Il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto di durata, vale a dire, sia il locatore che il conduttore sono tenuti a rispettare il contratto, e ad adempiere le obbligazioni derivanti dallo stesso, fino alla scadenza prevista dal contratto stesso, salvo disdetta.
La Legge, tuttavia, prevede la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale, in modo molto diverso per il locatore, rispetto al conduttore.
Il proprietario dell’immobile, infatti, non può liberarsi dal contratto di locazione, fino alla scadenza dello stesso, ed anzi, anche alla prima scadenza del contratto, può evitare che lo stesso si rinnovi tacitamente, solo in presenza di determinate cause previste tassativamente dall’art. 3 della Legge n° 431/1998.
Il conduttore, invece, può anche lasciare l’immobile prima della scadenza, art. 3, comma 6°, Legge n° 392/1978, purchè sussistano “gravi motivi” (sull’interpretazione della gravità dei motivi la giurisprudenza è molto “generosa” con il conduttore : in linea generale, è stato affermato che tali motivi “non possono attenere alla semplice valutazione soggettiva e personale del conduttore sulla convenienza o meno di continuare a occupare l’immobile locato, ma devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione” – Cass., sent. n. 26892 del 19.12.2014, però poi, nella prassi giudiziaria, sono stati avallati la gran parte dei casi di recesso anticipato del conduttore, come, ex multis, il caso del conduttore recedente dal contratto per l’abbaiare del cane del vicino – Cass. sent. n. 12291/14 del 30.05.2014), e, soprattutto, purchè il recesso sia esercitato con preavviso di sei mesi, a meno che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti non stabilisca un preavviso minore.
In conclusione, pertanto, se si è conduttori di un immobile, e si ha deciso di lasciare l’immobile, si potrà farlo liberamente, ma, al locatore dovranno essere corrisposte le mensilità del canone di locazione, per i sei mesi successivi alla comunicazione della disdetta.
Fin qui, il dettato legislativo; la Giurisprudenza, però, ha integrato il quadro normativo, con la seguente specificazione : le sei mensilità (o meno, se così dispone il contratto) del canone di locazione, sono dovute solo se l’immobile rimane effettivamente sfitto, per tutti i sei (o meno) mesi successivi, al rilascio dell’immobile : “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).
Ciò vuol dire che il locatore non potrà richiedere immediatamente al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, per ciascuna rata, il termine del mese relativo, dal momento che, se lo stesso conduttore richiedesse sin da subito i canoni, nel caso in cui l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.
Pertanto, anche qualora il locatore dovesse ottenere dal Tribunale competente, l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, per le mensilità future, fino al termine dei sei mesi successivi al recesso, tale decreto ingiuntivo potrà essere vittoriosamente opposto, per inesigibilità del credito.
Molta attenzione, inoltre, si deve prestare, anche, – dal punto di vista del conduttore – alla forma della comunicazione di recesso, che dev’essere inoltrata a mezzo raccomandata a/r al locatore, e deve contenere un’indicazione esplicita dell’esercizio del diritto di recesso, anche se, sul punto, la Giurisprudenza è “venuta in soccorso” di una conduttrice che aveva comunicato al locatore una generica volontà di lasciare l’immobile, desumendo dalla circostanza per cui il locatore aveva incaricato un’agenzia immobiliare di reperire un nuovo inquilino, la prova del fatto che il locatore avesse effettivamente recepito il significato della comunicazione da parte della conduttrice (Cassazione, Sezione III, Sentenza 23 ottobre 2012, n. 18167).
Egr. Avvocato,
nell’ipotesi in cui il conduttore lasciasse l’unità abitativa senza avere esercitato il diritto di preavviso, il locatore a quale azione legale potrebbe ricorrere ?
Al riguardo avrei qualche perplessità sulla possibilità di azionare il decreto ingiuntivo in quanto potrebbe essere rigettato dal Tribunale per l’inesigibilità e certezza del credito.
In attesa di un Suo riscontro, colgo l’occasione peer porgerLe distinti saluti.
Pietro Russitano
Egregio Collega,
Ti ringrazio per l’osservazione, che, in effetti, coglie nel segno.
A mio avviso, in realtà, il credito sarebbe certo – non essendo fondatamente contestabile dal conduttore – ed anche esigibile, perlomeno, nel momento in cui si è esaurito il periodo di tempo previsto dal contratto per il preavviso, senza che l’immobile sia stato nuovamente concesso in locazione; Ti confermo, tuttavia, che, nel Foro nel quale opero principalmente – Spoleto -, i Giudici, generalmente, non concedono il decreto ingiuntivo per le mensilità per il mancato preavviso, e temo che sia così anche nella maggior parte dei Fori, di conseguenza, non rimane altra strada percorribile, che il giudizio ordinario – rito locatizio.
Salve sono un inquilino vivo in un appartamento con contratto di affitto 3+2..sono qui a chiedere delucidazioni..i proprietari di casa dopo la prima scadenza dei 3 anni mi mandano una raccomandata a/r in cui mi si dice che sono intenzionati a vendere l appartamento x cui a scadenza dei prox 2 anni devo lasciare l appartamento…fin qui va bene..ovviamente chiedo ai proprietari la possibilità di lasciare l appartamento nel momento in cui trovi un nuovo appartamento adeguato x la mia famiglia(siamo in 4 io mia moglie e2 figli di 3 e 7 anni) prima della scadenza degli ultimi 2 anni.e mi dicono che non ci sono problemi a riguardo…un anno prima della scadenza trovo l appartamento adeguato x noi e lo comunico tempestivamente…dicendogli che nel giro di 2 mesi potrò lasciare l appartamento x facilitare la sua vendita..subito mi dicono che non sussiste nessun problema poi dopo 2 giorni mi dicono che se voglio lasciare l appartamento devo prima dargli 6 mesi di preavviso….è normale tutto ciò???.come faccio a lasciare l appartamento e trovarne un altro i cui proprietari devono attendere 6 mesi …ho bisogno di aiuto
Buonasera Sig. Mauro,
temo che il locatore abbia ragione, se il contratto prevede un preavviso di sei mesi, Lei non può lasciare l’immobile senza fornire tale preavviso.
Cordiali saluti.
Salve,
avrei bisogno di un informazione, siamo una coppia in procinto di acquistare casa e con l’attuale contratto di locazione in scadenza. Siamo, pertanto, alla ricerca di un nuovo immobile da affittare per un periodo di tempo non troppo prolungato. A tale riguardo, vorrei sapere se la previsione di acquisto di un’immobile, (comune di Cagliari), rappresenta per il conduttore una delle motivazioni valide per la stipula di un contratto di affitto transitorio. Ho provato a cercare su internet ma ho qualche dubbio. Grazie anticipatamente.
Cara Roberta,
temo che l’esigenza da Te rappresentata non sia prevista dai Decreti attuativi, quale ipotesi nella quale si possa stipulare un contratto transitorio.
Potete, però, risolvere il problema, concordando con il locatore che il preavviso, anzichè di sei mesi come previsto dalla Legge, sia di una sola mensilità; naturalmente, dovete reperire un locatore che sia disponibile ad inserire tale pattuizione evidentemente a Vostro favore, nel contratto.
Vi faccio un In bocca al lupo per l’acquisto dell’immobile, e Vi porgo i
Migliori saluti.
Buongiorno, vorrei sapere,qualora fosse il locatore a richiedere di liberare l’ immobile,senza nessun preavviso e senza morosità,ma solo per necessità personale,quali conseguenze economiche?
Buonasera Sig.ra Antonella,
il locatore, a differenza del conduttore, non può recedere ad nutum dal contratto.
Per ulteriori delucidazioni, mi contatti in privato.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
in caso di contestazione dei gravi motivi di recesso dell’immobile ad uso abitativo e ad avvenuto rilascio dei locali da parte del conduttore alla scadenza del preavviso , quali azioni giudiziali avrebbe a disposizione il locatore per ottenere il pagamento dei canoni dovuti dal conduttore sino alla naturale scadenza del contratto?
Buonasera Sig.ra Bertani,
nel caso in cui il conduttore abbia omesso di versare una o più rate del canone di locazione, per il locatore è possibile tentare il recupero del credito, in primis, richiedendo al Tribunale competente l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, ed, in seguito, procedendo alle ordinarie azioni esecutive nei confronti dello stesso conduttore (pignoramento del conto corrente, pignoramento del quinto dello stipendio o della pensione, pignoramento di beni mobili, etc.).
Per maggiori ragguagli, mi contatti pure in privato al n° 3286635490.
Le auguro una Buona serata, e Le porgo i
Migliori saluti.
Salve, nel mese di giugno scorso ho perso il lavoro pertanto mi sono recato presso l agenzia immobiliare per comunicare che dal mese successivo non sarei più stato in grado di pagare la locazione pagata sempre regolarmente. Su suggerimento dell agente immobiliare delegato dal proprietario dal 1 luglio ho lsvuotato e lasciato l immobile consegnando le chiavi allo stesso come richiesto. Ad oggi 1 settembre anche se consegnato l immobile con verifica da parte del proprietario non mi sono state restituite le mensilita cauzionale dicendomi che verranno trattenute per i mesi di mancato preavviso. Sottolineo che ho lasciato l immobile dal primo mese che ho perso il lavoro ed ero impossibilitato a pagare i canoni successivi. Chiedo se è corretta la procedura che hanno e stanno adottando. Vi ringrazio per le delucidazioni, cordiali saluti
Buongiorno Stefano,
il proprietario, sulla base del contratto può richiederTi le mensilità per il mancato preavviso, ma non può – come mi sembra di capire che, invece, stia facendo – trattenere il deposito cauzionale (che ha l’unica funzione di coprire gli eventuali danni arrecati all’immobile) imputando la somma versata a canone di locazione.
Per maggiori ragguagli, contattami pure in privato al n° 3286635490.
Cordiali saluti.
Buonasera! Ho un appartamento locato ad un anziano, in regime di cedolare secca 3+2, con scadenza del primo periodo al 31 maggio 2021. Tempo fa avevo comunicato, alla figlia del conduttore, in via amichevole, tramite whattsapp, che alla scadenza dei 3 anni, dovevano riconsegnarmi l’immobile, per la vendita dello stesso. A seguito di ripensamento per la vendita, ho comunicato, con lo stesso metodo, che potevano continuare ad occupare l’immobile, seguendo le direttive del contratto. Oggi ricevo una telefonata della figlia del conduttore, che mi dice che loro hanno già trovato un altro alloggio e che dal 1° dicembre corrente, lasciano l’appartamento: seguirà raccomandata di recesso. Ho risposto che la cosa non va in questi termini e che bisogna rispettare il contratto fino alla sua prima scadenza. Cosa devo fare, cosa mi consiglia? La ringrazio e le auguro una buona serata!
Egregio Sig. Franco,
ritengo che la conduttrice non possa liberarsi dal vincolo contrattuale nei termini da Ella indicati.
Mi lasci in privato un Suo recapito telefonico, e La contatterò lunedì prossimo per maggiori ragguagli.
Per il momento, Le auguro una Buona serata, ed un Buon fine settimana.
Gentile Collega,
ho letto il Tuo articolo, trovandomi a dover fare opposizione ad un decreto ingiuntivo per il pagamento di un’indennità per mancato preavviso depositato prima dello scadere del termine di sei mesi. Purtroppo non trovo giurisprudenza a supporto.
potresti cortesemente indicarmi eventuali sentenze?
grazie sin d’ora
saluti
Buonasera.
Mio figlio ha dovuto lasciare improvvisamente, per motivi di lavoro, l’appartamento che aveva in affitto.
Ha concordato con il proprietario la consegna delle chiavi e quest’ultimo, dopo aver visionato l’immobile,
ha scritto che esso è in buone condizioni ed ha già dato mandato ad una agenzia immobiliare di trovare un
nuovo inquilino; nel frattempo rimane obbligazione di mio figlio il pagamento del canone fino a quando non venga trovato un
nuovo inquilino e comunque, come previsto dal contratto, non oltre i sei mesi.
Mio figlio, vista l’avvenuta positiva verifica delle condizioni dell’immobile, ha messo a disposizione del locatore per i primi due mesi le due mensilità versate a titolo di deposito cauzionale ma quest’ultimo non solo pretende il regolare versamento delle mensilità con restituzione del deposito solo alla fine dei sei mesi, ma anche il regolare pagamento delle spese condominiali anche se ormai l’immobile è nella sua disponibilità.
Può delucidarmi in merito a tale questione?
Grazie in anticipo.
Una cordiale serata.
Tommaso.-
Egregio Sig. Tommaso,
ritengo che gli oneri condominiali siano accessori del canone di locazione, pertanto, saranno di competenza di suo figlio fino a quando l’immobile non verrà nuovamente concesso in locazione – fermo restando, naturalmente, il limite dei sei mesi.
Per quanto riguarda invece il deposito cauzionale, invece, il locatore non si sta comportando correttamente, dal momento che il deposito non può essere compensato, per costante giurisprudenza, con le somme dovute a titolo di rate del canone di locazione, a maggior ragione nel caso di suo figlio, nel quale non è sicuro che tali ratei siano effettivamente dovuti.
Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 se suo figlio desidera assistenza legale al fine di ottenere la restituzione del deposito cauzionale.
Buona serata.
Gentile avvocato.
Grazie per la pronta risposta.
Quindi , anche se l’alloggio è già nella disponibilità del locatore, spetta sempre al conduttore l’onere del pagamento delle spese condominiali, oltre che del canone di locazione fino a quando non venga trovato un nuovo inquilino e comunque per un massimo di sei mesi. Come se l’alloggio fosse ancora nella disponibilità del conduttore, ma non lo è….
Inoltre, pur essendo l’alloggio trovato esente da danni ed in buone condizioni, il locatore può ancora trattenere il deposito cauzionale a garanzia di eventuali obbligazioni come, ad esempio, proprio il condominio….. ma lo stesso deposito non può essere trasformato in eventuali ratei.
Un grosso ringraziamento per la sua gentile disponibilità ed un augurio di buona serata.
Tommaso.-
Buonasera
Mi trovo in una situazione un po’ anomala. i miei genitori molto anziani e con seri problemi di salute
Hanno lasciato l’appartamento. Ho gia’ pagato regolarmente i 3 canoni in cui sono stati dentro, devo anche gli altri 3?
Nella disdetta ho fatto scrivere specificatamente che l’appartamento veniva lasciato prima dei 6 mesi di preavviso per seri
problemi di salute e necessità di avvicinarsi alla famiglia per essere seguiti ( mamma con alzheimer documentato e con accompagnamento e padre infermo causa una progressiva frattura vertebrale, il tutto documentabile).
Ho cercato bonariamente di parlare con la proprietaria che , sebbene 14anni di canoni sono stati regolarmente versati ,insiste sul preavviso di 6 mesi. Ma sono richiesti lo stesso? Loro vorrebbero anche l’appartamento per fargli i lavori di ristrutturazione, in tal caso NON sarebbe affittabile e dovrei pagare tutti i canoni lo stesso? Aspetto Vs. pronta risposta. Grazie Angela
Buonasera, Sig.ra Angela.
Le anticipo che ritengo che Lei possa contestare le richieste della proprietaria; mi contatti in privato al n° 3286635490 per maggiori ragguagli.
Le auguro una Buona serata, e Le porgo
Cordiali saluti.
Salve. Per quanto riguarda contratti di sub affitto nel commerciale, se si decidesse di lasciare il locale e di conseguenza a dare il preavviso di 6 mesi, in tale periodo il locatore ha il diritto di affittarlo ad un altro locatario? O dovrà attendere il termine dei 6 mesi? Dato che il locatore ha comunque il dovere di dare preavviso di 6 mesi.
Buonasera, Sig. Andrea.
Se il conduttore, oltre a recedere dal contratto, lascia l’immobile, il locatore ha senz’altro diritto di concedere in locazione l’immobile ad un altro soggetto; la conseguenza sarà che il “vecchio” conduttore non sarà tenuto a versare al locatore il canone di locazione, a partire dal giorno della stipula del nuovo contratto di locazione, e ciò, anche qualora il recesso sia stato comunicato senza il dovuto preavviso.
Se invece il conduttore non rilascia l’immobile, nei sei mesi del “preavviso” il contratto rimarrà pienamente efficace, ed il locatore non potrà concedere l’immobile in locazione ad altri soggetti, prima della cessazione definitiva del contratto.
Spero di esserLe stato utile; per maggiori ragguagli non esiti a contattarmi in privato.
Le auguro una Buona serata.
Gentile avvocato buona sera, volevo chiederle una banalità:
Ma nel caso in cui riceva in qualità di conduttore la comunicazione di disdetta da parte del locatore nei termini prescritti dei sei mesi e fortunosamente trovi subito un appartamento dove trasferirmi, posso comunicare il semplice rilascio al locatore o sono costretto al pagamento dei mesi rimanenti?
Grazie
Buongiorno Luca,
dovresti controllare cosa prevede il tuo contratto di locazione.
Ai sensi della Legge n° 392/1978, infatti, il termine per il recesso del conduttore è di sei mesi prima rispetto al rilascio dell’immobile, e, di conseguenza, saresti tenuto a pagare il canone fino alla scadenza naturale del contratto; è possibile, però, che il contratto preveda un termine più breve : in tal caso, potresti inviare subito la comunicazione di recesso, ed essere tenuto a versare le rate del canone solo per le mensilità previste nel contratto.
Spero di esserTi stato utile.
Ti auguro una Buona domenica.
Scusi avvocato non devo essermi spiegato bene: sono destinario in qualità di conduttore di una lettera di disdetta che mi consente di permanere nell’appartamento fino al 30/6.
Ho trovato fortuitamente un appartamento e mi ci sto trasferendo.
Le chiedevo se posso comunicare al locatore che intendo rilasciargli l’immobile senza dover pagare 5 mesi di doppie mensilità.
Il contratto è uno standard.
Buonasera Luca,
da quanto mi esponi non ho chiaro una cosa, il contratto scaderebbe tra sei mesi ed il locatore ti ha inviato la disdetta per evitare il rinnovo tacito, oppure il locatore ti ha inviato la disdetta nonostante il contratto cessi tra oltre sei mesi ? Nel secondo caso, il locatore non avrebbe diritto ad inviare la disdetta.
Ad ogni modo, se tu intendi lasciare l’immobile, dovrai comunque rispettare il preavviso di sei mesi, e, di conseguenza, qualora dovessi trasferirti, saresti comunque tenuto a pagare il canone per il “vecchio” immobile fino alla scadenza del contratto, a meno che, naturalmente, il locatore non decida di rinunciare al preavviso, ma questa sarebbe una facoltà in capo al locatore, non un obbligo.
Scrivimi pure in privato per ulteriori approfondimenti.
Buona serata.
Egr. Avvocato,
il mio inquilino ha inviato raccomandata il 28/12/2020 dichiarando intenzione di interrompere anticipatamente il contratto il 28/1/2021, senza addurre gravi motivi e senza dare i 6 mesi di preavviso (lascerà quindi l’abitazione entro 1 mese dalla comunicazione). Il contratto è un 4+4 (1/4/2013 -31/3/2017)
Ho inviato raccomandata A/R richiedendo il pagamento del canone per i 6 mesi , fino al 28/6/2021, a prescindere che lasci o meno l’immobile nei 6 mesi . Ho scritto che consentivo il pagamento dei 6 mesi anche in modo dilazionato da concordare, eventualmente a partire dal giugno 2021 in modo da ridurre il numero dei canoni in caso di attivazione di locazione nel 1° semestre del 2021 con nuovo inquilino. Non ho ricevuta di ritorno. Ho inviato dei wap dal contenuto simile.
Quali specifici passi posso intraprendere per esigere il dovuto?
Come rientrare in possesso delle chiavi senza che ciò sia considerata una risoluzione consensuale del contratto?
Devo “chiamare in causa” l’inquilina?
Come è possibile ottenere un decreto ingiuntivo? non vorrei che si aprisse una lunga causa.
La ringrazio
Cordiali saluti
Buonasera Sig.ra Margherita,
prioritariamente, direi che è un suo interesse ottenere il rilascio pacifico dell’immobile, senza necessità di instaurare un procedimento di sfratto; qualora, pertanto, alla fine del mese corrente, l’inquilina dovesse riconsegnarLe l’immobile, prenda pure le chiavi dello stesso, avendo cura di redigere un apposito verbale di rilascio.
Altra questione, invece, è quella inerente al recupero delle mensilità insolute, per il quale Lei dovrà necessariamente rivolgersi ad un legale.
Per maggiori indicazioni, mi contatti pure a partire da domani, al n° 3286635490.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
ma nel caso volessi procedere con un decreto ingiuntivo per richiedere l’indennità di rilascio per mancato preavviso, essendo l’immobile intestato a me e a mio fratello, posso agire solo io con il decreto o la legittimazione attiva deve necessariamente essere esercitata da entrambi?
Buongiorno Luca,
innanzitutto, La ringrazio per la proprietà di linguaggio (“legittimazione attiva”), ha forse compiuto studi giuridici ?
Venendo al merito della questione da Lei posta, ritengo che il decreto ingiuntivo possa essere richiesto anche da Lei solo, fermo restando che, qualora Lei decidesse di procedere in tal senso, suo fratello non potrebbe contestualmente o successivamente fare altrettanto, senza esporsi all’opposizione del conduttore, e fermo restando, inoltre, che Lei sarà tenuto a retrocedere a Suo fratello la metà delle somme ottenute a seguito dell’azione giudiziale.
Mi contatti pure in privato, se desidera maggiori ragguagli.
Cordiali saluti.
buongiorno vorrei chiedere un’informazione per quanto riguarda la mia situazione.
Io attualmente sono in affitto in un appartamento con un contratto standard, l’anno scorso ho aderito al bando per le case popolari e il 18 febbraio 2021 sono risultata essere in graduatoria per tanto martedi 18 maggio 2021 sono stata chiamata dal comune per le ultime verifiche e mi hanno detto che entro la fine di luglio mi avrebbero consegnato un appartamento consono al mio nucleo famigliare. Ho già mandato la raccomandata per la disdetta dell’attuale appartamento indicando come data fine i 6 mesi previsti per cui il 20 novembre 2021. quello che vorrei sapere è: se io lascio l’appartamento prima dei 6 mesi, con la riconsegna delle chiavi nello stesso momento in cui avviene la verifica da parte del responsabile tecnico che sia tutto a norma e senza danni ed esso attesta tramite documento scritto poi firmato da entrambi l’avvenuta riconsegna senza ulteriori postille , posso non pagare i restanti mesi? e in quanto tempo viene rilasciata la cauzione versata alla firma del contratto?
Buongiorno Sig.ra Erika,
putroppo, a meno che il Comune non rinunci alle mensilità residue, Lei sarebbe tenuta a pagare le rate del canone di locazione fino al mese di Novembre; naturalmente, Le consiglio di verificare tale possibilità con il Comune stesso.
Per quanto riguarda il deposito cauzionale, lo stesso dovrebbe essere restituito nell’immediatezza della riconsegna dell’immobile, a meno che il contratto non preveda un termine diverso.
Spero di esserLe stato utile.
Cordiali saluti.
Salve, ho un contratto di affitto 4+4. Da quando é iniziato il contratto di affitto ho sempre lo stesso contratto di lavoro.
Supponendo accettassi un nuovo lavoro, che mi permetta di lavorare in remoto, se venissi poi licenziato o, nel caso fosse a tempo determinato, termini il contratto di lavoro, sarebbe comunque una giusta causa per terminare il contratto di affitto 4+4?
Nelle stesse ipotesi, se lavorassi in remoto per un’azienda non italiana, cambia qualcosa?
Buongiorno Sig. Giacomo,
il Suo contratto di lavoro non ha riflessi sul contratto di locazione, a meno che non sia stato espressamente specificato nel contratto di locazione che la permanenza del contratto di lavoro era condizione essenziale per l’efficacia del contratto di locazione; salvo questa ipotesi, il contratto di locazione rimarrà valido ed efficace, a prescindere dalle evoluzioni della Sua situazione lavorativa.
Spero di averLa aiutata; Le auguro un
Buon fine settimana.
Il mio problema é rescindere il contratto prima dei 4 anni. Non ho il timore che il contratto non valga piú, al contrario, voglio essere certo che la giusta causa per disdire il contratto sia valida.
Il contratto non fa’ alcun riferimento al contratto di lavoro, é un contratto di locazione standard, dal quale peró posso rescindere solo con la giusta causa o al termine dei 4 anni. Non c’é la clausola di recesso libero.
Il motivo per cui lo chiedo é che non mi trovo bene col mio attuale lavoro e siccome non ho altre opportunitá nella cittá in cui vivo (letteralmente, non ci sono altre opportunitá qui per qualla che é la mia professione. Sono un Data Engineer), perció sono costretto a tenermi il lavoro. Se mi dimetto non ho la giusta causa per disdire il contratto di affitto.
Se Lei intende che possa ritenere sciolto il contratto senza preavviso, ho qualche dubbio sul fatto che ciò sia possibile; credo invece che Lei possa recedere (che è cosa diversa dalla risoluzione) dal contratto, a prescindere dalla motivazione, ed il locatore non può opporsi : l’unico problema, per Lei, è che tale recesso dev’essere esercitato con il preavviso previsto dal contratto, o, in mancanza, dalla Legge (6 mesi).
Salve, ho un contratto 4+4. Tutt’oggi ho lo stesso contratto di lavoro a tempo indeterminato.
Supponendo accettassi un nuovo lavoro, che mi permetta di lavorare in remoto, se venissi poi licenziato o, nel caso fosse a tempo determinato, terminasse il contratto di lavoro sarebbe comunque una giusta causa per terminare il contratto di affitto 4+4?
Nelle stesse ipotesi, cambia qualcosa se il datore di lavoro é un’azienda estera?
Grazie
Bino
Salve Dott. Luca Savini, le rispondo qui al suo ultimo messaggio. Non intendo interrompere il contratto senza preavviso. Leggendo il contratto, quello che mi sembra di capire é che non ho il recesso libero (non é esplicitamente scritto nel contratto). Nel contratto é scritto esplicitamente che per disdire ho bisogno di una giusta causa e devo dare il preavviso di 6 mesi. Per il preavviso non ho problemi nel darlo, ma ció che non mi fá dormire tranquillo é che non ho la possibilitá di recedere quando mi pare (sempre con preavviso) e senza dare motivazioni. Nel contratto c’é un punto in cui dice che il contratto ha durata 4 anni e si intenderá rinnovato per ulteriori 4 anni, salvo disdetta motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge del 9 dicembre 1998, n. 431 comunicata con raccomandata.
Un’altro punto dice “qualora ricorrano gravi motivi, puó recedere in qualsiasi momento dandone comunicazione tramite raccomanda”. In entrambi i casi 6 mesi di preavviso. A me sembra che non possa neanche rescindere ai 4 anni senza giustificato motivo onestamente.
Non ci sono altri punti a riguardo.
Grazie intanto per le risposte.
Buongiorno,
tenga presente che i “gravi motivi” possono essere intepretati anche con una certa elasticità; ad ogni buon conto, se desidera assistenza legale, può contattarmi in privato.
Le auguro una Buona giornata, e Le porgo i
Migliori saluti.
Egregio Avvocato, io e il mio compagno abbiamo deciso di acquistare l’alloggio attiguo al nostro, di proprietà della zia del mio compagno. L’alloggio in questione è affittato ad un locatario con un contratto 4+4 che ha scadenza naturale a Novembre 2021. A maggio, 6 mesi prima, la proprietaria ha inviato raccomandata al locatore per comunicare il NON RINNOVO del contratto dopo novembre, in quanto acquisteremo noi l’alloggio. Oggi il locatore si è lasciato scappare che intende comunque lasciare l’alloggio ad Agosto. Siccome non ci sono i tempi sufficienti a fare l’atto di vendita prima di Novembre, il locatore è tenuto a versare i mesi di affitto restanti fino alla fine del contratto 4+4?
La ringrazio!
Buongiorno Martina,
certamente, il conduttore è tenuto a versare il canone di locazione fino alla fine del contratto, a meno che nel contratto non sia previsto un preavviso inferiore ai tre mesi; tieni conto, inoltre, che il recesso dev’essere comunicato – salvo previsioni diverse nel contratto – a mezzo raccomandata a/r.
Buona giornata.
Buongiorno gentile avvocato
Vorrei un chiarimento riguardo al preavviso di 6 mesi . Se io mando una RA con la ricevuta di ritorno e il proprietario non c’è stato a casa , il postino ha lasciato avviso di giacenza e loro non hanno ritirato in tempo , fa fede la data dell’avviso di giacenza oppure il momento in cui loro vanno a ritirare materialmente il preavviso ?
La ringrazio anticipatamente
Cordiali Saluti
Buonasera,
la Legge non disciplina tale eventualità, tuttavia, riterrei che, in analogia a quanto previsto dalle norme in materia di notifica degli atti giudiziari, si debba tenere conto della data di ritiro della raccomandata da parte dei locatori, e che, se questa data è successiva a 10 giorni dalla data in cui l’addetto del servizio postale aveva lasciato l’avviso di giacenza postale, si debba tener conto, per l’appunto, della data corrispondente a 10 giorni dopo il deposito della raccomandata presso l’Ufficio postale.
Se necessita di ulteriore assistenza, mi contatti pure in privato.
Cordiali saluti.
buongiorno avvocato, mi chiamo Giuseppe, ho inoltrato la disdetta al locatario per il rilascio dell’appartamento con contratto 4+4, scadenza dei secondi 4 anni al 2023. Il motivo reale è l’acquisto di un altro appartamento e nel frattempo ho anche trovato un nuovo locatario pronto a subentrare con un nuovo contratto, senonché il locatore mi chiede di pagare tutte le mensilità fino alla scadenza del 2023, in aggiunta all’affitto del nuovo inquilino. Come dovrei comportarmi. Grazie e cordiali saluti.
Buongiorno Giuseppe,
le richieste del locatore non sono fondate, se l’immobile è stato nuovamente concesso in locazione, le mensilità relative al preavviso non sono dovute.
Spero di esserti stato utile, Ti auguro una
Buona giornata.
buongiorno avvocato, ho disdetto un contratto di locazione 4+4 con scadenza definitiva nel 2023, ho avvisato il locatore ed ho anche trovato un nuovo locatario pronto a sottoscrivere un nuovo contratto, con l’assenso del locatore. Il motivo per cui ho chiesto di cessare il rapporto, è l’acquisto di un nuovo appartamento più comodo rispetto al primo. Ora, il locatore chiede di pagargli tutte le mensilità fino alla scadenza del 2023, in aggiunta anche all’affitto del futuro inquilino, chiedo, che iniziative dovrei intraprendere?
Grazie e Cordiali Saluti
Buonasera Sig. Giuseppe,
da quando Lei ha inoltrato la disdetta, Lei è tenuto a versare il canone di locazione esclusivamente per il periodo previsto del contratto, o, se il contratto non prevede nulla, per i sei mesi successivi.
Se Le occorre assistenza legale per tutelarsi rispetto alle richieste del locatore, può contattarmi in privato al n° 3286635490.
Buona serata.
Salve. Il conduttore ha lasciato l’immobile senza preavviso all’inizio del terzo mese (dopo non aver pagato né il primo né il secondo). È possibile trattenere la caparra per le due mensilità non corrisposte e pretendere, a partire dal terzo mese, ulteriori 6 mensilità per mancato preavviso? Grazie
Buongiorno Sig. Pierpaolo,
Lei potrà richiedere al conduttore le prossime sei mensilità (sempre che l’immobile non venga nuovamente concesso in locazione in questo periodo di tempo), e le due mensilità già scadute; non è possibile, invece, trattenere il deposito cauzionale in compensazione con le rate del canone non versate.
Mi contatti pure in privato al n° 3286635490, se necessita di assistenza legale.
Buona Domenica.
Buonasera, io e il mio fidanzato avevamo affittato una casa indipendente nel 2020. Abbiamo avuto parecchi problemi per importanti infiltrazioni d’acqua in casa e muffa a causa del tetto non stabile. Abbiamo deciso dopo un anno e parecchi soldi per riverniciare varie volte e dopo aver buttato mobili zuppi d’acqua di recedere al contratto senza i 6 mesi di preavviso. Nella raccomandata abbiamo scritto “gravi motivi”. Il proprietario non ci ha restituito il deposito cauzionale. Oggi ci è arrivata un’ingiunzione di pagamento per i 6 mesi che non abbiamo pagato. È possibile, rivolgendosi a un avvocato, di fare qualcosa per non pagare?
Buonasera Aurica,
durante il rapporto di locazione, avete mai comunicato per iscritto – meglio se con raccomandata a/r – al locatore, le problematiche che hai descritto ? E, in caso affermativo, il locatore Vi aveva risposto ?
Buona serata, e
Buon fine settimana.
Gentile Avvocato,
avevo un contratto 3+2 ma il proprietario mi ha inviato una raccomandata con 5 mesi di anticipo dicendomi di non voler esercitare l’opzione +2 in quanto l’appartamento serviva a lui.
Ma dopo 6 mesi lo ha affittato di nuovo. Posso chiedere i danni? se si cosa devo fare?
Grazie per l’attenzione
Buongiorno Sig. Nino,
Lei può richiedere, alternativamente, al proprietario, il ripristino del contratto di locazione, oppure, un risarcimento di ammontare pari a 36 mensilità del canone di locazione.
Se lo ritiene opportuno, può contattarmi al n° 3286635490 per maggiori ragguagli.
Le auguro una Buona domenica, e Le porgo i
Migliori saluti.
Buonasera, sono in locazione con contratto di un anno dal 1 giugno 2021, ora ho mia mamma che ha gravi motivi di salute e devo ritornare a Roma(sono in Sicilia) avendo un preavviso di mesi 6, il proprietario mi chiede il pagamento anticipato dei 6 mesi,quindi 2400 euro(400 euro d’affitto) perché cito parole del proprietario con me non ha guadagnato nulla. Mi ha dato un altra soluzione quella di trovare un nuovo inquilino con molte più garanzie di quelle richieste a me! Ora avendo fissato degli appuntamenti il proprietario dice che per farmi partire senza problemi vuole farmi pagare solo il rimborso delle tasse che ha sull’appartamento (tasse che paga ogni mese e che è 50% dell’affitto) mi chiede 1200 euro! Ogni volta che ci vediamo mi dice che vuole il rimborso delle sue spese(lui è il proprietario dell’immobile dove ci sono altri 2 persone, i suoi due figli) ora devo incontrarlo domani perché vuole farmi firmare il foglio del preavviso dei sei mesi, come proteggermi? Ho visto che lei dice che sono in dovere di pagare finché non trova un nuovo inquilino, posso farglielo mettere per scritto sul foglio del preavviso? Ho veramente bisogno di raggiungere mia madre al più presto! Spero possa aiutarmi
Buongiorno Sig.ra Angela,
certamente, la soluzione transattiva prospettata dal locatore, potrebbe essere presa in considerazione; per fornirLe un parere legale, tuttavia, necessiterei di ulteriori elementi.
Se lo ritiene opportuno, può contattarmi in privato.
Cordiali saluti.
Egregio avvocato,
vorrei esporle la mia problematica.
Sono entrato in appartamento il 15.12.2020 e verso maggio 2021 la casa ha iniziato ad avere umido, al quale ho scoperto essere allergico. Ho sollecitato l’agenzia immobiliare (in quanto non ho mai avuto il numero della proprietaria) ma mi ha chiesto le foto, nonostante io abbia espresso il mio malessere fisico (starnuti, emicrania, mi sveglio di notte con i polmoni che fischiano perchè non riesco a respirare, occhi gonfi e che lacrimano) anzichè provvedere a mandarmi qualcuno per una manutenzione o per cosa serve. Un altro fatto è che l’agenzia a dicembre scorso mi ha detto che la pulizia della caldaia l’avrebbe fatta la proprietaria, ma da marzo 2021 ho sollecitato in quanto quando apro l’acqua calda entra una forte puzza di gas in casa. Sollecitata tre volte ma mai fatto nulla. Sul contratto c’è scritto che posso lasciar casa solo a partire dall’inizio del secondo anno di affitto. Ora, viste queste negligenze (soprattutto il discorso allergia) a cosa potrei andare in contro qualora non dovessi rispettare l’inizio del II anno? Come potre muovermi per andare via poichè sto malissimo?
La ringrazio molto e la saluto cordialmente
Ugo
Egregio Sig. Ugo,
da quanto Lei mi espone, riterrei che Lei sia legittimato ad abbandonare immediatamente l’immobile, senza preavviso; peraltro, per quanto riguarda la clausola del contratto che Le vieterebbe di recedere prima del secondo anno, ho delle perplessità.
Qualora desideri assistenza legale, mi contatti pure in privato al n° 3286635490.
Cordiali saluti.
buonasera,
chi affitta casa può chiedere la documentazione relativa ai gravi motivi esposti dal conduttore?
grazie cordiali saluti, Elena
Buonasera Elena,
certamente,si può richiedere al conduttore di documentare e giustificare i gravi motivi addotti.
Buona serata.
Salve,
Ho dovuto disdire il contratto di locazione 4+4 per gravi motivi con un preavviso di 6 mesi, ma ero disponibili a lasciare l immobile da subito. Infatti dopo 10 giorni il proprietario ha trovato chi ci subentrava (ai quali ha fatto un nuovo contratto). Prima di fare il nuovo contratto, il locatore ci ha fatto firmare una quietanza in cui rinunciavano alle due caparre e lui rinunciava ai sei mesi di preavviso. Ma è lecita una cosa simile considerato che ha affittato casa il giorno stesso in cui l abbiamo lasciata?
Grazie
Buongiorno Filippo,
per quanto riguarda la tua rinuncia alla caparra, “caldeggiata” dal locatore, occorre tenere in considerazione che la caparra ha la funzione, normalmente, di tutelare il locatore dagli evetuali danni occorsi all’immobile, pertanto, nel caso in cui tu avessi riconsegnato l’immobile in buone condizioni, la richiesta del locatore sarebbe stata irricevibile.
Tuttavia, mi parli di un documento firmato, pertanto, temo che sia difficile, per te, andare a contestare questa tua rinuncia già effettuata…
Cordiali saluti.
Buongiorno Avvocato, ho acquistato lo stabile dove ero in affitto, stabile con 3 unità di cui due locate, una a me ed una ad un altro soggetto. Il contratto di affitto era unico ed intestato dunque a due soggetti. Il giorno del rogito lo studio commercialista del mio ex proprietario di casa ha chiuso il contratto di affitto in essere senza avvisarmi e senza avvisare l’inquilino rimasto. Esistono sanzioni per questo tipo di comportamento? Spero di essere stato chiaro. Grazie
Buongiorno Roberto,
da quanto mi espone, nella sua vicenda ci sono alcuni punti meritevoli di chiarimento.
In primo luogo, il locatore non può “chiudere” a suo piacimento un contratto di locazione.
In secondo luogo, Lei, acquistando l’immobile, è subentrato nel contratto di locazione al suo dante causa, per la parte del rapporto di locazione relativo all’altro conduttore.
Mi contatti pure in privato per maggiori chiarimenti.
Le auguro un Buon fine settimana, e Le porgo
Cordiali saluti.
Gentile avvocato,
Sto per lasciare un appartamento preso in locazione con canone 4+4. La proprietaria dell’immobile ha messo in vendita lo stesso già nel mese di febbraio 2021, sollecitandomi sovente via messaggio a liberare l’immobile quanto prima. Il contratto scade a maggio del 2022, ed io, avendo trovato un nuovo immobile solo il mese scorso, le ho mandato raccomandata di disdetta ai primi di ottobre.
Lei pretende adesso il pagamento dei sei mesi di mancato preavviso, nonostante abbia messo in vendita l’immobile tempo fa e che, alla messa in vendita, siano seguite regolari visite dell’agente immobiliare e di potenziali acquirenti. Come devo comportarmi? Dovrò effettivamente pagare queste mensilità?
Buongiorno Umberto,
Lei è tenuto a versare le rate del canone di locazione dei mesi di Novembre e Dicembre del 2021, e Gennaio, Febbraio e Marzo del 2022 (salvo che il contratto non preveda un preavviso inferiore ai sei mesi), a patto, però, che l’immobile rimanga sfitto in questo periodo; ritengo, pertanto, che la locatrice potrà richiederLe tali mensilità solo via via che le stesse matureranno, in ragione della non occupazione dell’immobile da parte di altri inquilini.
Se poi l’immobile dovesse essere venduto prima della scadenza del preavviso, allora, l’attuale proprietaria non sarà nemmeno legittimata a richiederLe tali mensilità.
Spero di averLa aiutata.
Le auguro un Buon fine settimana, e Le porgo
Cordiali saluti.
Salve, dovrò lasciare l’abitazione in affitto tra 6 mesi a causa di problemi di salute di un parente. Andrò perciò a vivere temporaneamente con lui. Vorrei recedere dal contratto motivando la questione con gravi problemi. Nel caso mi venisse richiesta una prova da un tribunale, quale certificazione medica dovrò far pervenire? è sufficiente un’attestazione del medico curante del mio parente?
Grazie.
Cara Ambra,
ritengo che l’attestazione del medico curante sia sufficiente.
Ti auguro un felice Ognissanti.
Buonasera avvocato.
Sto per recedere dal mio contratto di affitto (con preavviso di 6 mesi) in quanto la mia collaborazione a partita IVA (mia unica fonte di reddito) si sta per concludere. Tornerò a vivere con i miei familiari e provvederò a spostare la residenza. Può essere considerato questo un motivo grave, come previsto dal mio contratto 3+2? Come posso comprovare questa variazione della mia condizione economica nel caso mi venisse richiesto? Attendo la sua risposta intanto la ringrazio.
Ritengo che ci siano gli estremi per ravvisare la sussistenza dei gravi motivi.
Le faccio un In bocca al lupo per la Sua situazione lavorativa.
Buongiorno. Anche io e il mio compagno siamo nella stessa situazione: la sua collaborazione a partita iva sta cessando e abbiamo dato regolare preavviso di 6 mesi motivando la disdetta. Il proprietario ci ha detto che non lo considera motivo grave per cui dobbiamo comunque 3 mesi di canone come mora. Come ribattere? C’è qualche sentenza a cui possiamo appellarci? Grazie mille.
Buonasera Flavia,
se avete esercitato il recesso nel termine previsto dal contratto, il locatore non può avanzare ulteriori pretese.
Per maggiori ragguagli, contattami pure in privato.
Buona serata.
Gentile avvocato, sono il locatore d un appartamento affittato ad una persona anziana. I parenti del conduttore mi hanno comunicato in via informale (telefono Wathsapp) che il loro congiunto si è trasferito in una RSA e – in forza di specifica clausola contrattuale (gravi motivi) – che avrebbe receduto dal contratto nel termine abbreviato di tre mesi. Dopo qualche tempo ho ricevuto la raccomandata del recesso, dove i tre mesi erano stati calcolati dal 20/10/2021 al 20/01/2021, quindi in modo frazionato rispetto alla mensilità ordinaria. Inoltre nel testo della raccomandata non vi è alcun riferimento ai suddetti gravi motivi, non riportando alcuna motivazione per il recesso. Le chiedo quindi 1) vanno rispettate le mensilità o è corretto anche il frazionamento proposto dal conduttore?; 2) non avendo menzionato alcun “grave motivo” nella raccomandata, sono tenuto ad accettare il termine abbreviato di tre mesi o vige quello ordinario di sei mesi? Molte grazie per la sua cortese risposta.
Egregio Sig. Filippo,
Le vado a rispondere ai quesiti da Lei posti :
1) ritengo che il frazionamento operato dal conduttore sia corretto;
2) ritengo che Lei debba accettare il preavviso di tre mesi previsto dal contratto.
La ringrazio, e Le porgo
Cordiali saluti.
Buongiorno, nel caso di contratto di locazione di un negozio dove il termine di preavviso della disdetta era stato fissato in dodici mesi, il locatario deve necessariamente fissare questo termine oppure è sufficiente un preavviso di sei mesi? In sostanza, può il locatario inviare una raccomandata con RR comunicando che libererà l’immobile alla scadenza del sesto mese ritenendo così concluso il contratto?
Grazie. Cordialità
Buonasera,
se il contratto prevede un preavviso di dodici mesi, è possibile lasciare l’immobile con un preavviso di soli sei mesi, ma si resterà obbligati al pagamento di ulteriori sei mensilità, salvo che, nel frattempo, l’immobile non venga nuovamente concesso in locazione ad un altro soggetto.
Cordialità.
Buongiorno Avvocato, Le volevo esporre la mia storia.
E’ un anno che aspetto l’ intervento di un perito (a quanto dice l’Amministratore c’è un sinistro) per valutare la muffa in bagno e nella camera da letto. La mia proprietaria di casa sostanzialmente se ne frega, ripetendo il mantra “l’ho sollecitato all’Amministratore”.
Ultima di qualche giorno fa, c’è stata una perdita sul soffitto causata da una guaina dell’antenna sul tetto.
I muratori ieri hanno trovato nella parte della camera da letto una perdita (bisognerebbe fare una controsoffittatura) e nel bagno non si spiegano il motivo, forse per delle travi marce.
Ora, io me ne voglio andare, dopo tutti i solleciti.
Sul contratto è presente la clausola del recesso per gravi motivi (questi mi sembrano OTTIMI motivi) e parla dei 6 mesi di preavviso.
Devo comunque, in qualunque caso, pagare le 6 mensilità?
La ringrazio anticipatamente.
Andrea Barbera
Buongiorno Andrea,
se le infiltrazioni sono così gravi da non permettere più una corretta e salutare fruizione dell’immobile, riterrei che il contratto si possa considerare risolto per grave inadempimento da parte del locatore, e che, di conseguenza, tu possa lasciare l’immobile, anche senza il preavviso previsto dal contratto.
Per maggiori ragguagli, non esitare a contattarmi privatamente.
Cordiali saluti.
Buongiono Avvocato,
sono proprietaria di un appartamento, dato in locazione ad uso abitativo con canone agevolato concordato da Luglio 2020, ad oggi il mio inquilino dopo vari solleciti non ha pagato ne condominio ne acqua condominiale, avendo questo tipo di contratto poso dargli il preavviso di 6 mesi per lasciare la casa??
grazie
Buonasera Roberta,
il recesso con preavviso può essere esercitato unicamente dal conduttore; Lei, qualora ne ricorrano i presupposti, ed, in particolare, qualora l’ammontare degli oneri condominiali non versati sia pari a due mensilità del canone, potrebbe promuovere uno sfratto per morosità nei confronti del conduttore.
Mi contatti pure in privato per maggiori ragguagli.
Cordiali saluti.
Buongiorno avvocato,
Il proprietario dell’appartamento – in cui vivo in affitto dal 2016 con regolare contratto 4+4 – a giugno mi ha comunicato, tramite agenzia immobiliare, che venderà l’appartamento, aggiungendo che io ho comunque ho facoltà di restare fino alla scadenza del contratto (marzo 2023).
In questi sei mesi ci sono state molte visite di potenziali acquirenti ma ad oggi l’appartamento non è ancora stato venduto.
Io ho cominciato a cercare un nuovo appartamento per due motivi: 1) le visite di persone estranee (soprattutto in questo periodo) sono molto invadenti; 2) se lasciassi libero l’appartamento, forse verrebbe acquistato più facilmente.
Ho trovato un appartamento libero da marzo (il tempo di finire gli ultimi lavori di ristrutturazione) e mi chiedo se c’è la possibilità per me di non rispettare i 6 mesi di preavviso (dandone quindi solo 3), dato che probabilmente sarebbe una soluzione utile a entrambi: io ho trovato un appartamento che mi piace mentre il proprietario può vendere l’appartamento “libero subito”.
Crede ci siano le basi per muoversi in tal senso?
Grazie anticipatamente e buona giornata
*in cui vivo in affitto dal 2015
Buonasera Anna,
senz’altro, può avanzare tale proposta al locatore, e, se siete entrambi d’accordo, potete procedere come da Lei ipotizzato.
Le faccio un in bocca al lupo.
Buon giorno
mi trovo a vivere in un appartamento senza contratto regolare di affitto. sono in questo appartamento da otto anni e mezzo e per i primi otto ho avuto il classico contratto 4+4. alla fine del contratto il proprietario mi ha comunicato a voce la sua intenzione di non rinnovare il contratto e mi ha chiesto di trovarmi un altro alloggio. non ha inviato nessuna raccomandata. Purtroppo non sono riuscito a trovarne uno adatto e continua a stare in tale appartamento. pago regolarmente l’affitto ma sono senza contratto. ho provato a chiedere una proroga del contratto di affitto almeno per il tempo necessario per trovare un’altra sistemazione ma non ho avuto risposta positiva.
cosa posso fare?
Mi trovo in un caso di disdetta del contratto di affitto (4+4) alla fine dell’ottavo anno da parte del locatore ma senza raccomandata, vale a dire solo con una comunicazione orale.
Caro Federico,
indubbiamente il Tuo caso è molto interessante; il locatore, tenendoTi dentro casa oltre la scadenza del contratto, e ricevendo le rate del canone di locazione in assenza di un contratto di locazione registrato, si sta esponendo a rischi di ordine fiscale, e di ordine civilistico nei Tuoi confronti.
Contattami pure in privato per maggiori ragguagli.
Buona serata.
Buonasera,
sono conduttrice di un immobile ad uso diverso da quello abitativo.
Il locatore, nel rispetto dei termini di legge, mi ha inviato disdetta preavvisandomi il mancato rinnovo del contratto di locazione alla scadenza.
Nel frattempo, io ho trovato un nuovo immobile nel quale trasferire la mia attività commerciale e sarei pronta a rilasciare l’immobile prima della naturale scadenza del contratto.
Come devo comportarmi? Sono costretta ad attendere la naturale scadenza del contratto oppure, posso comunicare una data di rilascio anticipato dell’immobile e successivamente ritenermi libera dal rapporto contrattuale e libera anche dal versamento dei rimanenti canoni di locazione dal rilascio alla scadenza del contratto?
Grazie.
Buonasera Giada,
puoi recedere anticipatamente rispettando il termine previsto nel contratto, e, in tal caso, sarai tenuta a corrispondere solo le rate del canone fino al rilascio dell’immobile.
Buona serata.
Buonasera. Sono conduttore in un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4. Se il locatore è una società (s.a.s.) può essa esercitare la facoltà di disdire anticipatamente il contratto per destinarlo all’uso da parte di un figlio?
Buonasera Giacomo,
indubbiamente il caso che mi sottoponi meriterebbe uno studio più approfondito, in quanto, da un lato, se si privilegia un’interpretazione letteraria della norma, è evidente che una S.a.s. non può avere figli, ma, dall’altro, se si privilegia un’interpretazione teleologica della norma, il figlio del socio accomandatario potrebbe essere assimilato al figlio del locatore persona fisica.
Ti consiglio di rivolgerti ad un Avvocato, per un parere legale più approfondito, che tenga conto degli approdi giurisprudenziali in materia. Io stesso potrei fornirTi un parere scritto dettagliato; se sei interessato, contattami pure in privato.
Cordiali saluti.
Egregio Avvocato,
Nell’ipotesi in cui viene dato in locazione un appartamento in data 23/6/2017 con scadenza nel 2021. Nel 2020 viene inviata lettera di messa in mora per i canoni non pagati .
Il conduttore risponde di voler recedere per gravi motivi dal mese di dicembre 2019 ( la lettera viene inviata e ricevuta a giugno 2020).
Inoltre, specifica come nel 2019 è intervenuto il Tribunale che ha disposto come la sua ex fidanzata nonché madre di sua figlia dovrà impegnarsi a volturare a se il contratto di affitto.
Sono a specificare come i canoni da gennaio 2020 non vengono pagati , inoltre il conduttore invia una lettera di recesso a giugno 2020 indicando che vuole recedere dal 2019(non può avere un effetto retroattivo il recesso).
Ad oggi l’appuntamento è ancora abitato probabilmente solo dall’ex compagna.
In questo caso quale è l’azione da intraprendere per ottenere l’appartamento?
Il recesso per gravi motivi può avere effetti retroattivi ? In caso di risposta negativa , il recesso è nullo o ha effetti dopo 6 mesi dall invio delle lettera ovvero in data dicembre 2020?
Al locatore non è mai stato notificato l’ atto giudiziario che ha menzionato il conduttore circa la voltura. Inoltre , nella lettera viene indicato il termine “ la signora dovrà impegnarsi a volturare” in realtà non lo ha mai fatto.
Per ottenere l’appartamento quale azione bisogna intraprendere?
Sicura di una pronta risposta, porgo cordiali saluti.
Delia
Buonasera Sig.ra Delia,
Le vado a rispondere ai quesiti da Lei posti.
Innanzitutto, il recesso non può essere effettuato retroattivamente, pertanto, tuttal’più, la comunicazione del Suo cliente potrà avere effetto a decorrere dal 2020, considerando, peraltro, anche il periodo di preavviso previsto dal contratto di locazione.
In secondo luogo, la pronuncia del Tribunale menzionata dal conduttore, non è a Lei opponibile (salvi, naturalmente, gli effetti del recesso).
Infine, dal momento che – mi sembra di capire – nè il conduttore, nè la sua ex-compagna stanno versando le rate del canone di locazione dal 2020, Le suggerisco di rivolgersi ad un Legale, per promuovere uno sfratto per morosità nei confronti della Signora che attualmente occupa l’immobile.
Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 per ogni ulteriore chiarimento.
Cordiali saluti.
Buonasera Avvocato
sono un locatore che ha stipulato un contratto 3+2. Fra un mese avviene la scadenza del periodo di proroga biennale, senza che io avessi mandato una raccomandata entro i sei mesi per la risoluzione del contratto o per il rinnovo a nuove condizioni. In questa situazione il contratto prevede che in mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Con ciò si intende che viene rinnovato per un ulteriore biennio?
Qualora io mandassi una raccomandata tardivamente per comunicare le mie intenzioni, questa avrebbe effetto solo alla scadenza dell’ulteriore biennio? Ovvero alla scadenza del settimo anno di locazione?
Parrebbe che il vincolo contrattuale non dia luogo a nessuna alternativa.
Grazie anticipatamente e buona giornata
Buonasera Sig. Giarratana,
Le confermo che il contratto si è rinnovato per ulteriori due anni, pertanto, Lei, allo stato attuale, potrebbe unicamente inviare – con largo anticipo – la raccomandata a/r volta ad impedire un ulteriore rinnovo del contratto tra due anni.
Cordiali saluti.
Avvocato buongiorno,
sono residente in Toscana ma lavoro a Roma da 3 anni e fino a poco fa mi sono sempre appoggiata in casa di un amico. A gennaio 2021 ho stipulato, a Roma, un contratto a canone concordato 3+2, continuando a mantenere la residenza in Toscana. Avevo mia madre in attesa di un’importante operazione chirurgica (sempre in Toscana) e ci hanno appena comunicato che sarà a ottobre 2022. Dato che vorrò essere io a seguirla in tutto il suo percorso pre e post chirurgico ho deciso di tornare in Toscana. Mi sono già accordata col mio datore di lavoro per lo smart-working e ora volevo sapere come comportarmi per l’affitto. La mia domanda è: dando a marzo regolare preavviso di 6 mesi, motivando la disdetta per gravi motivi familiari, potrò rimanere nell’appartamento fino al termine di questi 6 mesi oppure già da marzo me ne dovrò andare via? Grazie di una sua risposta.
Cara Irene,
se comunichi oggi (o a Marzo) al proprietario la disdetta per il mese di Ottobre, puoi senz’altro rimanere nell’immobile – versando il canone di locazione – fino ad Ottobre.
Ti faccio i migliori auguri per l’operazione di Tua madre.
Buonasera Avvocato,
le scrivo per chiederle un parere circa la situazione che io e la mia famiglia ci troviamo ad affrontare.
Circa ormai 5 anni fa abbiamo messo in affitto un appartamento di proprietà dei miei genitori ad una coppia di ragazzi con un contratto 4+4.
Circa un anno prima della scadenza abbiamo parlato con i conduttori del contratto circa la volontà di mia sorella di trasferirsi in tale appartamento alla prima scadenza del contratto (dopo 4 anni).
Gli inquilini si sono dimostrati d’accordo sostenendo d’avere una casa di proprietà e di volercisi trasferire. Sei mesi prima abbiamo quindi recesso il contratto regolarmente con lettera di disdetta per “uso familiare”. Il rilascio dell’appartamento è stato totalmente di comune accordo come lo dimostrano vari messaggi che abbiamo conservato, del tutto cordiali per accordarci sulla mobilia e il trasferimento delle utenze.
Con l’arrivo della pandemia e una gravidanza a rischio (certificata), mia sorella non ha ancora potuto trasferirsi in tale appartamento in quanto non era nelle condizioni di poter affrontare un trasloco.
Scaduto l’anno sopra menzionato, del tutto inaspettatamente, gli ex conduttori ci chiedono i danni per un totale di 36 mensilità in quanto non stiamo utilizzando l’appartamento.
Secondo lei, alla luce delle proroghe previste per la pandemia e i motivi di salute di mia sorella, siamo tenuti a risarcire gli ex conduttori dell’appartamento?
Buonasera Claudia,
il caso che mi esponi è molto interessante; ritengo che la richiesta degli ex-conduttori potrebbe essere contrastata; per maggiori ragguagli, non esitare a contattarmi in privato.
Buona serata.
Buongiorno, lo scorso Agosto ho affittato il mio appartamento a due ragazze delle Filippine, una con regolare permesso di soggiorno e lavoro con busta paga, l’altra con permesso scaduto ed in attesa di rinnovo e lavoro in nero. Contratto 3+2 a canone concordato con cedolare secca + 2 mensilità di caparra. Ho poi registrato la presenza presso gli uffici della Questura. La seconda ragazza senza permesso di soggiorno tempo fa mi ha chiesto di firmare un modulo di idoneità alloggiativa perchè solo con questo la prefettura le avrebbe potuto rilasciare il permesso di soggiorno. Ho fatto questo l’8 di febbraio scorso. Da quel momento non hanno più pagato l’affitto pari a una mensilità + spese ( 450 euro + 30 euro di condominio + 76 euro quota acqua dal 01/08/2021 ad oggi + 100 euro di revisione caldaia che ho anticipato a mie spese con la promessa che avrebbero pagato tutto) per circa 626 euro ed accampando scuse che non c’è lavoro prima e che non hanno il green pass poi. Ho sollecitato più volte il pagamento sia telefonando che inviando messaggi whatsapp. Ad oggi non rispondono più alle mie chiamate. La cosa mi puzza tanto di inganno ed ho deciso di volerle mandare via. Lei mi consiglia di mandare A/R dove chiedo di lasciare l’immobile tra 3 mesi ( anzichè sei) perchè ho intenzione di trasferirmi io? Oppure procedere con A/R di intimazione pagamento e tutte le procedure di sfratto ,lungaggini e costi legali che ne conseguono?. Sono molto spaventato dall’idea di recuperare più i canoni e di non riuscire a rientrare in possesso della casa. NB: Nel contratto ho aggiunto la clausola del vincolo di solidarietà che se una conduttrice non paga è responsabile in solido anche l’altra. Attendo un suo prezioso consiglio. Luca
Buongiorno Luca,
comprendo la Sua preoccupazione.
Le rispondo rappresentandoLe che Lei può rientrare in possesso dell’immobile, unicamente instaurando un procedimento di sfratto nei confronti delle conduttrici; Le consiglio, pertanto, di rivolgersi ad un Legale di Sua fiducia, per poter avviare prima possibile il procedimento.
Mi contatti pure in privato per maggiori ragguagli, al n° 3286635490.
Cordiali saluti.
Buonasera vorrei avere delucidazioni riguardanti il caso mio e delle mie coinquiline.
Ho affittato casa insieme a 3 coinquiline ad ottobre, sul contratto si chiedevano 2 mesi di preavviso per lasciare l’abitazione.
Inoltre vi era scritto che la somma da versare era di 150€ al mese, ma in realtà versavamo 200€ dimostrabili attraverso le ricevute delle ricariche Postepay intestata al proprietario della casa.
A Febbraio abbiamo dato il preavviso ma il proprietario a una delle ragazze ha dato la possibilità di datare il preavviso sulla raccomandata a/r 01/01/2022 in modo tale da non pagare gli altri mesi poiché in ogni caso non restava in casa.
Con un’altra ragazza invece nella stessa situazione pretende i due mesi di canone che ovviamente non vuole versare perché come si suol dire “la legge è uguale per tutti”.
Inoltre sta ricevendo in continuazione “minacce” dal proprietario che dice di volersi rivolgere ad un legale.
Quali potrebbero essere le conseguenze?
Il proprietario inoltre detiene 200€ di cauzione versata ad ottobre e per ben 5 mesi ha affittato la casa ad un’altra ragazza senza contratto.
In questo caso come funziona? Se dobbiamo rispettare il contratto pagando anche i due mesi di preavviso, il proprietario deve rispettare il contratto ricevendo 150€ e non 200€ mensili e di conseguenza deve restituirci i 50€ che ha preso “illecitamente “ mensilmente?
Grazie anticipatamente
Buongiorno Gilda,
se il contratto prevede un preavviso di due mesi, non c’è dubbio che siate tenute a pagare il canone per il mese di Marzo ed il mese di Aprile, anche qualora decidiate di lasciare l’immobile anticipatamente (in tal caso, però, affinchè siate effettivamente tenute a corrispondere il preavviso, l’immobile non dovrebbe essere concesso in locazione ad altri soggetti).
Allo stesso tempo, il locatore, qualora riconsegniate l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’avevate ricevuto, dovrebbe restituirVi il deposito cauzionale, ed inoltre, Ti confermo che avete titolo per richiedere la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto a quanto previsto dal contratto; non solo : il locatore, avendo percepito somme non risultanti dal contratto registrato, rischia anche di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, per l’omesso pagamento delle imposte.
Contattami pure in privato, per maggiori ragguagli.
Buona Domenica.
Grazie mille per avermi risposta.
Buongiorno, vorrei avere delucidazioni riguardanti la mia situazione.
Vivo a Milano con la mia famiglia ed ho sottoscritto, come inquilino, un contratto 4+4. Ora 7 mesi prima della scadenza il proprietario mi ha comunicato verbalmente che intende mettere in vendita l’appartamento e che entro 1 mese mi manderà formale disdetta del contratto per vendita a terzi. Ora, premesso che un’agenzia immobiliare ha già visionato l’immobile ma che la valutazione che ha fatto non ha trovato d’accordo il proprietario sul valore di messa in vendita dell’immobile (il proprietario chiede il 40% in più del valore e pertanto nemmeno io sono interessato all’acquisto) le chiedo, considerato che mi sto già guardando intorno, una volta ricevuta la disdetta da parte del proprietario (di sei mesi) qualora trovassi un appartamento idoneo alle mie esigenze potrei andarmene in qualunque momento senza che il proprietario possa dire nulla?
Inoltre, qualora il proprietario non riuscisse a vendere l’appartamento al valore richiesto e dopo qualche tempo fosse ancora in vendita oppure lo mettesse in vendita al suo reale valore quali sarebbero i miei diritti?
Grazie e buon lavoro
ho omesso di spiegare che sono 7 mesi prima della PRIMA SCADENZA
Caro Ernesto,
vado a rispondere alle questioni da Te poste.
– Non puoi lasciare l’immobile senza il rispetto del preavviso contrattuale (o, in mancanza, del preavviso di Legge), anche se il proprietario Ti ha già comunicato che alla scadenza, il contratto non si rinnoverà;
– Se il locatore non dovesse vendere l’immobile entro un anno dalla riconsegna dello stesso immobile da parte Tua, saresti legittimato a richiedere al locatore, alternativamente, il ripristino del contratto, o un indennizzo d’importo pari a 36 mensilità del canone di locazione; aggiungo che, affinchè la disdetta sia valida, è necessario che il locatore non sia proprietario di altri immobili (oltre all’immobile nel quale Egli vive), nel Comune di Milano.
Spero di esserTi stato utile.
Buona serata, e,
Buon fine settimana.
Buongiorno,
non mi è chiaro il primo aspetto.
Il proprietario non mi rinnova il contratto e mi avvisa sei mesi prima, io però dovrò cercare una nuova casa e potrei trovarmi in due casi:
1. Trovo una casa adatta SUBITO ma non sono disposti ad attendere 6 mesi, preferendo un altro inquilino a parità d’offerta.
2. Giungo ad una data troppo ravvicinata alla scadenza con il rischio di non trovarla.
La ricerca di una nuova casa è problematica e fare coincidere le tempistiche esatte non è semplice.
Una volta ricevuta la disdetta l’inquilino non dovrebbe essere libero di lasciare la casa qualora trovasse una casa prima?
Caro Ernesto,
purtroppo, Ti confermo quanto ti avevo scritto nel mio messaggio precedente, ossia che, indipendentemente dal fatto che il locatore Ti abbia comunicato la disdetta del contratto, Tu sei comunque tenuto a comunicare il recesso con il preavviso previsto dal contratto, con la precisazione, però, che, qualora tale preavviso cada in un periodo successivo al contratto, non sarai tenuto a pagare il canone per tale periodo ulteriore.
Nel Tuo caso, quindi, dal momento che il locatore Ti ha comunicato la disdetta 7 mesi prima della scadenza del contratto, in buona sostanza, sarai tenuto a corrispondere le rate del canone fino alla scadenza; comprendo che ciò per Te costituisca un disagio, ma, evidentemente, dovrai ricercare un’abitazione che sia disponibile a partire da una data vicina alla conclusione dell’attuale contratto.
Spero di esserti stato d’aiuto.
Buona serata, e,
Buon fine settimana.
Buonasera Avvocato,
Vivo in affitto con un contratto 4+4 in essere da 6 mesi. Per sopraggiunti motivi lavorativi che imporrebbero un mio trasferimento a 300km di distanza dalla mia attuale sede operativa e per via anche di una separazione dalla convivente con la quale condividevo le spese di affitto mi trovo costretto a recedere anticipatamente dal contratto dando preavviso di sei mesi. Noto però che sul contratto stesso, all’articolo relativo al recesso anticipato da parte del conduttore, c’è scritto quanto segue: “ Le parti convengono che decorso il secondo anno del rapporto locativo, i conduttori possano recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso alla locatrice, con lettera raccomandata A.R., almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. In caso di recesso anticipato le spese di registrazione della cessazione del rapporto faranno carico alla parte recedente”. Rischio quindi di dover risarcire il locatore, anche nonostante i gravi motivi, non rispettando il termine dei due anni dall’inizio del contratto? La ringrazio anticipatamente per una sua cortese risposta
Caro Paolo,
la questione che poni è molto interessante; la previsione del contratto, indubbiamente molto gravosa per il conduttore, si pone in contrasto rispetto a quanto previsto dalla Legge, e ritengo che si potrebbe sostenere che tale clausola sia nulla.
Per il momento, comunque, non ti resta che recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi, e, in seguito, verificare se il proprietario Ti richiederà davvero il pagamento del canone di locazione fino al termine dei due anni, come previsto dal contratto.
Buona serata, e,
Buon fine settimana.
Buonasera, vorrei chiedervi come agire riguardo ad un contratto 20ennale relativa ad una antenna telefonica. La società, proprietaria dell’antenna ha contrattato il terrazzino condominiale di una palazzina composta da 6 appartamenti con 3 proprietari ed il terrazzo privato di uno dei tre proprietari.
Questa azienda ci contattó circa 3 o 4 anni fa dicendoci che il mercato era variato e che loro avrebbero versato un canone inferiore a quello stabilito. Noi abbiamo risposto che non vi erano problemi, se non potevano mantenere gli accordi presi potevano andare via.
Non aspettandosi questa risposta sono rimasti e hanno continuato a pagare quanto concordato sul contratto. A partire dal 17^ anno abbiamo comunicato che non avremmo rinnovato il contratto e successivamente per ulteriori due volte prima della scadenza del contratto, così come prevede la legge. Attualmente il contratto é scaduto ma la società riferisce di non poter liberare la proprietà perché non hanno trovato un nuovo sito. Faccio presente che sul sito, nel tempo, è stato ampliato con altre antenne, rendendo il terrazzo con un carico eccessivamente pesante. Per quanto sopra descritto, vi é il timore che, intraprendendo un’azione legale, pur vincendola, la società non rimuova il sito delle apparecchiature. In attesa di risposta, cordialità.
Buonasera Ilaria,
per poterVi fornire un parere più esaustivo, mi occorrerebbe poter visionare ed analizzare il contratto; sin d’ora, però, posso dirVi che la giustificazione da parte della Società proprietaria dell’antenna, mi sembra poco convincente.
Contattatemi pure in privato se desiderate assistenza legale in ordine al caso che mi ha esposto.
Buona serata, e,
Buon fine settimana.
Salve, ho un contratto d’affitto 4+4 ad uso abitativo con possibilità di recesso con 6 mesi di preavviso per gravi motivi; il contratto è in forza da 3 anni, ma a Dicembre 2021 ho inviato raccomandata di disdetta. Lascerò la casa a fine Aprile quindi con 2 mesi di anticipo; lo scorso anno avevo concordato verbalmente col proprietario che questi avrebbe compensato gli ultimi 3 mesi di canone con il deposito cauzionale (pari a 3 mensilità). Tuttavia, il proprietario ha cambiato idea e, facendo leva sul fatto che non c’era alcun accordo scritto, pretende ora il pagamento fino a fine contratto. Poiché la cauzione copre 3 mesi, cosa può concretamente fare il proprietario se decido di non versare gli ultimi 3 mesi di canone (visto l’accordo verbale da lui ora rinnegato)? Grazie, Mario
Caro Mario,
perdonami per il ritardo nella risposta.
Purtroppo, dal momento che hai concordato solo verbalmente con il proprietario la compensazione dell’importo del deposito con le mensilità del canone, Ti consiglierei di continuare a versare le rate mensili del canone, fino alla fine; in caso contrario, il proprietario potrebbe agire giudizialmente nei Tuoi confronti, per il recupero del credito.
Buona giornata.
Buongiorno,
ho ricevuto diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione. La cosa mi era stata anticipata verbalmente ed ora ho ricevuto raccomandata A/R però ho un problema.
Nel diniego non viene menzionato il diritto di prelazione, c’è scritto semplicemente: “come già anticipato verbalmente, sono con la presente a darle formale comunicazione relativamente alla necessità di ottenere la disponibilità dell’unità immobiliare meglio identificata in oggetto in quanto è mia intenzione procedere alla cessione a terzi. Pertanto la informo a tutti gli effetti di legge che non intendo rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del 30/09/2022. Nei prossimi giorni prenderò contatto con lei per concordare termini e modalità di rilascio dell’immobile entro la predetta data”.
Come mi dovrei comportare? La comunicazione è valida? dovrei rispondere in qualche modo?
Grazie, cordiali saluti
Caro Ernesto,
è dubbio se la mancata comunicazione dell’invito ad esercitare il diritto di prelazione invalidi la disdetta, ma, propenderei per la soluzione negativa.
Se intendi effettivamente acquistare l’immobile, tuttavia, potresti valutare di richiedere al proprietario di inviarTi la comunicazione prescritta dall’art. 38 della Legge n° 392/1978, in modo da poter esercitare il diritto di prelazione.
Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Buonasera,
In data 01/08/21 abbiamo preso in affitto un appartamento, praticamente questa casa non presentava il contatore della Luce, è stato installato solo il 1/10/21, il contratto di locazione però è iniziato il 1/08/21
Il 5/10/21 siamo andati via da casa per problemi gravi comunicando come per modalità previste dalla legge, il proprietario ha accettato.
Tramite agenzie delle entrate scopro però, che la data di fine locazione è stata il 30/08/21, quando ancora non era presente la luce e la casa era disabitata, soprattutto, io di questa data di fine locazione non sapevo nulla.
La domanda è il proprietario può chiedermi il pagamento delle mensilità sia di quando non c’era corrente sia dei mesi di preavviso (3), visto che il contratto di locazione risulta terminato il 30/11/21?
Se dovessi pagare, non è un comportamento perseguibile penalmente visto che il proprietario si intascherebbe soldi senza pagare le tasse?
la ringrazio per la risposta e il suo tempo
Buonasera Franco,
sulla base dei fatti che mi hai esposto, Ti confermo che il proprietario non ha titolo per richiederTi il canone per il mancato preavviso; se dovesse inoltrarTi tale richiesta, contattarmi, e sarò felice di fornirTi tutti i ragguagli del caso.
Buona serata.
Buonasera, avvocato.
Il mio caso riguarda la disputa, per ora “amichevole”, intorno alla mia richiesta di recesso anticipato di un contratto di locazione abitativa in essere da agosto 2013, di cui sono il conduttore. Il motivo risiede nel sopravvenuto ampliamento del nucleo familiare (moglie e figlio di 2 anni), che vive con disagio nell’appartamento di circa 45 metri quadrati, affetto anche da muffa che si manifesta in periodi ravvicinati; inoltre le mie esigenze familiari sono integrate anche dal fatto di espatriare al più presto nel paese dove avremo il centro dei nostri interessi in futuro.
Il locatore, imputando alla mia famiglia la colpa di non aver arieggiato i locali con sufficienza, pretende, prima di acconsentire consensualmente alla chiusura anticipata del contratto che mi accolli le spese per far ritornare il bene allo stato primitivo di nove anni fa. Bisogna aggiungere che io avrei voluto fare preventivamente una richiesta formale tramite invio di lettera raccomandata, adducendo i gravi motivi suddetti; ma non so se se questa procedura di recesso anticipato legale possa essere bloccata dalla ritrosia del locatore, facendoci perdere altro tempo prezioso con qualche suo appiglio legale.
Cordialmente.
Per meglio esplicitare i miei pensieri, vorrei sapere se io possa richiedere al locatore, “in anticipo”, una promessa scritta di immediata disdetta del contratto, una volta provveduto alla sua richiesta, considerato che ho rinunciato al recesso legale a ragione della sua caparbia avversità a ciò, per proprie ragioni di pseudo-rispetto reciproco.
In definitiva, io ho solo il timore che la cocciutaggine di una persona anziana con patologia medica seria faccia perdere tempo prezioso alla mia famiglia.
Caro Gerardo,
Ti confermo quanto detto nella precedente mia : invia una raccomandata a/r al locatore, esponendo le motivazioni per le quali ritieni risolto il contratto, e per le quali lascerai l’immobile.
Di nuovo,
In bocca al lupo.
Caro Gerardo,
se l’immobile è infestato dalla muffa, e tale problematica è strutturale dell’edificio, ciò costituisce un motivo di risoluzione del contratto, pertanto, potreste lasciare l’immobile anche senza preavviso; Vi consiglio, naturalmente, di fare presente la problematica al proprietario, a mezzo raccomandata a/r, prima di cambiare appartamento.
Buona serata, e, IN bocca al Lupo.
Buongiorno,
sono subentrato in un contratto d’affitto 3+2 stipulato nel 2011 che poi si è rinnovato negli anni. ultimamente ad ottobre 2022. Nel contratto c’è un articolo dove viene fissato come preavviso per il recesso un periodo di 3 mesi dopo il secondo anno di locazione. Le chiedo se questi due anni facciano riferimento per i primi locatari ovvero per i primi due anni dopo la stipula del contratto e se quindi per andarmene basta che mandi la raccomandata 3 mesi prima.
Grazie
Caro Alessandro,
per poterTi fornire una risposta totalmente attendibile dovrei poter leggere l’articolo del contratto, ma, sulla base di quello che mi riferisci, ritengo che Tu possa comunicare tranquillamente il recesso con 3 mesi di anticipo.
Buona giornata.
Buonasera Avvocato
mi sono imbattuto nella sua pagina sfogliando in rete in ricerca di una soluzione al mio problema che le espongo di seguito:
Mia moglie, conduttrice di un locale ad uso commerciale dal 2007, destinato ad edicola e rivendita di tabacchi, a seguito di un calo delle vendite derivanti dalla situazione emergenziale in atto, ha avuto difficoltà a pagare alcuni canoni di affitto di importo di €. 500,00 mensili. La proprietaria era a conoscenza della precaria situazione economica di mia moglie e per un certo periodo ha tollerato i ritardati pagamenti. Trascorsi però 4 mesi dall’ inadempienza, il 18 febbraio 2022 ha fatto scrivere dal suo avvocato intimando il versamento di quanto dovuto e contestualmente la risoluzione del contratto ed il rilascio del locale per morosità nel termine di 15 giorni dalla ricezione della lettera raccomandata. A seguito di ciò, non senza sforzi, il giorno 23 marzo 2022 si è provveduto a liquidare l’ insoluto pari ad €. 2.500,00 e ad ottenere una proroga al 30 aprile 2022 per la liberazione del locale, che puntualmente è avvenuta, contestualmente al pagamento del canone di affitto del mese di Aprile. Premetto che non vi è stato alcun ricorso al Foro competente da parte del locatore né tantomeno emissione di sentenza di sfratto ma esclusivamente esplicita richiesta personale del locatore per tramite il suo avvocato, alla quale si è dovuto dare seguito per non incorrere nell’ intimato ricorso alle vie legali.
Le domande che Le pongo, a chiarire i miei dubbi sulla correttezza del comportamento del locatore sono queste:
1)- E’ giuridicamente corretta la richiesta del locatore nell’ obbligare mia moglie a liberare il locale se nel frattempo ha saldato i canoni pregressi?
2)- In presenza di inadempienza del conduttore, ancorché cessata, stante la liquidazione totale degli insoluti, il locatore era comunque obbligato a rispettare i termini dei 12 mesi di preavviso per poter procedere a disdetta del contratto di affitto?
3)- Ai sensi della Legge 392/78, spetta a mia moglie l’ indennità da perdita avviamento commerciale, considerato il fatto che ha dovuto provvedere in tempi ristretti alla ricerca di un nuovo locale ed attendere ora l’ autorizzazione dal Monopolio di Stato alla vendita di tabacchi per il trasferimento presso il nuovo locale, che orientativamente si aggira intorno ai 4/5 mesi di attesa?
La ringrazio anticipatamente delle risposte che vorrà e potrà fornirmi e Le chiedo fin da ora la possibilità di contattarLa in privato anche in previsione di un Suo patrocinio legale.
Cordialmente
Stefano Tarquinio
Caro Stefano,
alcuni aspetti della vicenda che mi esponi non mi sono chiari.
Perchè avete lasciato l’immobile, se il locatore non aveva adito le vie legali, a maggior ragione, dopo aver sanato integralmente la morosità ?
Da quello che leggo, lasciare l’immobile è stata una Vostra decisione, dato che il locatore non avrebbe potuto in alcun modo ottenere il rilascio coattivo dell’edicola, e, pertanto, a fortiori, ritengo che non possiate avanzare alcuna richiesta in merito alla perdita dell’avviamento.
Contattami pure in privato per maggiori ragguagli,
Buona serata.
Gentilissimo Avvocato
La ringrazio per la cortese risposta che mi ha fornito. Preciso soltanto che mia moglie non ha lasciato il locale di sua spontanea volontà ma per espressa imposizione del locatore, ancorché illecita, come da Lei puntualmente precisato, e soprattutto per non incorrere, qualora ce ne fossero stati i presupposti, in ingiunzioni di sfratto, come intimato dal legale del proprietario. Senz’ altro La contatterò per un consulto legale, al fine di spiegarLe meglio quanto successo e sottoporLe la documentazione in nostro possesso.
Cordialmente
Stefano Tarquinio
Buona sera avvocato,
sono un conduttore che è subentrato dal primo aprile in un appartamento con contratto 3 + 2 stipulato nel 2011 e che negli anni si è rinnovato, ultimo rinnovo 01 ottobre 2021. All’interno vi è una clausola che dice “A partire dall’inizio del secondo anno di locazione, è facoltà dei conduttori recedere simultaneamente dal contratto senza dover addurre motivi, con un preavviso di tre mesi da inviare al locatore a mezzo di lettera raccomandata a.r.. Le parti convengono espressamente che il recesso comunicato da uno solo dei conduttori avrà pieno ed incondizionato effetto anche nei confronti degli altri.”.
Le chiedo delucidazioni a riguardo perchè vorrei sapere al netto di un eventuale subentro, non capisco se l’opzione raccomandata è valide solo se escono tutti o anche per uno solo.
Grazie
Caro Alessandro,
leggo ora il Tuo intervento integrativo, e Ti confermo il Tuo diritto a comunicare il recesso con tre mesi di preavviso.
Aggiungo che il contratto prevede una disposizione quantomeno “singolare”, per cui, in buona sostanza, se uno di Voi conduttori decide di lasciare l’immobile, determina lo scioglimento del contratto anche per gli altri conduttori, “coinvolgendoli” nella sua decisione di recedere.
Spero di esserTi stato d’aiuto.
Buona serata.
Buongiorno, sono locatrice di un 4+4 con 6 mesi di recesso anticipato, i conduttori mi hanno comunicato (via email) volontà di recedere dal contratto a fine dicembre e sono usciti dall’appartamento a fine gennaio, mese che avevano pagato. Io mi sono subito attivata per trovare un nuovo conduttore per facilitarli, e non dover chiedere loro i 6 mesi del mancato preavviso, ma solo i mesi in cui l’appartamento rimaneva sfitto. Ho trovato nuovi conduttori dall’1 marzo. Purtroppo i precedenti conduttori non vogliono farsi carico del mese di affitto + spese che mi devono. A questo punto sono tentata di chiedere loro tutti i 5 mesi dovuti (da febbraio a giugno), è possibile?
Buonasera Serena,
no, per costante giurisprudenza, se hai reperito un nuovo conduttore, non puoi richiedere tutti e 5 i mesi del preavviso, mentre, invece, è un tuo diritto ottenere il pagamento della rata del canone del mese di Febbraio, nel quale l’appartamento è rimasto sfitto, questo perchè, la funzione dell’indennità di preavviso, è proprio quella di tutelare il locatore, nel caso in cui non riesca a concedere immediatamente l’immobile in locazione ad un nuovo conduttore.
Per ulteriori ragguagli, anche circa le modalità di recupero del credito nei confronti degli ex-conduttori, non esitare a contattarmi in privato.
Buona serata, e,
Buon fine settimana.
Sono in affitto con cedola secca da più di 8 anni vivo in Veneto per problemi familiari avendo mia madre di 97 anni che è stata opera al femore avendo bisogno di assistenza sono comunque costretto a pagare i 6 mesi dato che ho urgenza di trasferirmi a Palermo la mia città natale
Buonasera Sig. Emilio,
mi spiace per la Sua situazione.
Purtroppo, temo che Lei, dal punto di vista strettamente giuridico, sia tenuto a versare il preavviso, tuttavia, Le consiglierei di contattare il locatore, al fine di ottenere uno “sconto” sulle mensilità di preavviso, alla luce della peculiarità della vicenda.
Cordiali saluti.