 mesi entro quando dovremmo andarcene?
    Grazie molte .

  132. Buonasera. Avrei bisogno di una delucidazione. Da 6 anni sono in affitto con contratti biennali (a mio parere discutibili a norma di legge visto che non si tratta di un affitto per turismo o per motivi di studio. Il contratto attuale scade il 31 dicembre 2022 e il padrone di casa, con più di 6 mesi di preavviso, mi ha preannunciato l’intenzione di non rinnovare la locazione e mi chiede di lasciare l’immobile entro il 31 dicembre. La mia domanda è : se lo lascio libero prima, devo comunque corrispondere le 6 mensilità previste per legge anche se a dare la disdetta è il proprietario? Grazie. Michela

  133. Sono in affitto con cedola secca da più di 8 anni vivo in Veneto per problemi familiari avendo mia madre di 97 anni che è stata opera al femore avendo bisogno di assistenza sono comunque costretto a pagare i 6 mesi dato che ho urgenza di trasferirmi a Palermo la mia città natale

    • Buonasera Sig. Emilio,
      mi spiace per la Sua situazione.
      Purtroppo, temo che Lei, dal punto di vista strettamente giuridico, sia tenuto a versare il preavviso, tuttavia, Le consiglierei di contattare il locatore, al fine di ottenere uno “sconto” sulle mensilità di preavviso, alla luce della peculiarità della vicenda.

      Cordiali saluti.

  134. Buongiorno, sono locatrice di un 4+4 con 6 mesi di recesso anticipato, i conduttori mi hanno comunicato (via email) volontà di recedere dal contratto a fine dicembre e sono usciti dall’appartamento a fine gennaio, mese che avevano pagato. Io mi sono subito attivata per trovare un nuovo conduttore per facilitarli, e non dover chiedere loro i 6 mesi del mancato preavviso, ma solo i mesi in cui l’appartamento rimaneva sfitto. Ho trovato nuovi conduttori dall’1 marzo. Purtroppo i precedenti conduttori non vogliono farsi carico del mese di affitto + spese che mi devono. A questo punto sono tentata di chiedere loro tutti i 5 mesi dovuti (da febbraio a giugno), è possibile?

    • Buonasera Serena,
      no, per costante giurisprudenza, se hai reperito un nuovo conduttore, non puoi richiedere tutti e 5 i mesi del preavviso, mentre, invece, è un tuo diritto ottenere il pagamento della rata del canone del mese di Febbraio, nel quale l’appartamento è rimasto sfitto, questo perchè, la funzione dell’indennità di preavviso, è proprio quella di tutelare il locatore, nel caso in cui non riesca a concedere immediatamente l’immobile in locazione ad un nuovo conduttore.

      Per ulteriori ragguagli, anche circa le modalità di recupero del credito nei confronti degli ex-conduttori, non esitare a contattarmi in privato.

      Buona serata, e,
      Buon fine settimana.

      • Buongiorno ho sottoscritto un contratto di affitto che non è stato registrato dove indicava un preavviso di 60 gg per la disdetta, il mio fidanzato ha avuto una proposta di lavoro in un altra città pertanto abbiamo comunicato verso metà agosto alla proprietà che a fine mese avremmo lasciato la casa. Nel frattempo sono state fatte visite e la casa è stata affittata ad un nuovo inquilino ma la proprietà dice che per il poco preavviso non vi vuole restituire l intera cauzione. Mi chiedo può farlo? Grazie

  135. Buona sera avvocato,
    sono un conduttore che è subentrato dal primo aprile in un appartamento con contratto 3 + 2 stipulato nel 2011 e che negli anni si è rinnovato, ultimo rinnovo 01 ottobre 2021. All’interno vi è una clausola che dice “A partire dall’inizio del secondo anno di locazione, è facoltà dei conduttori recedere simultaneamente dal contratto senza dover addurre motivi, con un preavviso di tre mesi da inviare al locatore a mezzo di lettera raccomandata a.r.. Le parti convengono espressamente che il recesso comunicato da uno solo dei conduttori avrà pieno ed incondizionato effetto anche nei confronti degli altri.”.
    Le chiedo delucidazioni a riguardo perchè vorrei sapere al netto di un eventuale subentro, non capisco se l’opzione raccomandata è valide solo se escono tutti o anche per uno solo.
    Grazie

    • Caro Alessandro,
      leggo ora il Tuo intervento integrativo, e Ti confermo il Tuo diritto a comunicare il recesso con tre mesi di preavviso.
      Aggiungo che il contratto prevede una disposizione quantomeno “singolare”, per cui, in buona sostanza, se uno di Voi conduttori decide di lasciare l’immobile, determina lo scioglimento del contratto anche per gli altri conduttori, “coinvolgendoli” nella sua decisione di recedere.

      Spero di esserTi stato d’aiuto.

      Buona serata.

  136. Buonasera Avvocato
    mi sono imbattuto nella sua pagina sfogliando in rete in ricerca di una soluzione al mio problema che le espongo di seguito:
    Mia moglie, conduttrice di un locale ad uso commerciale dal 2007, destinato ad edicola e rivendita di tabacchi, a seguito di un calo delle vendite derivanti dalla situazione emergenziale in atto, ha avuto difficoltà a pagare alcuni canoni di affitto di importo di €. 500,00 mensili. La proprietaria era a conoscenza della precaria situazione economica di mia moglie e per un certo periodo ha tollerato i ritardati pagamenti. Trascorsi però 4 mesi dall’ inadempienza, il 18 febbraio 2022 ha fatto scrivere dal suo avvocato intimando il versamento di quanto dovuto e contestualmente la risoluzione del contratto ed il rilascio del locale per morosità nel termine di 15 giorni dalla ricezione della lettera raccomandata. A seguito di ciò, non senza sforzi, il giorno 23 marzo 2022 si è provveduto a liquidare l’ insoluto pari ad €. 2.500,00 e ad ottenere una proroga al 30 aprile 2022 per la liberazione del locale, che puntualmente è avvenuta, contestualmente al pagamento del canone di affitto del mese di Aprile. Premetto che non vi è stato alcun ricorso al Foro competente da parte del locatore né tantomeno emissione di sentenza di sfratto ma esclusivamente esplicita richiesta personale del locatore per tramite il suo avvocato, alla quale si è dovuto dare seguito per non incorrere nell’ intimato ricorso alle vie legali.
    Le domande che Le pongo, a chiarire i miei dubbi sulla correttezza del comportamento del locatore sono queste:
    1)- E’ giuridicamente corretta la richiesta del locatore nell’ obbligare mia moglie a liberare il locale se nel frattempo ha saldato i canoni pregressi?
    2)- In presenza di inadempienza del conduttore, ancorché cessata, stante la liquidazione totale degli insoluti, il locatore era comunque obbligato a rispettare i termini dei 12 mesi di preavviso per poter procedere a disdetta del contratto di affitto?
    3)- Ai sensi della Legge 392/78, spetta a mia moglie l’ indennità da perdita avviamento commerciale, considerato il fatto che ha dovuto provvedere in tempi ristretti alla ricerca di un nuovo locale ed attendere ora l’ autorizzazione dal Monopolio di Stato alla vendita di tabacchi per il trasferimento presso il nuovo locale, che orientativamente si aggira intorno ai 4/5 mesi di attesa?
    La ringrazio anticipatamente delle risposte che vorrà e potrà fornirmi e Le chiedo fin da ora la possibilità di contattarLa in privato anche in previsione di un Suo patrocinio legale.
    Cordialmente
    Stefano Tarquinio

    • Caro Stefano,
      alcuni aspetti della vicenda che mi esponi non mi sono chiari.

      Perchè avete lasciato l’immobile, se il locatore non aveva adito le vie legali, a maggior ragione, dopo aver sanato integralmente la morosità ?
      Da quello che leggo, lasciare l’immobile è stata una Vostra decisione, dato che il locatore non avrebbe potuto in alcun modo ottenere il rilascio coattivo dell’edicola, e, pertanto, a fortiori, ritengo che non possiate avanzare alcuna richiesta in merito alla perdita dell’avviamento.

      Contattami pure in privato per maggiori ragguagli,
      Buona serata.

      • Gentilissimo Avvocato
        La ringrazio per la cortese risposta che mi ha fornito. Preciso soltanto che mia moglie non ha lasciato il locale di sua spontanea volontà ma per espressa imposizione del locatore, ancorché illecita, come da Lei puntualmente precisato, e soprattutto per non incorrere, qualora ce ne fossero stati i presupposti, in ingiunzioni di sfratto, come intimato dal legale del proprietario. Senz’ altro La contatterò per un consulto legale, al fine di spiegarLe meglio quanto successo e sottoporLe la documentazione in nostro possesso.
        Cordialmente
        Stefano Tarquinio

  137. Buongiorno,
    sono subentrato in un contratto d’affitto 3+2 stipulato nel 2011 che poi si è rinnovato negli anni. ultimamente ad ottobre 2022. Nel contratto c’è un articolo dove viene fissato come preavviso per il recesso un periodo di 3 mesi dopo il secondo anno di locazione. Le chiedo se questi due anni facciano riferimento per i primi locatari ovvero per i primi due anni dopo la stipula del contratto e se quindi per andarmene basta che mandi la raccomandata 3 mesi prima.
    Grazie

    • Caro Alessandro,
      per poterTi fornire una risposta totalmente attendibile dovrei poter leggere l’articolo del contratto, ma, sulla base di quello che mi riferisci, ritengo che Tu possa comunicare tranquillamente il recesso con 3 mesi di anticipo.

      Buona giornata.

  138. Buonasera, avvocato.
    Il mio caso riguarda la disputa, per ora “amichevole”, intorno alla mia richiesta di recesso anticipato di un contratto di locazione abitativa in essere da agosto 2013, di cui sono il conduttore. Il motivo risiede nel sopravvenuto ampliamento del nucleo familiare (moglie e figlio di 2 anni), che vive con disagio nell’appartamento di circa 45 metri quadrati, affetto anche da muffa che si manifesta in periodi ravvicinati; inoltre le mie esigenze familiari sono integrate anche dal fatto di espatriare al più presto nel paese dove avremo il centro dei nostri interessi in futuro.
    Il locatore, imputando alla mia famiglia la colpa di non aver arieggiato i locali con sufficienza, pretende, prima di acconsentire consensualmente alla chiusura anticipata del contratto che mi accolli le spese per far ritornare il bene allo stato primitivo di nove anni fa. Bisogna aggiungere che io avrei voluto fare preventivamente una richiesta formale tramite invio di lettera raccomandata, adducendo i gravi motivi suddetti; ma non so se se questa procedura di recesso anticipato legale possa essere bloccata dalla ritrosia del locatore, facendoci perdere altro tempo prezioso con qualche suo appiglio legale.
    Cordialmente.

    • Per meglio esplicitare i miei pensieri, vorrei sapere se io possa richiedere al locatore, “in anticipo”, una promessa scritta di immediata disdetta del contratto, una volta provveduto alla sua richiesta, considerato che ho rinunciato al recesso legale a ragione della sua caparbia avversità a ciò, per proprie ragioni di pseudo-rispetto reciproco.
      In definitiva, io ho solo il timore che la cocciutaggine di una persona anziana con patologia medica seria faccia perdere tempo prezioso alla mia famiglia.

      • Caro Gerardo,
        Ti confermo quanto detto nella precedente mia : invia una raccomandata a/r al locatore, esponendo le motivazioni per le quali ritieni risolto il contratto, e per le quali lascerai l’immobile.

        Di nuovo,
        In bocca al lupo.

    • Caro Gerardo,
      se l’immobile è infestato dalla muffa, e tale problematica è strutturale dell’edificio, ciò costituisce un motivo di risoluzione del contratto, pertanto, potreste lasciare l’immobile anche senza preavviso; Vi consiglio, naturalmente, di fare presente la problematica al proprietario, a mezzo raccomandata a/r, prima di cambiare appartamento.

      Buona serata, e, IN bocca al Lupo.

  139. Buonasera,
    In data 01/08/21 abbiamo preso in affitto un appartamento, praticamente questa casa non presentava il contatore della Luce, è stato installato solo il 1/10/21, il contratto di locazione però è iniziato il 1/08/21

    Il 5/10/21 siamo andati via da casa per problemi gravi comunicando come per modalità previste dalla legge, il proprietario ha accettato.

    Tramite agenzie delle entrate scopro però, che la data di fine locazione è stata il 30/08/21, quando ancora non era presente la luce e la casa era disabitata, soprattutto, io di questa data di fine locazione non sapevo nulla.

    La domanda è il proprietario può chiedermi il pagamento delle mensilità sia di quando non c’era corrente sia dei mesi di preavviso (3), visto che il contratto di locazione risulta terminato il 30/11/21?
    Se dovessi pagare, non è un comportamento perseguibile penalmente visto che il proprietario si intascherebbe soldi senza pagare le tasse?

    la ringrazio per la risposta e il suo tempo

    • Buonasera Franco,
      sulla base dei fatti che mi hai esposto, Ti confermo che il proprietario non ha titolo per richiederTi il canone per il mancato preavviso; se dovesse inoltrarTi tale richiesta, contattarmi, e sarò felice di fornirTi tutti i ragguagli del caso.

      Buona serata.

  140. Buongiorno,
    ho ricevuto diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione. La cosa mi era stata anticipata verbalmente ed ora ho ricevuto raccomandata A/R però ho un problema.
    Nel diniego non viene menzionato il diritto di prelazione, c’è scritto semplicemente: “come già anticipato verbalmente, sono con la presente a darle formale comunicazione relativamente alla necessità di ottenere la disponibilità dell’unità immobiliare meglio identificata in oggetto in quanto è mia intenzione procedere alla cessione a terzi. Pertanto la informo a tutti gli effetti di legge che non intendo rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del 30/09/2022. Nei prossimi giorni prenderò contatto con lei per concordare termini e modalità di rilascio dell’immobile entro la predetta data”.

    Come mi dovrei comportare? La comunicazione è valida? dovrei rispondere in qualche modo?

    Grazie, cordiali saluti

    • Caro Ernesto,
      è dubbio se la mancata comunicazione dell’invito ad esercitare il diritto di prelazione invalidi la disdetta, ma, propenderei per la soluzione negativa.
      Se intendi effettivamente acquistare l’immobile, tuttavia, potresti valutare di richiedere al proprietario di inviarTi la comunicazione prescritta dall’art. 38 della Legge n° 392/1978, in modo da poter esercitare il diritto di prelazione.

      Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti porgo i
      Migliori saluti.

  141. Salve, ho un contratto d’affitto 4+4 ad uso abitativo con possibilità di recesso con 6 mesi di preavviso per gravi motivi; il contratto è in forza da 3 anni, ma a Dicembre 2021 ho inviato raccomandata di disdetta. Lascerò la casa a fine Aprile quindi con 2 mesi di anticipo; lo scorso anno avevo concordato verbalmente col proprietario che questi avrebbe compensato gli ultimi 3 mesi di canone con il deposito cauzionale (pari a 3 mensilità). Tuttavia, il proprietario ha cambiato idea e, facendo leva sul fatto che non c’era alcun accordo scritto, pretende ora il pagamento fino a fine contratto. Poiché la cauzione copre 3 mesi, cosa può concretamente fare il proprietario se decido di non versare gli ultimi 3 mesi di canone (visto l’accordo verbale da lui ora rinnegato)? Grazie, Mario

    • Caro Mario,
      perdonami per il ritardo nella risposta.
      Purtroppo, dal momento che hai concordato solo verbalmente con il proprietario la compensazione dell’importo del deposito con le mensilità del canone, Ti consiglierei di continuare a versare le rate mensili del canone, fino alla fine; in caso contrario, il proprietario potrebbe agire giudizialmente nei Tuoi confronti, per il recupero del credito.

      Buona giornata.

  142. Buonasera, vorrei chiedervi come agire riguardo ad un contratto 20ennale  relativa ad una antenna telefonica. La società, proprietaria dell’antenna ha contrattato il terrazzino condominiale di una palazzina composta da 6 appartamenti con 3 proprietari ed il terrazzo privato di uno dei tre proprietari.

    Questa azienda ci contattó circa 3 o 4 anni fa dicendoci che il mercato era variato e che loro avrebbero versato un canone inferiore a quello stabilito. Noi abbiamo risposto che non vi erano problemi, se non potevano mantenere gli accordi presi potevano andare via.

    Non aspettandosi questa risposta sono rimasti e hanno continuato a pagare quanto concordato sul contratto. A partire dal 17^ anno abbiamo comunicato che non avremmo rinnovato il contratto e successivamente per ulteriori due volte prima della scadenza del contratto, così come prevede la legge. Attualmente il contratto é scaduto ma la società riferisce di non poter liberare la proprietà perché non hanno trovato un nuovo sito. Faccio presente che sul sito, nel tempo, è stato ampliato con altre antenne, rendendo il terrazzo con un carico eccessivamente pesante. Per quanto sopra descritto, vi é il timore che, intraprendendo un’azione legale, pur vincendola, la società non rimuova il sito delle apparecchiature. In attesa di risposta, cordialità. 

    • Buonasera Ilaria,
      per poterVi fornire un parere più esaustivo, mi occorrerebbe poter visionare ed analizzare il contratto; sin d’ora, però, posso dirVi che la giustificazione da parte della Società proprietaria dell’antenna, mi sembra poco convincente.

      Contattatemi pure in privato se desiderate assistenza legale in ordine al caso che mi ha esposto.

      Buona serata, e,
      Buon fine settimana.

  143. Buonasera Avvocato,
    Vivo in affitto con un contratto 4+4 in essere da 6 mesi. Per sopraggiunti motivi lavorativi che imporrebbero un mio trasferimento a 300km di distanza dalla mia attuale sede operativa e per via anche di una separazione dalla convivente con la quale condividevo le spese di affitto mi trovo costretto a recedere anticipatamente dal contratto dando preavviso di sei mesi. Noto però che sul contratto stesso, all’articolo relativo al recesso anticipato da parte del conduttore, c’è scritto quanto segue: “ Le parti convengono che decorso il secondo anno del rapporto locativo, i conduttori possano recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso alla locatrice, con lettera raccomandata A.R., almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. In caso di recesso anticipato le spese di registrazione della cessazione del rapporto faranno carico alla parte recedente”. Rischio quindi di dover risarcire il locatore, anche nonostante i gravi motivi, non rispettando il termine dei due anni dall’inizio del contratto? La ringrazio anticipatamente per una sua cortese risposta

    • Caro Paolo,
      la questione che poni è molto interessante; la previsione del contratto, indubbiamente molto gravosa per il conduttore, si pone in contrasto rispetto a quanto previsto dalla Legge, e ritengo che si potrebbe sostenere che tale clausola sia nulla.

      Per il momento, comunque, non ti resta che recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi, e, in seguito, verificare se il proprietario Ti richiederà davvero il pagamento del canone di locazione fino al termine dei due anni, come previsto dal contratto.

      Buona serata, e,
      Buon fine settimana.

  144. Buongiorno, vorrei avere delucidazioni riguardanti la mia situazione.
    Vivo a Milano con la mia famiglia ed ho sottoscritto, come inquilino, un contratto 4+4. Ora 7 mesi prima della scadenza il proprietario mi ha comunicato verbalmente che intende mettere in vendita l’appartamento e che entro 1 mese mi manderà formale disdetta del contratto per vendita a terzi. Ora, premesso che un’agenzia immobiliare ha già visionato l’immobile ma che la valutazione che ha fatto non ha trovato d’accordo il proprietario sul valore di messa in vendita dell’immobile (il proprietario chiede il 40% in più del valore e pertanto nemmeno io sono interessato all’acquisto) le chiedo, considerato che mi sto già guardando intorno, una volta ricevuta la disdetta da parte del proprietario (di sei mesi) qualora trovassi un appartamento idoneo alle mie esigenze potrei andarmene in qualunque momento senza che il proprietario possa dire nulla?
    Inoltre, qualora il proprietario non riuscisse a vendere l’appartamento al valore richiesto e dopo qualche tempo fosse ancora in vendita oppure lo mettesse in vendita al suo reale valore quali sarebbero i miei diritti?

    Grazie e buon lavoro

    • Caro Ernesto,
      vado a rispondere alle questioni da Te poste.

      – Non puoi lasciare l’immobile senza il rispetto del preavviso contrattuale (o, in mancanza, del preavviso di Legge), anche se il proprietario Ti ha già comunicato che alla scadenza, il contratto non si rinnoverà;

      – Se il locatore non dovesse vendere l’immobile entro un anno dalla riconsegna dello stesso immobile da parte Tua, saresti legittimato a richiedere al locatore, alternativamente, il ripristino del contratto, o un indennizzo d’importo pari a 36 mensilità del canone di locazione; aggiungo che, affinchè la disdetta sia valida, è necessario che il locatore non sia proprietario di altri immobili (oltre all’immobile nel quale Egli vive), nel Comune di Milano.

      Spero di esserTi stato utile.

      Buona serata, e,
      Buon fine settimana.

      • Buongiorno,
        non mi è chiaro il primo aspetto.
        Il proprietario non mi rinnova il contratto e mi avvisa sei mesi prima, io però dovrò cercare una nuova casa e potrei trovarmi in due casi:
        1. Trovo una casa adatta SUBITO ma non sono disposti ad attendere 6 mesi, preferendo un altro inquilino a parità d’offerta.
        2. Giungo ad una data troppo ravvicinata alla scadenza con il rischio di non trovarla.

        La ricerca di una nuova casa è problematica e fare coincidere le tempistiche esatte non è semplice.

        Una volta ricevuta la disdetta l’inquilino non dovrebbe essere libero di lasciare la casa qualora trovasse una casa prima?

        • Caro Ernesto,
          purtroppo, Ti confermo quanto ti avevo scritto nel mio messaggio precedente, ossia che, indipendentemente dal fatto che il locatore Ti abbia comunicato la disdetta del contratto, Tu sei comunque tenuto a comunicare il recesso con il preavviso previsto dal contratto, con la precisazione, però, che, qualora tale preavviso cada in un periodo successivo al contratto, non sarai tenuto a pagare il canone per tale periodo ulteriore.

          Nel Tuo caso, quindi, dal momento che il locatore Ti ha comunicato la disdetta 7 mesi prima della scadenza del contratto, in buona sostanza, sarai tenuto a corrispondere le rate del canone fino alla scadenza; comprendo che ciò per Te costituisca un disagio, ma, evidentemente, dovrai ricercare un’abitazione che sia disponibile a partire da una data vicina alla conclusione dell’attuale contratto.

          Spero di esserti stato d’aiuto.

          Buona serata, e,
          Buon fine settimana.

  145. Buonasera vorrei avere delucidazioni riguardanti il caso mio e delle mie coinquiline.
    Ho affittato casa insieme a 3 coinquiline ad ottobre, sul contratto si chiedevano 2 mesi di preavviso per lasciare l’abitazione.
    Inoltre vi era scritto che la somma da versare era di 150€ al mese, ma in realtà versavamo 200€ dimostrabili attraverso le ricevute delle ricariche Postepay intestata al proprietario della casa.
    A Febbraio abbiamo dato il preavviso ma il proprietario a una delle ragazze ha dato la possibilità di datare il preavviso sulla raccomandata a/r 01/01/2022 in modo tale da non pagare gli altri mesi poiché in ogni caso non restava in casa.
    Con un’altra ragazza invece nella stessa situazione pretende i due mesi di canone che ovviamente non vuole versare perché come si suol dire “la legge è uguale per tutti”.
    Inoltre sta ricevendo in continuazione “minacce” dal proprietario che dice di volersi rivolgere ad un legale.
    Quali potrebbero essere le conseguenze?
    Il proprietario inoltre detiene 200€ di cauzione versata ad ottobre e per ben 5 mesi ha affittato la casa ad un’altra ragazza senza contratto.
    In questo caso come funziona? Se dobbiamo rispettare il contratto pagando anche i due mesi di preavviso, il proprietario deve rispettare il contratto ricevendo 150€ e non 200€ mensili e di conseguenza deve restituirci i 50€ che ha preso “illecitamente “ mensilmente?
    Grazie anticipatamente

    • Buongiorno Gilda,
      se il contratto prevede un preavviso di due mesi, non c’è dubbio che siate tenute a pagare il canone per il mese di Marzo ed il mese di Aprile, anche qualora decidiate di lasciare l’immobile anticipatamente (in tal caso, però, affinchè siate effettivamente tenute a corrispondere il preavviso, l’immobile non dovrebbe essere concesso in locazione ad altri soggetti).

      Allo stesso tempo, il locatore, qualora riconsegniate l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’avevate ricevuto, dovrebbe restituirVi il deposito cauzionale, ed inoltre, Ti confermo che avete titolo per richiedere la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto a quanto previsto dal contratto; non solo : il locatore, avendo percepito somme non risultanti dal contratto registrato, rischia anche di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, per l’omesso pagamento delle imposte.

      Contattami pure in privato, per maggiori ragguagli.

      Buona Domenica.

  146. Buongiorno, lo scorso Agosto ho affittato il mio appartamento a due ragazze delle Filippine, una con regolare permesso di soggiorno e lavoro con busta paga, l’altra con permesso scaduto ed in attesa di rinnovo e lavoro in nero. Contratto 3+2 a canone concordato con cedolare secca + 2 mensilità di caparra. Ho poi registrato la presenza presso gli uffici della Questura. La seconda ragazza senza permesso di soggiorno tempo fa mi ha chiesto di firmare un modulo di idoneità alloggiativa perchè solo con questo la prefettura le avrebbe potuto rilasciare il permesso di soggiorno. Ho fatto questo l’8 di febbraio scorso. Da quel momento non hanno più pagato l’affitto pari a una mensilità + spese ( 450 euro + 30 euro di condominio + 76 euro quota acqua dal 01/08/2021 ad oggi + 100 euro di revisione caldaia che ho anticipato a mie spese con la promessa che avrebbero pagato tutto) per circa 626 euro ed accampando scuse che non c’è lavoro prima e che non hanno il green pass poi. Ho sollecitato più volte il pagamento sia telefonando che inviando messaggi whatsapp. Ad oggi non rispondono più alle mie chiamate. La cosa mi puzza tanto di inganno ed ho deciso di volerle mandare via. Lei mi consiglia di mandare A/R dove chiedo di lasciare l’immobile tra 3 mesi ( anzichè sei) perchè ho intenzione di trasferirmi io? Oppure procedere con A/R di intimazione pagamento e tutte le procedure di sfratto ,lungaggini e costi legali che ne conseguono?. Sono molto spaventato dall’idea di recuperare più i canoni e di non riuscire a rientrare in possesso della casa. NB: Nel contratto ho aggiunto la clausola del vincolo di solidarietà che se una conduttrice non paga è responsabile in solido anche l’altra. Attendo un suo prezioso consiglio. Luca

    • Buongiorno Luca,
      comprendo la Sua preoccupazione.

      Le rispondo rappresentandoLe che Lei può rientrare in possesso dell’immobile, unicamente instaurando un procedimento di sfratto nei confronti delle conduttrici; Le consiglio, pertanto, di rivolgersi ad un Legale di Sua fiducia, per poter avviare prima possibile il procedimento.

      Mi contatti pure in privato per maggiori ragguagli, al n° 3286635490.

      Cordiali saluti.

  147. Buonasera Avvocato,
    le scrivo per chiederle un parere circa la situazione che io e la mia famiglia ci troviamo ad affrontare.
    Circa ormai 5 anni fa abbiamo messo in affitto un appartamento di proprietà dei miei genitori ad una coppia di ragazzi con un contratto 4+4.
    Circa un anno prima della scadenza abbiamo parlato con i conduttori del contratto circa la volontà di mia sorella di trasferirsi in tale appartamento alla prima scadenza del contratto (dopo 4 anni).
    Gli inquilini si sono dimostrati d’accordo sostenendo d’avere una casa di proprietà e di volercisi trasferire. Sei mesi prima abbiamo quindi recesso il contratto regolarmente con lettera di disdetta per “uso familiare”. Il rilascio dell’appartamento è stato totalmente di comune accordo come lo dimostrano vari messaggi che abbiamo conservato, del tutto cordiali per accordarci sulla mobilia e il trasferimento delle utenze.
    Con l’arrivo della pandemia e una gravidanza a rischio (certificata), mia sorella non ha ancora potuto trasferirsi in tale appartamento in quanto non era nelle condizioni di poter affrontare un trasloco.
    Scaduto l’anno sopra menzionato, del tutto inaspettatamente, gli ex conduttori ci chiedono i danni per un totale di 36 mensilità in quanto non stiamo utilizzando l’appartamento.
    Secondo lei, alla luce delle proroghe previste per la pandemia e i motivi di salute di mia sorella, siamo tenuti a risarcire gli ex conduttori dell’appartamento?

    • Buonasera Claudia,
      il caso che mi esponi è molto interessante; ritengo che la richiesta degli ex-conduttori potrebbe essere contrastata; per maggiori ragguagli, non esitare a contattarmi in privato.

      Buona serata.

  148. Avvocato buongiorno,
    sono residente in Toscana ma lavoro a Roma da 3 anni e fino a poco fa mi sono sempre appoggiata in casa di un amico. A gennaio 2021 ho stipulato, a Roma, un contratto a canone concordato 3+2, continuando a mantenere la residenza in Toscana. Avevo mia madre in attesa di un’importante operazione chirurgica (sempre in Toscana) e ci hanno appena comunicato che sarà a ottobre 2022. Dato che vorrò essere io a seguirla in tutto il suo percorso pre e post chirurgico ho deciso di tornare in Toscana. Mi sono già accordata col mio datore di lavoro per lo smart-working e ora volevo sapere come comportarmi per l’affitto. La mia domanda è: dando a marzo regolare preavviso di 6 mesi, motivando la disdetta per gravi motivi familiari, potrò rimanere nell’appartamento fino al termine di questi 6 mesi oppure già da marzo me ne dovrò andare via? Grazie di una sua risposta.

    • Cara Irene,
      se comunichi oggi (o a Marzo) al proprietario la disdetta per il mese di Ottobre, puoi senz’altro rimanere nell’immobile – versando il canone di locazione – fino ad Ottobre.

      Ti faccio i migliori auguri per l’operazione di Tua madre.

  149. Buonasera Avvocato
    sono un locatore che ha stipulato un contratto 3+2. Fra un mese avviene la scadenza del periodo di proroga biennale, senza che io avessi mandato una raccomandata entro i sei mesi per la risoluzione del contratto o per il rinnovo a nuove condizioni. In questa situazione il contratto prevede che in mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Con ciò si intende che viene rinnovato per un ulteriore biennio?
    Qualora io mandassi una raccomandata tardivamente per comunicare le mie intenzioni, questa avrebbe effetto solo alla scadenza dell’ulteriore biennio? Ovvero alla scadenza del settimo anno di locazione?
    Parrebbe che il vincolo contrattuale non dia luogo a nessuna alternativa.
    Grazie anticipatamente e buona giornata

    • Buonasera Sig. Giarratana,
      Le confermo che il contratto si è rinnovato per ulteriori due anni, pertanto, Lei, allo stato attuale, potrebbe unicamente inviare – con largo anticipo – la raccomandata a/r volta ad impedire un ulteriore rinnovo del contratto tra due anni.

      Cordiali saluti.

  150. Buonasera. Sono conduttore in un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4. Se il locatore è una società (s.a.s.) può essa esercitare la facoltà di disdire anticipatamente il contratto per destinarlo all’uso da parte di un figlio?

    • Buonasera Giacomo,
      indubbiamente il caso che mi sottoponi meriterebbe uno studio più approfondito, in quanto, da un lato, se si privilegia un’interpretazione letteraria della norma, è evidente che una S.a.s. non può avere figli, ma, dall’altro, se si privilegia un’interpretazione teleologica della norma, il figlio del socio accomandatario potrebbe essere assimilato al figlio del locatore persona fisica.
      Ti consiglio di rivolgerti ad un Avvocato, per un parere legale più approfondito, che tenga conto degli approdi giurisprudenziali in materia. Io stesso potrei fornirTi un parere scritto dettagliato; se sei interessato, contattami pure in privato.

      Cordiali saluti.

      • Buona sera,mi trovo anche io nella stessa situazione di Giacomo. Ho un contratto ad uso abitativo 4+4 con una S.A.S.
        Vogliono che lasci l’immobile alla prima scadenza (il prossimo ottobre) in quanto sarà destinato al figlio del socio accomandatario. Cosa dice la più recente giurisprudenza in merito? Posso contestarla? Grazie mille per il supporto

        • Buongiorno Flavio,
          non ho individuato sentenze relative a casi analoghi al tuo caso specifico; la mia opinione, tuttavia, è che la disdetta del locatore si possa contestare, in quanto, stando ad un’interpretazione letterale della Legge n° 431/1998, il soggetto che dovrebbe andare ad abitare nell’immobile, non è strettamente il figlio del locatore (nè, del resto, ciò sarebbe possibile, dal momento che le Società non hanno figli !).
          Ti consiglio, pertanto, di rivolgerTi ad un Avvocato, al fine di contrastare le intenzioni del locatore.

          Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo i
          Migliori saluti.

    • Egregio Avvocato,
      Nell’ipotesi in cui viene dato in locazione un appartamento in data 23/6/2017 con scadenza nel 2021. Nel 2020 viene inviata lettera di messa in mora per i canoni non pagati .
      Il conduttore risponde di voler recedere per gravi motivi dal mese di dicembre 2019 ( la lettera viene inviata e ricevuta a giugno 2020).
      Inoltre, specifica come nel 2019 è intervenuto il Tribunale che ha disposto come la sua ex fidanzata nonché madre di sua figlia dovrà impegnarsi a volturare a se il contratto di affitto.
      Sono a specificare come i canoni da gennaio 2020 non vengono pagati , inoltre il conduttore invia una lettera di recesso a giugno 2020 indicando che vuole recedere dal 2019(non può avere un effetto retroattivo il recesso).
      Ad oggi l’appuntamento è ancora abitato probabilmente solo dall’ex compagna.
      In questo caso quale è l’azione da intraprendere per ottenere l’appartamento?
      Il recesso per gravi motivi può avere effetti retroattivi ? In caso di risposta negativa , il recesso è nullo o ha effetti dopo 6 mesi dall invio delle lettera ovvero in data dicembre 2020?
      Al locatore non è mai stato notificato l’ atto giudiziario che ha menzionato il conduttore circa la voltura. Inoltre , nella lettera viene indicato il termine “ la signora dovrà impegnarsi a volturare” in realtà non lo ha mai fatto.
      Per ottenere l’appartamento quale azione bisogna intraprendere?
      Sicura di una pronta risposta, porgo cordiali saluti.
      Delia

      • Buonasera Sig.ra Delia,
        Le vado a rispondere ai quesiti da Lei posti.

        Innanzitutto, il recesso non può essere effettuato retroattivamente, pertanto, tuttal’più, la comunicazione del Suo cliente potrà avere effetto a decorrere dal 2020, considerando, peraltro, anche il periodo di preavviso previsto dal contratto di locazione.

        In secondo luogo, la pronuncia del Tribunale menzionata dal conduttore, non è a Lei opponibile (salvi, naturalmente, gli effetti del recesso).

        Infine, dal momento che – mi sembra di capire – nè il conduttore, nè la sua ex-compagna stanno versando le rate del canone di locazione dal 2020, Le suggerisco di rivolgersi ad un Legale, per promuovere uno sfratto per morosità nei confronti della Signora che attualmente occupa l’immobile.

        Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 per ogni ulteriore chiarimento.

        Cordiali saluti.

    • Ciao Giacomo, come è andata a finire? sono anche io nella stessa condizione?può quindi una s.a.s destinare l’immobile ad un figlio?
      Grazie per il supporto.
      Flavio

    • Ciao Giacomo, come è andata a finire? sono anche io nella stessa condizione?può quindi una s.a.s destinare l’immobile ad un figlio?
      Grazie per il supporto.
      Flavio

  151. Buonasera,
    sono conduttrice di un immobile ad uso diverso da quello abitativo.
    Il locatore, nel rispetto dei termini di legge, mi ha inviato disdetta preavvisandomi il mancato rinnovo del contratto di locazione alla scadenza.
    Nel frattempo, io ho trovato un nuovo immobile nel quale trasferire la mia attività commerciale e sarei pronta a rilasciare l’immobile prima della naturale scadenza del contratto.
    Come devo comportarmi? Sono costretta ad attendere la naturale scadenza del contratto oppure, posso comunicare una data di rilascio anticipato dell’immobile e successivamente ritenermi libera dal rapporto contrattuale e libera anche dal versamento dei rimanenti canoni di locazione dal rilascio alla scadenza del contratto?
    Grazie.

    • Buonasera Giada,
      puoi recedere anticipatamente rispettando il termine previsto nel contratto, e, in tal caso, sarai tenuta a corrispondere solo le rate del canone fino al rilascio dell’immobile.

      Buona serata.

  152. Buon giorno
    mi trovo a vivere in un appartamento senza contratto regolare di affitto. sono in questo appartamento da otto anni e mezzo e per i primi otto ho avuto il classico contratto 4+4. alla fine del contratto il proprietario mi ha comunicato a voce la sua intenzione di non rinnovare il contratto e mi ha chiesto di trovarmi un altro alloggio. non ha inviato nessuna raccomandata. Purtroppo non sono riuscito a trovarne uno adatto e continua a stare in tale appartamento. pago regolarmente l’affitto ma sono senza contratto. ho provato a chiedere una proroga del contratto di affitto almeno per il tempo necessario per trovare un’altra sistemazione ma non ho avuto risposta positiva.
    cosa posso fare?

    Mi trovo in un caso di disdetta del contratto di affitto (4+4) alla fine dell’ottavo anno da parte del locatore ma senza raccomandata, vale a dire solo con una comunicazione orale.

    • Caro Federico,
      indubbiamente il Tuo caso è molto interessante; il locatore, tenendoTi dentro casa oltre la scadenza del contratto, e ricevendo le rate del canone di locazione in assenza di un contratto di locazione registrato, si sta esponendo a rischi di ordine fiscale, e di ordine civilistico nei Tuoi confronti.

      Contattami pure in privato per maggiori ragguagli.

      Buona serata.

      • Buonasera Avvocato. A febbraio di quest’anno il locatore dell’appartamento in cui vivo, mi invia un SMS scrivendo d’aver messo in vendita l’appartamento, se fossi interessata all’acquisto di contattarla. Ho un contratto 4+4, la cui scadenza è il 31 gennaio 2024. Io non sono interessata all’acquisto e non ho ricevuto ulteriori comunicazioni dal locatore. La mia domanda è questa. Il 31 gennaio il locatore può mandarmi via senza che io abbia ricevuto una raccomandata che sancisca l’intenzione di non rinnovare il mio contratto? Grazie mille per la gentile risposta. Giovanna

        • Cara Giovanna,
          da quanto mi scrivi, non sono sicuro di aver compreso se il 31/01 p.v. scadono i primi 4 anni di contratto, o, se, invece, terminano gli otto anni di durata del contratto; nel primo caso, il contratto deve ritenersi rinnovato tacitamente, dal momento che la comunicazione del locatore non riveste i requisiti previsti dalla Legge per evitare il rinnovo del contratto (a meno che il contratto non consenta di inviare anche via sms la disdetta).
          Nel secondo caso, invece, il contratto, a prescindere dalle comunicazioni del locatore, dovrebbe ritenersi cessato; per poterTi fornire un parere più esaustivo, tuttavia, dovrei poter visionare il contratto.
          In ogni caso, Ti consiglio di rivolgerTi ad un Legale, per valutare la vicenda in tutti i suoi aspetti.

          Ti auguro una
          Buona serata.

  153. Buongiorno avvocato,
    Il proprietario dell’appartamento – in cui vivo in affitto dal 2016 con regolare contratto 4+4 – a giugno mi ha comunicato, tramite agenzia immobiliare, che venderà l’appartamento, aggiungendo che io ho comunque ho facoltà di restare fino alla scadenza del contratto (marzo 2023).
    In questi sei mesi ci sono state molte visite di potenziali acquirenti ma ad oggi l’appartamento non è ancora stato venduto.
    Io ho cominciato a cercare un nuovo appartamento per due motivi: 1) le visite di persone estranee (soprattutto in questo periodo) sono molto invadenti; 2) se lasciassi libero l’appartamento, forse verrebbe acquistato più facilmente.
    Ho trovato un appartamento libero da marzo (il tempo di finire gli ultimi lavori di ristrutturazione) e mi chiedo se c’è la possibilità per me di non rispettare i 6 mesi di preavviso (dandone quindi solo 3), dato che probabilmente sarebbe una soluzione utile a entrambi: io ho trovato un appartamento che mi piace mentre il proprietario può vendere l’appartamento “libero subito”.
    Crede ci siano le basi per muoversi in tal senso?
    Grazie anticipatamente e buona giornata

  154. Buongiono Avvocato,
    sono proprietaria di un appartamento, dato in locazione ad uso abitativo con canone agevolato concordato da Luglio 2020, ad oggi il mio inquilino dopo vari solleciti non ha pagato ne condominio ne acqua condominiale, avendo questo tipo di contratto poso dargli il preavviso di 6 mesi per lasciare la casa??

    grazie

    • Buonasera Roberta,
      il recesso con preavviso può essere esercitato unicamente dal conduttore; Lei, qualora ne ricorrano i presupposti, ed, in particolare, qualora l’ammontare degli oneri condominiali non versati sia pari a due mensilità del canone, potrebbe promuovere uno sfratto per morosità nei confronti del conduttore.

      Mi contatti pure in privato per maggiori ragguagli.
      Cordiali saluti.

  155. Buongiorno Avvocato, Le volevo esporre la mia storia.
    E’ un anno che aspetto l’ intervento di un perito (a quanto dice l’Amministratore c’è un sinistro) per valutare la muffa in bagno e nella camera da letto. La mia proprietaria di casa sostanzialmente se ne frega, ripetendo il mantra “l’ho sollecitato all’Amministratore”.

    Ultima di qualche giorno fa, c’è stata una perdita sul soffitto causata da una guaina dell’antenna sul tetto.
    I muratori ieri hanno trovato nella parte della camera da letto una perdita (bisognerebbe fare una controsoffittatura) e nel bagno non si spiegano il motivo, forse per delle travi marce.

    Ora, io me ne voglio andare, dopo tutti i solleciti.
    Sul contratto è presente la clausola del recesso per gravi motivi (questi mi sembrano OTTIMI motivi) e parla dei 6 mesi di preavviso.

    Devo comunque, in qualunque caso, pagare le 6 mensilità?

    La ringrazio anticipatamente.
    Andrea Barbera

    • Buongiorno Andrea,
      se le infiltrazioni sono così gravi da non permettere più una corretta e salutare fruizione dell’immobile, riterrei che il contratto si possa considerare risolto per grave inadempimento da parte del locatore, e che, di conseguenza, tu possa lasciare l’immobile, anche senza il preavviso previsto dal contratto.

      Per maggiori ragguagli, non esitare a contattarmi privatamente.

      Cordiali saluti.

  156. Buongiorno, nel caso di contratto di locazione di un negozio dove il termine di preavviso della disdetta era stato fissato in dodici mesi, il locatario deve necessariamente fissare questo termine oppure è sufficiente un preavviso di sei mesi? In sostanza, può il locatario inviare una raccomandata con RR comunicando che libererà l’immobile alla scadenza del sesto mese ritenendo così concluso il contratto?
    Grazie. Cordialità

    • Buonasera,
      se il contratto prevede un preavviso di dodici mesi, è possibile lasciare l’immobile con un preavviso di soli sei mesi, ma si resterà obbligati al pagamento di ulteriori sei mensilità, salvo che, nel frattempo, l’immobile non venga nuovamente concesso in locazione ad un altro soggetto.

      Cordialità.

  157. Gentile avvocato, sono il locatore d un appartamento affittato ad una persona anziana. I parenti del conduttore mi hanno comunicato in via informale (telefono Wathsapp) che il loro congiunto si è trasferito in una RSA e – in forza di specifica clausola contrattuale (gravi motivi) – che avrebbe receduto dal contratto nel termine abbreviato di tre mesi. Dopo qualche tempo ho ricevuto la raccomandata del recesso, dove i tre mesi erano stati calcolati dal 20/10/2021 al 20/01/2021, quindi in modo frazionato rispetto alla mensilità ordinaria. Inoltre nel testo della raccomandata non vi è alcun riferimento ai suddetti gravi motivi, non riportando alcuna motivazione per il recesso. Le chiedo quindi 1) vanno rispettate le mensilità o è corretto anche il frazionamento proposto dal conduttore?; 2) non avendo menzionato alcun “grave motivo” nella raccomandata, sono tenuto ad accettare il termine abbreviato di tre mesi o vige quello ordinario di sei mesi? Molte grazie per la sua cortese risposta.

    • Egregio Sig. Filippo,
      Le vado a rispondere ai quesiti da Lei posti :
      1) ritengo che il frazionamento operato dal conduttore sia corretto;
      2) ritengo che Lei debba accettare il preavviso di tre mesi previsto dal contratto.

      La ringrazio, e Le porgo
      Cordiali saluti.

  158. Buonasera avvocato.
    Sto per recedere dal mio contratto di affitto (con preavviso di 6 mesi) in quanto la mia collaborazione a partita IVA (mia unica fonte di reddito) si sta per concludere. Tornerò a vivere con i miei familiari e provvederò a spostare la residenza. Può essere considerato questo un motivo grave, come previsto dal mio contratto 3+2? Come posso comprovare questa variazione della mia condizione economica nel caso mi venisse richiesto? Attendo la sua risposta intanto la ringrazio.

    • Ritengo che ci siano gli estremi per ravvisare la sussistenza dei gravi motivi.

      Le faccio un In bocca al lupo per la Sua situazione lavorativa.

      • Buongiorno. Anche io e il mio compagno siamo nella stessa situazione: la sua collaborazione a partita iva sta cessando e abbiamo dato regolare preavviso di 6 mesi motivando la disdetta. Il proprietario ci ha detto che non lo considera motivo grave per cui dobbiamo comunque 3 mesi di canone come mora. Come ribattere? C’è qualche sentenza a cui possiamo appellarci? Grazie mille.

        • Buonasera Flavia,
          se avete esercitato il recesso nel termine previsto dal contratto, il locatore non può avanzare ulteriori pretese.

          Per maggiori ragguagli, contattami pure in privato.

          Buona serata.

  159. Salve, dovrò lasciare l’abitazione in affitto tra 6 mesi a causa di problemi di salute di un parente. Andrò perciò a vivere temporaneamente con lui. Vorrei recedere dal contratto motivando la questione con gravi problemi. Nel caso mi venisse richiesta una prova da un tribunale, quale certificazione medica dovrò far pervenire? è sufficiente un’attestazione del medico curante del mio parente?
    Grazie.

  160. Gentile avvocato,
    Sto per lasciare un appartamento preso in locazione con canone 4+4. La proprietaria dell’immobile ha messo in vendita lo stesso già nel mese di febbraio 2021, sollecitandomi sovente via messaggio a liberare l’immobile quanto prima. Il contratto scade a maggio del 2022, ed io, avendo trovato un nuovo immobile solo il mese scorso, le ho mandato raccomandata di disdetta ai primi di ottobre.
    Lei pretende adesso il pagamento dei sei mesi di mancato preavviso, nonostante abbia messo in vendita l’immobile tempo fa e che, alla messa in vendita, siano seguite regolari visite dell’agente immobiliare e di potenziali acquirenti. Come devo comportarmi? Dovrò effettivamente pagare queste mensilità?

    • Buongiorno Umberto,
      Lei è tenuto a versare le rate del canone di locazione dei mesi di Novembre e Dicembre del 2021, e Gennaio, Febbraio e Marzo del 2022 (salvo che il contratto non preveda un preavviso inferiore ai sei mesi), a patto, però, che l’immobile rimanga sfitto in questo periodo; ritengo, pertanto, che la locatrice potrà richiederLe tali mensilità solo via via che le stesse matureranno, in ragione della non occupazione dell’immobile da parte di altri inquilini.
      Se poi l’immobile dovesse essere venduto prima della scadenza del preavviso, allora, l’attuale proprietaria non sarà nemmeno legittimata a richiederLe tali mensilità.
      Spero di averLa aiutata.
      Le auguro un Buon fine settimana, e Le porgo
      Cordiali saluti.

  161. Buongiorno Avvocato, ho acquistato lo stabile dove ero in affitto, stabile con 3 unità di cui due locate, una a me ed una ad un altro soggetto. Il contratto di affitto era unico ed intestato dunque a due soggetti. Il giorno del rogito lo studio commercialista del mio ex proprietario di casa ha chiuso il contratto di affitto in essere senza avvisarmi e senza avvisare l’inquilino rimasto. Esistono sanzioni per questo tipo di comportamento? Spero di essere stato chiaro. Grazie

    • Buongiorno Roberto,
      da quanto mi espone, nella sua vicenda ci sono alcuni punti meritevoli di chiarimento.
      In primo luogo, il locatore non può “chiudere” a suo piacimento un contratto di locazione.
      In secondo luogo, Lei, acquistando l’immobile, è subentrato nel contratto di locazione al suo dante causa, per la parte del rapporto di locazione relativo all’altro conduttore.
      Mi contatti pure in privato per maggiori chiarimenti.
      Le auguro un Buon fine settimana, e Le porgo
      Cordiali saluti.

  162. Salve,
    Ho dovuto disdire il contratto di locazione 4+4 per gravi motivi con un preavviso di 6 mesi, ma ero disponibili a lasciare l immobile da subito. Infatti dopo 10 giorni il proprietario ha trovato chi ci subentrava (ai quali ha fatto un nuovo contratto). Prima di fare il nuovo contratto, il locatore ci ha fatto firmare una quietanza in cui rinunciavano alle due caparre e lui rinunciava ai sei mesi di preavviso. Ma è lecita una cosa simile considerato che ha affittato casa il giorno stesso in cui l abbiamo lasciata?
    Grazie

    • Buongiorno Filippo,
      per quanto riguarda la tua rinuncia alla caparra, “caldeggiata” dal locatore, occorre tenere in considerazione che la caparra ha la funzione, normalmente, di tutelare il locatore dagli evetuali danni occorsi all’immobile, pertanto, nel caso in cui tu avessi riconsegnato l’immobile in buone condizioni, la richiesta del locatore sarebbe stata irricevibile.
      Tuttavia, mi parli di un documento firmato, pertanto, temo che sia difficile, per te, andare a contestare questa tua rinuncia già effettuata…
      Cordiali saluti.

  163. buonasera,
    chi affitta casa può chiedere la documentazione relativa ai gravi motivi esposti dal conduttore?
    grazie cordiali saluti, Elena

    • Buonasera Elena,
      certamente,si può richiedere al conduttore di documentare e giustificare i gravi motivi addotti.

      Buona serata.

  164. Egregio avvocato,
    vorrei esporle la mia problematica.
    Sono entrato in appartamento il 15.12.2020 e verso maggio 2021 la casa ha iniziato ad avere umido, al quale ho scoperto essere allergico. Ho sollecitato l’agenzia immobiliare (in quanto non ho mai avuto il numero della proprietaria) ma mi ha chiesto le foto, nonostante io abbia espresso il mio malessere fisico (starnuti, emicrania, mi sveglio di notte con i polmoni che fischiano perchè non riesco a respirare, occhi gonfi e che lacrimano) anzichè provvedere a mandarmi qualcuno per una manutenzione o per cosa serve. Un altro fatto è che l’agenzia a dicembre scorso mi ha detto che la pulizia della caldaia l’avrebbe fatta la proprietaria, ma da marzo 2021 ho sollecitato in quanto quando apro l’acqua calda entra una forte puzza di gas in casa. Sollecitata tre volte ma mai fatto nulla. Sul contratto c’è scritto che posso lasciar casa solo a partire dall’inizio del secondo anno di affitto. Ora, viste queste negligenze (soprattutto il discorso allergia) a cosa potrei andare in contro qualora non dovessi rispettare l’inizio del II anno? Come potre muovermi per andare via poichè sto malissimo?
    La ringrazio molto e la saluto cordialmente
    Ugo

    • Egregio Sig. Ugo,
      da quanto Lei mi espone, riterrei che Lei sia legittimato ad abbandonare immediatamente l’immobile, senza preavviso; peraltro, per quanto riguarda la clausola del contratto che Le vieterebbe di recedere prima del secondo anno, ho delle perplessità.
      Qualora desideri assistenza legale, mi contatti pure in privato al n° 3286635490.
      Cordiali saluti.

  165. Buonasera, sono in locazione con contratto di un anno dal 1 giugno 2021, ora ho mia mamma che ha gravi motivi di salute e devo ritornare a Roma(sono in Sicilia) avendo un preavviso di mesi 6, il proprietario mi chiede il pagamento anticipato dei 6 mesi,quindi 2400 euro(400 euro d’affitto) perché cito parole del proprietario con me non ha guadagnato nulla. Mi ha dato un altra soluzione quella di trovare un nuovo inquilino con molte più garanzie di quelle richieste a me! Ora avendo fissato degli appuntamenti il proprietario dice che per farmi partire senza problemi vuole farmi pagare solo il rimborso delle tasse che ha sull’appartamento (tasse che paga ogni mese e che è 50% dell’affitto) mi chiede 1200 euro! Ogni volta che ci vediamo mi dice che vuole il rimborso delle sue spese(lui è il proprietario dell’immobile dove ci sono altri 2 persone, i suoi due figli) ora devo incontrarlo domani perché vuole farmi firmare il foglio del preavviso dei sei mesi, come proteggermi? Ho visto che lei dice che sono in dovere di pagare finché non trova un nuovo inquilino, posso farglielo mettere per scritto sul foglio del preavviso? Ho veramente bisogno di raggiungere mia madre al più presto! Spero possa aiutarmi

    • Buongiorno Sig.ra Angela,
      certamente, la soluzione transattiva prospettata dal locatore, potrebbe essere presa in considerazione; per fornirLe un parere legale, tuttavia, necessiterei di ulteriori elementi.
      Se lo ritiene opportuno, può contattarmi in privato.
      Cordiali saluti.

  166. Gentile Avvocato,
    avevo un contratto 3+2 ma il proprietario mi ha inviato una raccomandata con 5 mesi di anticipo dicendomi di non voler esercitare l’opzione +2 in quanto l’appartamento serviva a lui.
    Ma dopo 6 mesi lo ha affittato di nuovo. Posso chiedere i danni? se si cosa devo fare?
    Grazie per l’attenzione

    • Buongiorno Sig. Nino,
      Lei può richiedere, alternativamente, al proprietario, il ripristino del contratto di locazione, oppure, un risarcimento di ammontare pari a 36 mensilità del canone di locazione.
      Se lo ritiene opportuno, può contattarmi al n° 3286635490 per maggiori ragguagli.

      Le auguro una Buona domenica, e Le porgo i
      Migliori saluti.

    • Buon giorno
      Volevo chiedervi,se un clausola rescissoria in un contratto di locazione 4+4 ad uso abitativo, scritta come segue “il locatore consente al conduttore di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento con raccomandata da inviarsi 3 mesi prima che il recesso dovrà avere esecuzione”.
      Questa clausola permette un recesso libero ho servono gravi motivi?
      Ringrazio anticipatamente buona giornata.

      • Buongiorno Cataldo,
        con una clausola così come confermata, il recesso è libero, pertanto, non è necessario che sussistano i gravi motivi.

        Cordiali saluti.

  167. Salve. Il conduttore ha lasciato l’immobile senza preavviso all’inizio del terzo mese (dopo non aver pagato né il primo né il secondo). È possibile trattenere la caparra per le due mensilità non corrisposte e pretendere, a partire dal terzo mese, ulteriori 6 mensilità per mancato preavviso? Grazie

    • Buongiorno Sig. Pierpaolo,
      Lei potrà richiedere al conduttore le prossime sei mensilità (sempre che l’immobile non venga nuovamente concesso in locazione in questo periodo di tempo), e le due mensilità già scadute; non è possibile, invece, trattenere il deposito cauzionale in compensazione con le rate del canone non versate.
      Mi contatti pure in privato al n° 3286635490, se necessita di assistenza legale.
      Buona Domenica.

      • Buonasera, io e il mio fidanzato avevamo affittato una casa indipendente nel 2020. Abbiamo avuto parecchi problemi per importanti infiltrazioni d’acqua in casa e muffa a causa del tetto non stabile. Abbiamo deciso dopo un anno e parecchi soldi per riverniciare varie volte e dopo aver buttato mobili zuppi d’acqua di recedere al contratto senza i 6 mesi di preavviso. Nella raccomandata abbiamo scritto “gravi motivi”. Il proprietario non ci ha restituito il deposito cauzionale. Oggi ci è arrivata un’ingiunzione di pagamento per i 6 mesi che non abbiamo pagato. È possibile, rivolgendosi a un avvocato, di fare qualcosa per non pagare?

        • Buonasera Aurica,
          durante il rapporto di locazione, avete mai comunicato per iscritto – meglio se con raccomandata a/r – al locatore, le problematiche che hai descritto ? E, in caso affermativo, il locatore Vi aveva risposto ?

          Buona serata, e
          Buon fine settimana.

    • Mia madre ha dato disdetta a metà giugno, con sei mesi di preavviso, di un immobile in cui viveva da sola, causa gravi problemi di salute. Ha regolarmente pagato fino a settembre, quando poi è purtroppo deceduta. Noi figli siamo tenuti a pagare i mesi restanti di preavviso o possiamo riconsegnare le chiavi? Che fine fanno i due mesi di cauzione che mia madre aveva versato dieci anni fa?

    • Mia madre ha dato disdetta a metà giugno, con sei mesi di preavviso, di un immobile in cui viveva da sola, causa gravi problemi di salute. Ha regolarmente pagato fino a settembre, quando poi è purtroppo deceduta. Noi figli siamo tenuti a pagare i mesi restanti di preavviso o possiamo riconsegnare le chiavi? Che fine fanno i due mesi di cauzione che mia madre aveva versato dieci anni fa?

    • Mia madre ha dato disdetta a metà giugno, con sei mesi di preavviso, di un immobile in cui viveva da sola, causa gravi problemi di salute. Ha regolarmente pagato fino a settembre, quando poi è purtroppo deceduta. Noi figli siamo tenuti a pagare i mesi restanti di preavviso o possiamo riconsegnare le chiavi? Che fine fanno i due mesi di cauzione che mia madre aveva versato dieci anni fa?

  168. buongiorno avvocato, ho disdetto un contratto di locazione 4+4 con scadenza definitiva nel 2023, ho avvisato il locatore ed ho anche trovato un nuovo locatario pronto a sottoscrivere un nuovo contratto, con l’assenso del locatore. Il motivo per cui ho chiesto di cessare il rapporto, è l’acquisto di un nuovo appartamento più comodo rispetto al primo. Ora, il locatore chiede di pagargli tutte le mensilità fino alla scadenza del 2023, in aggiunta anche all’affitto del futuro inquilino, chiedo, che iniziative dovrei intraprendere?
    Grazie e Cordiali Saluti

    • Buonasera Sig. Giuseppe,
      da quando Lei ha inoltrato la disdetta, Lei è tenuto a versare il canone di locazione esclusivamente per il periodo previsto del contratto, o, se il contratto non prevede nulla, per i sei mesi successivi.
      Se Le occorre assistenza legale per tutelarsi rispetto alle richieste del locatore, può contattarmi in privato al n° 3286635490.

      Buona serata.

  169. buongiorno avvocato, mi chiamo Giuseppe, ho inoltrato la disdetta al locatario per il rilascio dell’appartamento con contratto 4+4, scadenza dei secondi 4 anni al 2023. Il motivo reale è l’acquisto di un altro appartamento e nel frattempo ho anche trovato un nuovo locatario pronto a subentrare con un nuovo contratto, senonché il locatore mi chiede di pagare tutte le mensilità fino alla scadenza del 2023, in aggiunta all’affitto del nuovo inquilino. Come dovrei comportarmi. Grazie e cordiali saluti.

    • Buongiorno Giuseppe,
      le richieste del locatore non sono fondate, se l’immobile è stato nuovamente concesso in locazione, le mensilità relative al preavviso non sono dovute.

      Spero di esserti stato utile, Ti auguro una
      Buona giornata.

  170. Buongiorno gentile avvocato
    Vorrei un chiarimento riguardo al preavviso di 6 mesi . Se io mando una RA con la ricevuta di ritorno e il proprietario non c’è stato a casa , il postino ha lasciato avviso di giacenza e loro non hanno ritirato in tempo , fa fede la data dell’avviso di giacenza oppure il momento in cui loro vanno a ritirare materialmente il preavviso ?
    La ringrazio anticipatamente

    Cordiali Saluti

    • Buonasera,
      la Legge non disciplina tale eventualità, tuttavia, riterrei che, in analogia a quanto previsto dalle norme in materia di notifica degli atti giudiziari, si debba tenere conto della data di ritiro della raccomandata da parte dei locatori, e che, se questa data è successiva a 10 giorni dalla data in cui l’addetto del servizio postale aveva lasciato l’avviso di giacenza postale, si debba tener conto, per l’appunto, della data corrispondente a 10 giorni dopo il deposito della raccomandata presso l’Ufficio postale.
      Se necessita di ulteriore assistenza, mi contatti pure in privato.
      Cordiali saluti.

  171. Egregio Avvocato, io e il mio compagno abbiamo deciso di acquistare l’alloggio attiguo al nostro, di proprietà della zia del mio compagno. L’alloggio in questione è affittato ad un locatario con un contratto 4+4 che ha scadenza naturale a Novembre 2021. A maggio, 6 mesi prima, la proprietaria ha inviato raccomandata al locatore per comunicare il NON RINNOVO del contratto dopo novembre, in quanto acquisteremo noi l’alloggio. Oggi il locatore si è lasciato scappare che intende comunque lasciare l’alloggio ad Agosto. Siccome non ci sono i tempi sufficienti a fare l’atto di vendita prima di Novembre, il locatore è tenuto a versare i mesi di affitto restanti fino alla fine del contratto 4+4?
    La ringrazio!

    • Buongiorno Martina,
      certamente, il conduttore è tenuto a versare il canone di locazione fino alla fine del contratto, a meno che nel contratto non sia previsto un preavviso inferiore ai tre mesi; tieni conto, inoltre, che il recesso dev’essere comunicato – salvo previsioni diverse nel contratto – a mezzo raccomandata a/r.

      Buona giornata.

  172. Salve Dott. Luca Savini, le rispondo qui al suo ultimo messaggio. Non intendo interrompere il contratto senza preavviso. Leggendo il contratto, quello che mi sembra di capire é che non ho il recesso libero (non é esplicitamente scritto nel contratto). Nel contratto é scritto esplicitamente che per disdire ho bisogno di una giusta causa e devo dare il preavviso di 6 mesi. Per il preavviso non ho problemi nel darlo, ma ció che non mi fá dormire tranquillo é che non ho la possibilitá di recedere quando mi pare (sempre con preavviso) e senza dare motivazioni. Nel contratto c’é un punto in cui dice che il contratto ha durata 4 anni e si intenderá rinnovato per ulteriori 4 anni, salvo disdetta motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge del 9 dicembre 1998, n. 431 comunicata con raccomandata.
    Un’altro punto dice “qualora ricorrano gravi motivi, puó recedere in qualsiasi momento dandone comunicazione tramite raccomanda”. In entrambi i casi 6 mesi di preavviso. A me sembra che non possa neanche rescindere ai 4 anni senza giustificato motivo onestamente.
    Non ci sono altri punti a riguardo.
    Grazie intanto per le risposte.

    • Buongiorno,
      tenga presente che i “gravi motivi” possono essere intepretati anche con una certa elasticità; ad ogni buon conto, se desidera assistenza legale, può contattarmi in privato.

      Le auguro una Buona giornata, e Le porgo i
      Migliori saluti.

      • Salve, ho bisogno di un chiarimento.
        Mio fratello ha un contratto di locazione con scadenza febbraio 2025, ma a ottobre riceve lettera di recesso anticipato con raccomandata, ed entro aprile 2024 (quindi lettera di preavviso entro 6 mesi) il proprietario vuole l’appartamento, che è destinato a vendita.
        Mio fratello trova nuova casa in affitto nel mese di dicembre 2023 e decide di lasciare il vecchio appartamento a gennaio 2024. Mentre inizialmente con il proprietario si erano accordati verbalmente che avrebbe pagato fino a gennaio, adesso il proprietario vuole le mensilità fino al termine dei 6 mesi, ovvero aprile. È davvero costretto a pagare due case contemporaneamente?
        Sottolineo che il proprietario sta facendo recesso anticipato del contratto.
        Mi chiedevo se adesso La data naturale di scadenza si anticipa ad aprile 2024 (e non febbraio 2025)e se mio fratello può inviare una lettera di disdetta, dicendo che per motivi economici non può pagare l’affitto di un appartamento in cui non vivrà più, fino alla “nuova” naturale scadenza del contratto.

        • Cara Federica,
          purtroppo, temo che Tuo fratello si sia comportato un pò ingenuamente.

          In primo luogo, infatti, la diffida del locatore non aveva valore, in quanto, la scadenza del contratto era inequivocabilmente fissata al 2025, pertanto, Tuo fratello avrebbe dovuto contestare tale comunicazione.

          Invece, Tuo fratello, anzichè opporsi, ha, di fatto, avallato la decisione del locatore, ricercando da subito un’altra sistemazione, senza concordare, però, per iscritto, gli aspetti relativi al preavviso.

          Tale leggerezza potrebbe costargli cara, in quanto, il proprietario portrebbe sostenere che siano dovute tutte le mensilità previste dal contratto per il mancato preavviso; ad ogni modo, consiglierei a Tuo fratello di rivolgersi ad un Avvocato, per valutare la possibilità di una contestazione – seppure tardiva – nei confronti del locatore.

          Ti auguro una Buona serata, e
          Buone Feste.

  173. Salve, ho un contratto 4+4. Tutt’oggi ho lo stesso contratto di lavoro a tempo indeterminato.
    Supponendo accettassi un nuovo lavoro, che mi permetta di lavorare in remoto, se venissi poi licenziato o, nel caso fosse a tempo determinato, terminasse il contratto di lavoro sarebbe comunque una giusta causa per terminare il contratto di affitto 4+4?
    Nelle stesse ipotesi, cambia qualcosa se il datore di lavoro é un’azienda estera?

    Grazie
    Bino

  174. Salve, ho un contratto di affitto 4+4. Da quando é iniziato il contratto di affitto ho sempre lo stesso contratto di lavoro.
    Supponendo accettassi un nuovo lavoro, che mi permetta di lavorare in remoto, se venissi poi licenziato o, nel caso fosse a tempo determinato, termini il contratto di lavoro, sarebbe comunque una giusta causa per terminare il contratto di affitto 4+4?
    Nelle stesse ipotesi, se lavorassi in remoto per un’azienda non italiana, cambia qualcosa?

    • Buongiorno Sig. Giacomo,
      il Suo contratto di lavoro non ha riflessi sul contratto di locazione, a meno che non sia stato espressamente specificato nel contratto di locazione che la permanenza del contratto di lavoro era condizione essenziale per l’efficacia del contratto di locazione; salvo questa ipotesi, il contratto di locazione rimarrà valido ed efficace, a prescindere dalle evoluzioni della Sua situazione lavorativa.

      Spero di averLa aiutata; Le auguro un
      Buon fine settimana.

      • Il mio problema é rescindere il contratto prima dei 4 anni. Non ho il timore che il contratto non valga piú, al contrario, voglio essere certo che la giusta causa per disdire il contratto sia valida.
        Il contratto non fa’ alcun riferimento al contratto di lavoro, é un contratto di locazione standard, dal quale peró posso rescindere solo con la giusta causa o al termine dei 4 anni. Non c’é la clausola di recesso libero.
        Il motivo per cui lo chiedo é che non mi trovo bene col mio attuale lavoro e siccome non ho altre opportunitá nella cittá in cui vivo (letteralmente, non ci sono altre opportunitá qui per qualla che é la mia professione. Sono un Data Engineer), perció sono costretto a tenermi il lavoro. Se mi dimetto non ho la giusta causa per disdire il contratto di affitto.

        • Se Lei intende che possa ritenere sciolto il contratto senza preavviso, ho qualche dubbio sul fatto che ciò sia possibile; credo invece che Lei possa recedere (che è cosa diversa dalla risoluzione) dal contratto, a prescindere dalla motivazione, ed il locatore non può opporsi : l’unico problema, per Lei, è che tale recesso dev’essere esercitato con il preavviso previsto dal contratto, o, in mancanza, dalla Legge (6 mesi).

  175. buongiorno vorrei chiedere un’informazione per quanto riguarda la mia situazione.
    Io attualmente sono in affitto in un appartamento con un contratto standard, l’anno scorso ho aderito al bando per le case popolari e il 18 febbraio 2021 sono risultata essere in graduatoria per tanto martedi 18 maggio 2021 sono stata chiamata dal comune per le ultime verifiche e mi hanno detto che entro la fine di luglio mi avrebbero consegnato un appartamento consono al mio nucleo famigliare. Ho già mandato la raccomandata per la disdetta dell’attuale appartamento indicando come data fine i 6 mesi previsti per cui il 20 novembre 2021. quello che vorrei sapere è: se io lascio l’appartamento prima dei 6 mesi, con la riconsegna delle chiavi nello stesso momento in cui avviene la verifica da parte del responsabile tecnico che sia tutto a norma e senza danni ed esso attesta tramite documento scritto poi firmato da entrambi l’avvenuta riconsegna senza ulteriori postille , posso non pagare i restanti mesi? e in quanto tempo viene rilasciata la cauzione versata alla firma del contratto?

    • Buongiorno Sig.ra Erika,
      putroppo, a meno che il Comune non rinunci alle mensilità residue, Lei sarebbe tenuta a pagare le rate del canone di locazione fino al mese di Novembre; naturalmente, Le consiglio di verificare tale possibilità con il Comune stesso.

      Per quanto riguarda il deposito cauzionale, lo stesso dovrebbe essere restituito nell’immediatezza della riconsegna dell’immobile, a meno che il contratto non preveda un termine diverso.

      Spero di esserLe stato utile.

      Cordiali saluti.

  176. Buongiorno,
    ma nel caso volessi procedere con un decreto ingiuntivo per richiedere l’indennità di rilascio per mancato preavviso, essendo l’immobile intestato a me e a mio fratello, posso agire solo io con il decreto o la legittimazione attiva deve necessariamente essere esercitata da entrambi?

    • Buongiorno Luca,
      innanzitutto, La ringrazio per la proprietà di linguaggio (“legittimazione attiva”), ha forse compiuto studi giuridici ?

      Venendo al merito della questione da Lei posta, ritengo che il decreto ingiuntivo possa essere richiesto anche da Lei solo, fermo restando che, qualora Lei decidesse di procedere in tal senso, suo fratello non potrebbe contestualmente o successivamente fare altrettanto, senza esporsi all’opposizione del conduttore, e fermo restando, inoltre, che Lei sarà tenuto a retrocedere a Suo fratello la metà delle somme ottenute a seguito dell’azione giudiziale.

      Mi contatti pure in privato, se desidera maggiori ragguagli.

      Cordiali saluti.

  177. Egr. Avvocato,
    il mio inquilino ha inviato raccomandata il 28/12/2020 dichiarando intenzione di interrompere anticipatamente il contratto il 28/1/2021, senza addurre gravi motivi e senza dare i 6 mesi di preavviso (lascerà quindi l’abitazione entro 1 mese dalla comunicazione). Il contratto è un 4+4 (1/4/2013 -31/3/2017)

    Ho inviato raccomandata A/R richiedendo il pagamento del canone per i 6 mesi , fino al 28/6/2021, a prescindere che lasci o meno l’immobile nei 6 mesi . Ho scritto che consentivo il pagamento dei 6 mesi anche in modo dilazionato da concordare, eventualmente a partire dal giugno 2021 in modo da ridurre il numero dei canoni in caso di attivazione di locazione nel 1° semestre del 2021 con nuovo inquilino. Non ho ricevuta di ritorno. Ho inviato dei wap dal contenuto simile.

    Quali specifici passi posso intraprendere per esigere il dovuto?
    Come rientrare in possesso delle chiavi senza che ciò sia considerata una risoluzione consensuale del contratto?
    Devo “chiamare in causa” l’inquilina?
    Come è possibile ottenere un decreto ingiuntivo? non vorrei che si aprisse una lunga causa.
    La ringrazio
    Cordiali saluti

    • Buonasera Sig.ra Margherita,
      prioritariamente, direi che è un suo interesse ottenere il rilascio pacifico dell’immobile, senza necessità di instaurare un procedimento di sfratto; qualora, pertanto, alla fine del mese corrente, l’inquilina dovesse riconsegnarLe l’immobile, prenda pure le chiavi dello stesso, avendo cura di redigere un apposito verbale di rilascio.
      Altra questione, invece, è quella inerente al recupero delle mensilità insolute, per il quale Lei dovrà necessariamente rivolgersi ad un legale.
      Per maggiori indicazioni, mi contatti pure a partire da domani, al n° 3286635490.
      Cordiali saluti.

  178. Gentile avvocato buona sera, volevo chiederle una banalità:
    Ma nel caso in cui riceva in qualità di conduttore la comunicazione di disdetta da parte del locatore nei termini prescritti dei sei mesi e fortunosamente trovi subito un appartamento dove trasferirmi, posso comunicare il semplice rilascio al locatore o sono costretto al pagamento dei mesi rimanenti?
    Grazie

    • Buongiorno Luca,
      dovresti controllare cosa prevede il tuo contratto di locazione.

      Ai sensi della Legge n° 392/1978, infatti, il termine per il recesso del conduttore è di sei mesi prima rispetto al rilascio dell’immobile, e, di conseguenza, saresti tenuto a pagare il canone fino alla scadenza naturale del contratto; è possibile, però, che il contratto preveda un termine più breve : in tal caso, potresti inviare subito la comunicazione di recesso, ed essere tenuto a versare le rate del canone solo per le mensilità previste nel contratto.

      Spero di esserTi stato utile.

      Ti auguro una Buona domenica.

      • Scusi avvocato non devo essermi spiegato bene: sono destinario in qualità di conduttore di una lettera di disdetta che mi consente di permanere nell’appartamento fino al 30/6.
        Ho trovato fortuitamente un appartamento e mi ci sto trasferendo.
        Le chiedevo se posso comunicare al locatore che intendo rilasciargli l’immobile senza dover pagare 5 mesi di doppie mensilità.
        Il contratto è uno standard.

        • Buonasera Luca,
          da quanto mi esponi non ho chiaro una cosa, il contratto scaderebbe tra sei mesi ed il locatore ti ha inviato la disdetta per evitare il rinnovo tacito, oppure il locatore ti ha inviato la disdetta nonostante il contratto cessi tra oltre sei mesi ? Nel secondo caso, il locatore non avrebbe diritto ad inviare la disdetta.

          Ad ogni modo, se tu intendi lasciare l’immobile, dovrai comunque rispettare il preavviso di sei mesi, e, di conseguenza, qualora dovessi trasferirti, saresti comunque tenuto a pagare il canone per il “vecchio” immobile fino alla scadenza del contratto, a meno che, naturalmente, il locatore non decida di rinunciare al preavviso, ma questa sarebbe una facoltà in capo al locatore, non un obbligo.

          Scrivimi pure in privato per ulteriori approfondimenti.

          Buona serata.

  179. Salve. Per quanto riguarda contratti di sub affitto nel commerciale, se si decidesse di lasciare il locale e di conseguenza a dare il preavviso di 6 mesi, in tale periodo il locatore ha il diritto di affittarlo ad un altro locatario? O dovrà attendere il termine dei 6 mesi? Dato che il locatore ha comunque il dovere di dare preavviso di 6 mesi.

    • Buonasera, Sig. Andrea.
      Se il conduttore, oltre a recedere dal contratto, lascia l’immobile, il locatore ha senz’altro diritto di concedere in locazione l’immobile ad un altro soggetto; la conseguenza sarà che il “vecchio” conduttore non sarà tenuto a versare al locatore il canone di locazione, a partire dal giorno della stipula del nuovo contratto di locazione, e ciò, anche qualora il recesso sia stato comunicato senza il dovuto preavviso.
      Se invece il conduttore non rilascia l’immobile, nei sei mesi del “preavviso” il contratto rimarrà pienamente efficace, ed il locatore non potrà concedere l’immobile in locazione ad altri soggetti, prima della cessazione definitiva del contratto.
      Spero di esserLe stato utile; per maggiori ragguagli non esiti a contattarmi in privato.
      Le auguro una Buona serata.

  180. Buonasera
    Mi trovo in una situazione un po’ anomala. i miei genitori molto anziani e con seri problemi di salute
    Hanno lasciato l’appartamento. Ho gia’ pagato regolarmente i 3 canoni in cui sono stati dentro, devo anche gli altri 3?
    Nella disdetta ho fatto scrivere specificatamente che l’appartamento veniva lasciato prima dei 6 mesi di preavviso per seri
    problemi di salute e necessità di avvicinarsi alla famiglia per essere seguiti ( mamma con alzheimer documentato e con accompagnamento e padre infermo causa una progressiva frattura vertebrale, il tutto documentabile).
    Ho cercato bonariamente di parlare con la proprietaria che , sebbene 14anni di canoni sono stati regolarmente versati ,insiste sul preavviso di 6 mesi. Ma sono richiesti lo stesso? Loro vorrebbero anche l’appartamento per fargli i lavori di ristrutturazione, in tal caso NON sarebbe affittabile e dovrei pagare tutti i canoni lo stesso? Aspetto Vs. pronta risposta. Grazie Angela

    • Buonasera, Sig.ra Angela.
      Le anticipo che ritengo che Lei possa contestare le richieste della proprietaria; mi contatti in privato al n° 3286635490 per maggiori ragguagli.

      Le auguro una Buona serata, e Le porgo
      Cordiali saluti.

    • Mia madre ha dato disdetta a metà giugno, con sei mesi di preavviso, di un immobile in cui viveva da sola, causa gravi problemi di salute. Ha regolarmente pagato fino a settembre, quando poi è purtroppo deceduta. Noi figli siamo tenuti a pagare i mesi restanti di preavviso o possiamo riconsegnare le chiavi? Che fine fanno i due mesi di cauzione che mia madre aveva versato dieci anni fa?

      • Buongiorno Roberta,
        vado a rispondere ai Tuoi quesiti :
        1) il deposito cauzionale dev’essere restituito agli eredi di Tua madre (mi sembra di comprendere, Tu ed i Tuoi fratelli / le Tue sorelle);
        2) con il decesso del conduttore, il contratto di locazione si estingue, a meno che, Tu o i Tuoi fratelli / le Tue sorelle, al momento del decesso di Vostra madre, convivevate con Vostra madre; in tal caso, si verifica il subentro nel contratto, con il conseguente obbligo al pagamento delle mensilità residue.

        Contattami pure in privato, per maggiori chiarimenti.
        Buona giornata.

  181. Buonasera.
    Mio figlio ha dovuto lasciare improvvisamente, per motivi di lavoro, l’appartamento che aveva in affitto.
    Ha concordato con il proprietario la consegna delle chiavi e quest’ultimo, dopo aver visionato l’immobile,
    ha scritto che esso è in buone condizioni ed ha già dato mandato ad una agenzia immobiliare di trovare un
    nuovo inquilino; nel frattempo rimane obbligazione di mio figlio il pagamento del canone fino a quando non venga trovato un
    nuovo inquilino e comunque, come previsto dal contratto, non oltre i sei mesi.
    Mio figlio, vista l’avvenuta positiva verifica delle condizioni dell’immobile, ha messo a disposizione del locatore per i primi due mesi le due mensilità versate a titolo di deposito cauzionale ma quest’ultimo non solo pretende il regolare versamento delle mensilità con restituzione del deposito solo alla fine dei sei mesi, ma anche il regolare pagamento delle spese condominiali anche se ormai l’immobile è nella sua disponibilità.
    Può delucidarmi in merito a tale questione?
    Grazie in anticipo.
    Una cordiale serata.
    Tommaso.-

    • Egregio Sig. Tommaso,
      ritengo che gli oneri condominiali siano accessori del canone di locazione, pertanto, saranno di competenza di suo figlio fino a quando l’immobile non verrà nuovamente concesso in locazione – fermo restando, naturalmente, il limite dei sei mesi.

      Per quanto riguarda invece il deposito cauzionale, invece, il locatore non si sta comportando correttamente, dal momento che il deposito non può essere compensato, per costante giurisprudenza, con le somme dovute a titolo di rate del canone di locazione, a maggior ragione nel caso di suo figlio, nel quale non è sicuro che tali ratei siano effettivamente dovuti.

      Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 se suo figlio desidera assistenza legale al fine di ottenere la restituzione del deposito cauzionale.

      Buona serata.

      • Gentile avvocato.
        Grazie per la pronta risposta.
        Quindi , anche se l’alloggio è già nella disponibilità del locatore, spetta sempre al conduttore l’onere del pagamento delle spese condominiali, oltre che del canone di locazione fino a quando non venga trovato un nuovo inquilino e comunque per un massimo di sei mesi. Come se l’alloggio fosse ancora nella disponibilità del conduttore, ma non lo è….
        Inoltre, pur essendo l’alloggio trovato esente da danni ed in buone condizioni, il locatore può ancora trattenere il deposito cauzionale a garanzia di eventuali obbligazioni come, ad esempio, proprio il condominio….. ma lo stesso deposito non può essere trasformato in eventuali ratei.
        Un grosso ringraziamento per la sua gentile disponibilità ed un augurio di buona serata.
        Tommaso.-

  182. Gentile Collega,
    ho letto il Tuo articolo, trovandomi a dover fare opposizione ad un decreto ingiuntivo per il pagamento di un’indennità per mancato preavviso depositato prima dello scadere del termine di sei mesi. Purtroppo non trovo giurisprudenza a supporto.
    potresti cortesemente indicarmi eventuali sentenze?
    grazie sin d’ora
    saluti

  183. Buonasera! Ho un appartamento locato ad un anziano, in regime di cedolare secca 3+2, con scadenza del primo periodo al 31 maggio 2021. Tempo fa avevo comunicato, alla figlia del conduttore, in via amichevole, tramite whattsapp, che alla scadenza dei 3 anni, dovevano riconsegnarmi l’immobile, per la vendita dello stesso. A seguito di ripensamento per la vendita, ho comunicato, con lo stesso metodo, che potevano continuare ad occupare l’immobile, seguendo le direttive del contratto. Oggi ricevo una telefonata della figlia del conduttore, che mi dice che loro hanno già trovato un altro alloggio e che dal 1° dicembre corrente, lasciano l’appartamento: seguirà raccomandata di recesso. Ho risposto che la cosa non va in questi termini e che bisogna rispettare il contratto fino alla sua prima scadenza. Cosa devo fare, cosa mi consiglia? La ringrazio e le auguro una buona serata!

    • Egregio Sig. Franco,
      ritengo che la conduttrice non possa liberarsi dal vincolo contrattuale nei termini da Ella indicati.
      Mi lasci in privato un Suo recapito telefonico, e La contatterò lunedì prossimo per maggiori ragguagli.
      Per il momento, Le auguro una Buona serata, ed un Buon fine settimana.

  184. Buongiorno,
    in caso di contestazione dei gravi motivi di recesso dell’immobile ad uso abitativo e ad avvenuto rilascio dei locali da parte del conduttore alla scadenza del preavviso , quali azioni giudiziali avrebbe a disposizione il locatore per ottenere il pagamento dei canoni dovuti dal conduttore sino alla naturale scadenza del contratto?

    • Buonasera Sig.ra Bertani,
      nel caso in cui il conduttore abbia omesso di versare una o più rate del canone di locazione, per il locatore è possibile tentare il recupero del credito, in primis, richiedendo al Tribunale competente l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, ed, in seguito, procedendo alle ordinarie azioni esecutive nei confronti dello stesso conduttore (pignoramento del conto corrente, pignoramento del quinto dello stipendio o della pensione, pignoramento di beni mobili, etc.).
      Per maggiori ragguagli, mi contatti pure in privato al n° 3286635490.
      Le auguro una Buona serata, e Le porgo i
      Migliori saluti.

      • Salve, nel mese di giugno scorso ho perso il lavoro pertanto mi sono recato presso l agenzia immobiliare per comunicare che dal mese successivo non sarei più stato in grado di pagare la locazione pagata sempre regolarmente. Su suggerimento dell agente immobiliare delegato dal proprietario dal 1 luglio ho lsvuotato e lasciato l immobile consegnando le chiavi allo stesso come richiesto. Ad oggi 1 settembre anche se consegnato l immobile con verifica da parte del proprietario non mi sono state restituite le mensilita cauzionale dicendomi che verranno trattenute per i mesi di mancato preavviso. Sottolineo che ho lasciato l immobile dal primo mese che ho perso il lavoro ed ero impossibilitato a pagare i canoni successivi. Chiedo se è corretta la procedura che hanno e stanno adottando. Vi ringrazio per le delucidazioni, cordiali saluti

        • Buongiorno Stefano,
          il proprietario, sulla base del contratto può richiederTi le mensilità per il mancato preavviso, ma non può – come mi sembra di capire che, invece, stia facendo – trattenere il deposito cauzionale (che ha l’unica funzione di coprire gli eventuali danni arrecati all’immobile) imputando la somma versata a canone di locazione.
          Per maggiori ragguagli, contattami pure in privato al n° 3286635490.
          Cordiali saluti.

  185. Buongiorno, vorrei sapere,qualora fosse il locatore a richiedere di liberare l’ immobile,senza nessun preavviso e senza morosità,ma solo per necessità personale,quali conseguenze economiche?

    • Buonasera Sig.ra Antonella,
      il locatore, a differenza del conduttore, non può recedere ad nutum dal contratto.
      Per ulteriori delucidazioni, mi contatti in privato.
      Cordiali saluti.

      • Buongiorno gentile avvocato, gli vorrei esponere il mio problema gentilmente, al inizio di questo di marzo di questo anno 2022 io e mio compagno abbiamo preso una casa in affitto con contratto 3+2, in questo momento dopo nemmeno 6 mesi di locazione abbiamo ricevuto una chiamata dal proprietario di casa in quale ci spiega che deve vendere il appartamento e che dobbiamo cercare di lasciare già la casa, ancora non ha mandato nessuna raccomandata di preavviso ma il problema è che noi apeena siamo entrati in questa casa come affittuari e già la dobbiamo lasciare,siamo sottoposti a un stres abitativo pesante visto che non sono passati nemmeno 6 mesi da quando abbiamo firmato il contratto di locazione e siamo entrati in questa casa, ovviamente fin ora abbiamo pagato regolarmente i canoni mensili di affito, vorrei sapere gentilmente come ci dobbiamo comportare in una situazione del genere, cosa possiamo fare perché l’intenzione nostra era di usufruire del apartamento in locazione per tutto il periodo del contratto 3+2,la ringrazio in anticipo per l’attenzione, spero mi rispondera

        • Buongiorno Erika,
          la pretesa del proprietario è assolutamente illegittima; contattami pure in privato se desideri ricevere assistenza legale dal sottoscritto, nei confronti del locatore.

          Buona giornata, e,
          A presto.

      • Salve ho dato disdetta tramite raccomandata e anche telefonica al mio conduttore…chiedendole se era possibile dare 3 mesi invece che 6 di disdetta come da contratto…per motivi economici…quanto tempo ha per accettare la mia proposta?? Perche al tel ha detto che avrebbe valutato senza darmi un tempo può farlo?

        • Buongiorno Vanessa,
          purtroppo, se il contratto prevede un preavviso di sei mesi, c’è poco da fare, il locatore è libero in qualsiasi momento di richiederTi tutte le sei mensilità di preavviso (a patto, naturalmente, che, successivamente alla Tua riconsegna, l’immobile rimanga sfitto).

          Ti auguro una
          Buona giornata.

        • Salve, ho stipulato un contatto di locazione al mio inquilino ( 4+4) . Tra 1 anno scadranno i primi 4 anni e non ho intenzione di far scattare i secondi 4 . I miei genitori hanno venduto la casa dove avevo residenza e non ho più un’abitazione principale. Lo avviserò almeno 1 anno prima che non lo rinnoverò ( uso personale)
          Ma cosa succede se lui dovesse venire a sapere che in questa casa sto facendo attività commerciale ( casa vacanza,B&b) ???
          Quanto rischio di penale per una casa a Napoli (400€ di fitto )???

        • Caro Marco,
          se intendi evitare il rinnovo del contratto per la motivazione da Te indicata, Ti consiglio, nel Tuo interesse, di andare ad abitare effettivamente nell’immobile; in caso contrario, infatti, il conduttore potrà ottenere nei Tuoi confronti una pronuncia giudiziale che accerti il rinnovo del contratto, ed una condanna al pagamento di una somma non inferiore a trentasei mensilità del canone di locazione.

          Cordiali saluti.

      • Gentilissimo sono a richiedere il suo aiuto. Ho disdetto il canone di affitto anticipatamente, il che prevede una penale pari a 6 mensilità. Ho pagato 3 mensilità e al terzo mese ho riconsegnato le chiavi al proprietario. il proprietario decidendo di tenere vacante l’immobile fino allo scadere dei 6 mesi (marzo 2023), ha deciso di non restituire la caparra pari alle 3 mensilità. Sono però venuta a conoscenza che nel frattempo il proprietario ha locato la casa ad altre persone, senza però restituirmi la caparra. Cosa posso fare? La ringrazio molto.

        • Buongiorno Antonietta,
          in primo luogo, il deposito cauzionale, di regola, non può essere imputato ai canoni di locazione.
          In secondo luogo, se l’immobile fosse stato nuovamente concesso in locazione nel periodo del preavviso, allora, non saresti tenuta a corrispondere il canone per i tre mesi ulteriori.

          Contattami pure in privato se desideri assistenza legale.

          Ti auguro una Buona domenica, e Ti porgo i
          Migliori saluti.

        • Come potrebbe fare l’inquilino per accertarsi che il proprietario ci vada a vivere davvero?

        • Buongiorno Roberta,
          innanzitutto, il primo passo da fare, sarebbe la richiesta di un certificato di residenza.
          In secondo luogo, qualsiasi altro elemento di fatto (testimonianze, invito a produrre copia delle fatture delle utenze) potrebbe essere valutato dal Giudice, in sede giudiziale, quale indice del mancato trasferimento, da parte del proprietario.

          Buona giornata.

      • Buonasera Avv sono Carla ho stipulato un contratto di locazione concordato 3+2 adesso sono 9 medi che vive in casa ma da quando è entrato ha fatto solo la voltura della luce , e non ha fatto ke volture delle altre utente : rifiuti gas. Il gas tra l’altro è ancora intestato al vecchio conduttore il quale non si è interessato a staccare il gas. Nel contratto stipulato non c’è scritto esplicitamente che ke bollette sono a carico del conduttore quindi per questo motivo il conduttore non intende provvedere. Ma non è l’inquilino che usufruisce e vive nell’appartamento obbligato a provvedere alle utenze? Tra l’altro adesso dice che se ne vuole andare senza raccomandata di preavviso pari a 6 medi come da contratto lasciando a me anche le incombenze delle utenze che non sono intestate a me ovviamente anche se proprietaria . Grazie per il suo aiuto

        • Buonasera Carla,
          andiamo con ordine.
          Per quanto riguarda il recesso anticipato, se il contratto prevede un preavviso di 6 mesi, il conduttore sarà comunque tenuto a versarTi il canone di locazione, per ulteriori 6 mesi a partire dalla data dell’effettivo rilascio dell’immobile (a meno che, nel frattempo, l’immobile stesso non sia nuovamente concesso in locazione).

          Per quanto riguarda, invece, le utenze, è evidente che il precedente conduttore abbia commesso una leggerezza, lasciando l’immobile, senza far effettuare, contestualmente, la voltura delle utenze; ad ogni modo, questa è una controversia che insorgerà, verosimilmente, tra l’attuale conduttore ed il precedente, e ritengo che, dal punto di vista strettamente legale, non Ti riguardi.

          Spero di esserTi stato utile, Ti auguro una
          Buona serata.

    • Buona sera
      Ho un regolare contratto d affitto
      Il 31 agosto ci doveva essere il rinnovo ma la mia proprietaria mi ha mandato una raccomandata ad ottobre dicendomi che nn era intenzionata a rinnovare il contratto poiché vorrebbe tornare a vivere qui. Telefonicamente mi comunica che prima trovo prima è meglio è per lei.
      Ora che ho trovato una casa mi ha detto che se vado prima via dovrò cmq pagargli tutti gli affitti fino a d agosto.
      Ma è possibile fare una cosa del genere? Ovviamente il proprietario dell’ altra casa non aspetterà fino ad agosto.
      Ma se la decisione è presa dal proprietario è vero che io debba aspettare i sei mesi?
      Grazie

      • Buongiorno Giorgia,
        putroppo, Ti confermo che, anche se la decisione di non rinnovare il contratto dipende dal proprietario, sei tenuta a pagare il canone di locazione, fino alla scadenza del contratto (a meno che nel contratto non sia previsto un preavviso inferiore ai sei mesi, per l’esercizio del diritto di recesso).

        Ti consiglio, comunque, di cercare una soluzione bonaria con la proprietaria.

        Buona domenica, e,
        In bocca al lupo.

  186. Egr. Avvocato,
    nell’ipotesi in cui il conduttore lasciasse l’unità abitativa senza avere esercitato il diritto di preavviso, il locatore a quale azione legale potrebbe ricorrere ?
    Al riguardo avrei qualche perplessità sulla possibilità di azionare il decreto ingiuntivo in quanto potrebbe essere rigettato dal Tribunale per l’inesigibilità e certezza del credito.
    In attesa di un Suo riscontro, colgo l’occasione peer porgerLe distinti saluti.
    Pietro Russitano

    • Egregio Collega,
      Ti ringrazio per l’osservazione, che, in effetti, coglie nel segno.
      A mio avviso, in realtà, il credito sarebbe certo – non essendo fondatamente contestabile dal conduttore – ed anche esigibile, perlomeno, nel momento in cui si è esaurito il periodo di tempo previsto dal contratto per il preavviso, senza che l’immobile sia stato nuovamente concesso in locazione; Ti confermo, tuttavia, che, nel Foro nel quale opero principalmente – Spoleto -, i Giudici, generalmente, non concedono il decreto ingiuntivo per le mensilità per il mancato preavviso, e temo che sia così anche nella maggior parte dei Fori, di conseguenza, non rimane altra strada percorribile, che il giudizio ordinario – rito locatizio.

    • Salve sono un inquilino vivo in un appartamento con contratto di affitto 3+2..sono qui a chiedere delucidazioni..i proprietari di casa dopo la prima scadenza dei 3 anni mi mandano una raccomandata a/r in cui mi si dice che sono intenzionati a vendere l appartamento x cui a scadenza dei prox 2 anni devo lasciare l appartamento…fin qui va bene..ovviamente chiedo ai proprietari la possibilità di lasciare l appartamento nel momento in cui trovi un nuovo appartamento adeguato x la mia famiglia(siamo in 4 io mia moglie e2 figli di 3 e 7 anni) prima della scadenza degli ultimi 2 anni.e mi dicono che non ci sono problemi a riguardo…un anno prima della scadenza trovo l appartamento adeguato x noi e lo comunico tempestivamente…dicendogli che nel giro di 2 mesi potrò lasciare l appartamento x facilitare la sua vendita..subito mi dicono che non sussiste nessun problema poi dopo 2 giorni mi dicono che se voglio lasciare l appartamento devo prima dargli 6 mesi di preavviso….è normale tutto ciò???.come faccio a lasciare l appartamento e trovarne un altro i cui proprietari devono attendere 6 mesi …ho bisogno di aiuto

      • Buonasera Sig. Mauro,
        temo che il locatore abbia ragione, se il contratto prevede un preavviso di sei mesi, Lei non può lasciare l’immobile senza fornire tale preavviso.

        Cordiali saluti.

        • Salve,
          Sono affittuario di un locale commerciale nel quale svolto la mia attività.
          Il locale ha sempre avuto dei seri problemi di umidità, infltrazioni e muffa. Ho chiesto al proprietario di eseguire i lavori di manutenzione ma visto che si è sempre rifiutato ho deciso di intraprendere i lavori a spese mie. Ho la possibilità di chiedere il rimborso delle spese sostenute per i lavori straordinari?
          Grazie

        • Buongiorno Mario,
          tendenzialmente la mia risposta è positiva, tuttavia, sarebbe importante verificare se Tu, in passato, abbia inviato al locatore le richieste di esecuzione dei lavori di manutenzione, in forma scritta.

          Rimango a Tua disposizione in privato per un parere legale completo, e Ti auguro una
          Buona Pasqua.

        • Buon giorno, mi è stata assegnata la casa popolare per cui dovrò dare disdetta dell’affitto in corso. Il locatario mi ha detto che l’assegnazione della casa popolare non è un motivo per dare disdetta anticipata (con i 6 mesi di preavviso) del contratto di locazione(i primi 4 anni scadono il 20/9/2024).
          Come devo comportarmi? Non posso mica pagare un affitto di 700 euro per quasi 2 anni senzza nemmeno viverci e in più pagare anche la casa popolare!

        • Cara Antonella,
          quanto ritenuto dal locatore non è corretto, procedi pure con l’invio del recesso a mezzo raccomandata a/r.

          Buona serata.

        • Il proprietario mi ha mandato il preavviso che non mi rinnova il contatto a scadenza dei primi 3 anni dato che il.contratto è di 3+2 io posso lasciare l’abitazione appena trovo il nuovo alloggio oppure devo aspettare i 6 mesi?

        • Buongiorno Pasquale,
          temo che Tu debba rispettare, in ogni caso, il preavviso semestrale.

          Ti auguro una Buona domenica, ed un
          Buon Ferragosto.

        • Buona sera sto avendo un Problema per la restituzione del deposito cauzionale per il mancato rispetto dei termini di preavviso come da contratto ma ho dovuto recedere dal contratto per motivi di lavoro prima dei tre mesi come stabilito nel contratto
          La proprietaria pretende il pagamento delle tre mensilità e non intende restituire il deposito cauzione seppur non presenti danni all’immobile

        • Cara Giulia,
          ritengo che, se l’immobile non presenta danni, la locatrice debba restituire il deposito cauzionale, che non può imputarsi alle rate del canone di locazione, salvo accordo con il conduttore.
          Naturalmente, allo stesso tempo, ritengo che Tu sia tenuta a versare il preavviso, salvo che l’immobile non venga nuovamente concesso in locazione.
          Spero di esserTi stato utile.

        • Buongiorno, vivo in un appartamento facente parte di un piccolo complesso di 4. Siamo vittima di persecuzione da parte degli altri inquilini da tempo, abbiamo sporto denuncia, ma è stata archiviata. Io soffro di ansia per questa situazione. Abbiamo finalmente trovato una casa, in cui intendiamo andare ad abitare molto presto. Non abbiamo quindi intenzione di attendere i 6 mesi di preavviso che il contratto di locazione richiede. La situazione descritta può costituire un grave motivo per lo scioglimento del contratto? Che tipo di prove o comunicazioni dovremmo fornire? La ringrazio anticipatamente per la risposta

        • Buonasera Valentina,
          la questione che poni, è indubbiamente, complessa.

          Tra gli obblighi posti a carico del locatore c’è, senz’altro, quello di garantire il pacifico godimento dell’immobile al conduttore; il problema, come Tu stessa hai correttamente rilevato, è stabilire se l’inadempimento del locatore possa considerarsi di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto (che Ti metterebbe al riparo dalla richiesta delle mensilità di preavviso).

          Ti consiglio di rivolgerTi ad un Legale, per valutare più approfonditamente la questione.

          Ti auguro una Buona serata, e Ti porgo i
          Migliori saluti.

        • Buonasera, io attualmente vivo in affitto e per vari motivi personali (acquisto di casa di proprietà) ovviamente mi vedo costretto a richiedere la disdetta del contratto di locazione avente preavviso di 3 mesi, se trovo un altro affittuario ai proprietari di casa posso recedere senza dover pagare interamente il preavviso?

        • Buongiorno Stefano,
          la risposta alla Tua domanda è affermativa; tieni conto, però, che il locatore ha tutto il diritto di non stipulare un nuovo contratto, con i nuovi potenziali conduttori che Tu reperirai.

          Spero di esserTi stato utile, Ti auguro una
          Buona serata.

      • Buongiorno scrivo per un problema che io ed il mio compagno stiamo avendo con i proprietari di casa

        Le spiego brevemente la situazione: viviamo in questa casa da 2 anni, con contratto transitorio 12 mesi rinnovato una volta. Prima della scadenza ogni volta cercavamo di capire con largo anticipo insieme ai proprietari se avremmo proseguito oppure no.
        Quest’anno eravamo d’accordo di proseguire come sempre e ci siamo incontrati qualche giorno prima della scadenza del contratto (che ricorre al 30/09/2022) per parlare di alcune modifiche che intendevano apporre. Noi accettiamo queste modifiche solo che poi tutto d’un tratto i proprietari decidono che non avrebbero più rinnovato il contratto (al 03/10/2022 quando avremmo già dovuto firmarlo!) dicendo che in 1/2 settimane avremmo dovuto lasciare l’alloggio, con tanto di raccomandata (ancora non ricevuta) dove dicono che dovremmo farlo entro il 15 ottobre.

        Possono fare una cosa del genere senza alcun preavviso? Nel contratto c’è scritto di fare disdetta con almeno tre mesi di anticipo. Oppure siamo noi che possiamo essere accusati di occupazione abusiva se rimaniamo senza contratto finché non troviamo un’altra abitazione?

        • Buonasera Gemma,
          per fornirtTi un parere esaustivo dovrei poter analizzare nei dettagli il contratto di locazione.

          Contattami pure in privato, se desideri ricevere un parere legale completo.

          Buona Domenica, e
          Buona serata.

        • Buongiorno ho appena saputo che mi verrà assegnato un alloggio popolare attualmente il mio contratto è stato rinnovato a marzo 2022 con scadenza marzo 2024 in questo caso essendo una cosa che non potevo prevedere che preavviso devo dare al locatore?

        • Buongiorno Simona,
          purtroppo per Te, ritengo che Tu sia comunque tenuta a rispettare il preavviso previsto nel contratto; Ti consiglio, tuttavia, di contattare il locatore, per verificare la possibilità, in via bonaria, di una riduzione del preavviso.

          Buona giornata.

        • Buongiorno Avvocato,
          Chiedo Sua delucidazione.
          Dopo 2 giorni dalla firma di un contratto di locazione 4+4 la proprietaria mi chiama pretendendo da me il pagamento di un canone di affitto maggiorato, pena la risoluzione del contratto.
          La mia domanda è: a quanto ammonterebbe il risarcimento danni nei miei confronti (qualora fosse previsto)? (Ho già depositato caparra + prima mensilità)
          La ringrazio sentitamente

        • Buonasera Mirta,
          non comprendo molto bene quanto da Te esposto; il canone di locazione che sei tenuta a versare, infatti, è dell’ammontare previsto dal contratto, e la locatrice non può richiederTi un canone “maggiorato”, tantomeno, sotto pena della risoluzione del contratto.

      • Ho lo stesso problema. Scadenza del contratto a luglio. A gennaio ricevo raccomandata di non rinnovo del contratto. Trovo un appartamento per maggio. Il proprietario sostiene che de o però pagare le,rate fino a luglio anche se vado via. Ma mi caccia lui! Hai avuto risposta?

      • Salve..se il proprietario non rispetta il contratto…non provvede ad aggiustare le cose della casa per esempio non aggiusta la caldaia, non ricarica il gas dei condizionatori, non provvede all umidità che c’è in casa…non facendo pitturare le mura…e praticamente vuole sempre pagato l affitto ma non esce soldi per queste riparazioni , io posso andarmene prima dei sei mesi? Visto che lui nn rispetta il contratto e mi fa pagare tutto?

        • Buonasera Filippo,
          perchè la sospensione del pagamento del canone sia legittima, occorre che gli inadempimenti del locatore siano talmente gravi da compromettere la minima godibilità dell’immobile; per verificare se nel Tuo caso gli inadempimenti sono così gravi, mi occorrerebbero ulteriori elementi.

          Inoltre, molto spesso i contratti di locazione contengono clausole “solve et repete”, che impediscono alla radice la sospensione del pagamento del canone, altro aspetto, questo, da verificare.

          Spero di esserTi stato utile, e Ti auguro una
          Buona domenica.

    • Salve,
      avrei bisogno di un informazione, siamo una coppia in procinto di acquistare casa e con l’attuale contratto di locazione in scadenza. Siamo, pertanto, alla ricerca di un nuovo immobile da affittare per un periodo di tempo non troppo prolungato. A tale riguardo, vorrei sapere se la previsione di acquisto di un’immobile, (comune di Cagliari), rappresenta per il conduttore una delle motivazioni valide per la stipula di un contratto di affitto transitorio. Ho provato a cercare su internet ma ho qualche dubbio. Grazie anticipatamente.

      • Cara Roberta,
        temo che l’esigenza da Te rappresentata non sia prevista dai Decreti attuativi, quale ipotesi nella quale si possa stipulare un contratto transitorio.
        Potete, però, risolvere il problema, concordando con il locatore che il preavviso, anzichè di sei mesi come previsto dalla Legge, sia di una sola mensilità; naturalmente, dovete reperire un locatore che sia disponibile ad inserire tale pattuizione evidentemente a Vostro favore, nel contratto.

        Vi faccio un In bocca al lupo per l’acquisto dell’immobile, e Vi porgo i
        Migliori saluti.

        • Salve. Il mio inquilino lascia il 1. Settembre senza pagare i 6 mesi, di, preavviso. Come posso agire per risolvere la questione? La legge non tutela i proprietari ma piuttosto gli inquilini. Cosa, ingiusta a mio avviso!

        • Buongiorno Sabrina,
          in verità la Legge tutela eccome il proprietario, in questo caso; se, come mi sembra di comprendere, il conduttore Ti ha comunicato di voler lasciare l’immobile all’inizio di Agosto, sarà tenuto a pagare anche le rate di Settembre, Ottobre, Novembre, Dicembre e Gennaio del 2023, fino a quando non reperirai un nuovo conduttore.
          Contattami pure in privato per maggiori ragguagli in merito alla richieste delle future rate del canone al conduttore uscente.

          Buona giornata, e,
          A presto.

    • Buonasera avvocato mia madre ha un regolare contratto di quattro anni, il contratto scade a settembre 20 23 il locatore però non paga da agosto 20 22 sia le mensilità che il condominio, cosa mi consiglia di procedere con lo sfratto per morosità oppure la disdetta dell’affitto e quindi da settembre deve lasciare la casa, La ringrazio anticipatamente

      • Buongiorno Sabina,
        scusami per il ritardo nella risposta.

        Vado subito al punto : Ti consiglio, assolutamente, di instaurare un procedimento di sfratto per morosità.

        Se desideri assistenza legale a tale scopo, puoi contattarmi al n° 3286635490.

        Ti auguro una Buona Domenica, e Ti porgo i
        Migliori saluti.

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