Il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto di durata, vale a dire, sia il locatore che il conduttore sono tenuti a rispettare il contratto, e ad adempiere le obbligazioni derivanti dallo stesso, fino alla scadenza prevista dal contratto stesso, salvo disdetta.
La Legge, tuttavia, prevede la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale, in modo molto diverso per il locatore, rispetto al conduttore.
Il proprietario dell’immobile, infatti, non può liberarsi dal contratto di locazione, fino alla scadenza dello stesso, ed anzi, anche alla prima scadenza del contratto, può evitare che lo stesso si rinnovi tacitamente, solo in presenza di determinate cause previste tassativamente dall’art. 3 della Legge n° 431/1998.
Il conduttore, invece, può anche lasciare l’immobile prima della scadenza, art. 3, comma 6°, Legge n° 392/1978, purchè sussistano “gravi motivi” (sull’interpretazione della gravità dei motivi la giurisprudenza è molto “generosa” con il conduttore : in linea generale, è stato affermato che tali motivi “non possono attenere alla semplice valutazione soggettiva e personale del conduttore sulla convenienza o meno di continuare a occupare l’immobile locato, ma devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione” – Cass., sent. n. 26892 del 19.12.2014, però poi, nella prassi giudiziaria, sono stati avallati la gran parte dei casi di recesso anticipato del conduttore, come, ex multis, il caso del conduttore recedente dal contratto per l’abbaiare del cane del vicino – Cass. sent. n. 12291/14 del 30.05.2014), e, soprattutto, purchè il recesso sia esercitato con preavviso di sei mesi, a meno che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti non stabilisca un preavviso minore.
In conclusione, pertanto, se si è conduttori di un immobile, e si ha deciso di lasciare l’immobile, si potrà farlo liberamente, ma, al locatore dovranno essere corrisposte le mensilità del canone di locazione, per i sei mesi successivi alla comunicazione della disdetta.
Fin qui, il dettato legislativo; la Giurisprudenza, però, ha integrato il quadro normativo, con la seguente specificazione : le sei mensilità (o meno, se così dispone il contratto) del canone di locazione, sono dovute solo se l’immobile rimane effettivamente sfitto, per tutti i sei (o meno) mesi successivi, al rilascio dell’immobile : “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).
Ciò vuol dire che il locatore non potrà richiedere immediatamente al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, per ciascuna rata, il termine del mese relativo, dal momento che, se lo stesso conduttore richiedesse sin da subito i canoni, nel caso in cui l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.
Pertanto, anche qualora il locatore dovesse ottenere dal Tribunale competente, l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, per le mensilità future, fino al termine dei sei mesi successivi al recesso, tale decreto ingiuntivo potrà essere vittoriosamente opposto, per inesigibilità del credito.
Molta attenzione, inoltre, si deve prestare, anche, – dal punto di vista del conduttore – alla forma della comunicazione di recesso, che dev’essere inoltrata a mezzo raccomandata a/r al locatore, e deve contenere un’indicazione esplicita dell’esercizio del diritto di recesso, anche se, sul punto, la Giurisprudenza è “venuta in soccorso” di una conduttrice che aveva comunicato al locatore una generica volontà di lasciare l’immobile, desumendo dalla circostanza per cui il locatore aveva incaricato un’agenzia immobiliare di reperire un nuovo inquilino, la prova del fatto che il locatore avesse effettivamente recepito il significato della comunicazione da parte della conduttrice (Cassazione, Sezione III, Sentenza 23 ottobre 2012, n. 18167).
Egr. Avvocato,
nell’ipotesi in cui il conduttore lasciasse l’unità abitativa senza avere esercitato il diritto di preavviso, il locatore a quale azione legale potrebbe ricorrere ?
Al riguardo avrei qualche perplessità sulla possibilità di azionare il decreto ingiuntivo in quanto potrebbe essere rigettato dal Tribunale per l’inesigibilità e certezza del credito.
In attesa di un Suo riscontro, colgo l’occasione peer porgerLe distinti saluti.
Pietro Russitano
Egregio Collega,
Ti ringrazio per l’osservazione, che, in effetti, coglie nel segno.
A mio avviso, in realtà, il credito sarebbe certo – non essendo fondatamente contestabile dal conduttore – ed anche esigibile, perlomeno, nel momento in cui si è esaurito il periodo di tempo previsto dal contratto per il preavviso, senza che l’immobile sia stato nuovamente concesso in locazione; Ti confermo, tuttavia, che, nel Foro nel quale opero principalmente – Spoleto -, i Giudici, generalmente, non concedono il decreto ingiuntivo per le mensilità per il mancato preavviso, e temo che sia così anche nella maggior parte dei Fori, di conseguenza, non rimane altra strada percorribile, che il giudizio ordinario – rito locatizio.
Buongiorno, vorrei sapere,qualora fosse il locatore a richiedere di liberare l’ immobile,senza nessun preavviso e senza morosità,ma solo per necessità personale,quali conseguenze economiche?
Buonasera Sig.ra Antonella,
il locatore, a differenza del conduttore, non può recedere ad nutum dal contratto.
Per ulteriori delucidazioni, mi contatti in privato.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
in caso di contestazione dei gravi motivi di recesso dell’immobile ad uso abitativo e ad avvenuto rilascio dei locali da parte del conduttore alla scadenza del preavviso , quali azioni giudiziali avrebbe a disposizione il locatore per ottenere il pagamento dei canoni dovuti dal conduttore sino alla naturale scadenza del contratto?
Buonasera Sig.ra Bertani,
nel caso in cui il conduttore abbia omesso di versare una o più rate del canone di locazione, per il locatore è possibile tentare il recupero del credito, in primis, richiedendo al Tribunale competente l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, ed, in seguito, procedendo alle ordinarie azioni esecutive nei confronti dello stesso conduttore (pignoramento del conto corrente, pignoramento del quinto dello stipendio o della pensione, pignoramento di beni mobili, etc.).
Per maggiori ragguagli, mi contatti pure in privato al n° 3286635490.
Le auguro una Buona serata, e Le porgo i
Migliori saluti.
Buonasera! Ho un appartamento locato ad un anziano, in regime di cedolare secca 3+2, con scadenza del primo periodo al 31 maggio 2021. Tempo fa avevo comunicato, alla figlia del conduttore, in via amichevole, tramite whattsapp, che alla scadenza dei 3 anni, dovevano riconsegnarmi l’immobile, per la vendita dello stesso. A seguito di ripensamento per la vendita, ho comunicato, con lo stesso metodo, che potevano continuare ad occupare l’immobile, seguendo le direttive del contratto. Oggi ricevo una telefonata della figlia del conduttore, che mi dice che loro hanno già trovato un altro alloggio e che dal 1° dicembre corrente, lasciano l’appartamento: seguirà raccomandata di recesso. Ho risposto che la cosa non va in questi termini e che bisogna rispettare il contratto fino alla sua prima scadenza. Cosa devo fare, cosa mi consiglia? La ringrazio e le auguro una buona serata!
Egregio Sig. Franco,
ritengo che la conduttrice non possa liberarsi dal vincolo contrattuale nei termini da Ella indicati.
Mi lasci in privato un Suo recapito telefonico, e La contatterò lunedì prossimo per maggiori ragguagli.
Per il momento, Le auguro una Buona serata, ed un Buon fine settimana.
Buonasera.
Mio figlio ha dovuto lasciare improvvisamente, per motivi di lavoro, l’appartamento che aveva in affitto.
Ha concordato con il proprietario la consegna delle chiavi e quest’ultimo, dopo aver visionato l’immobile,
ha scritto che esso è in buone condizioni ed ha già dato mandato ad una agenzia immobiliare di trovare un
nuovo inquilino; nel frattempo rimane obbligazione di mio figlio il pagamento del canone fino a quando non venga trovato un
nuovo inquilino e comunque, come previsto dal contratto, non oltre i sei mesi.
Mio figlio, vista l’avvenuta positiva verifica delle condizioni dell’immobile, ha messo a disposizione del locatore per i primi due mesi le due mensilità versate a titolo di deposito cauzionale ma quest’ultimo non solo pretende il regolare versamento delle mensilità con restituzione del deposito solo alla fine dei sei mesi, ma anche il regolare pagamento delle spese condominiali anche se ormai l’immobile è nella sua disponibilità.
Può delucidarmi in merito a tale questione?
Grazie in anticipo.
Una cordiale serata.
Tommaso.-
Egregio Sig. Tommaso,
ritengo che gli oneri condominiali siano accessori del canone di locazione, pertanto, saranno di competenza di suo figlio fino a quando l’immobile non verrà nuovamente concesso in locazione – fermo restando, naturalmente, il limite dei sei mesi.
Per quanto riguarda invece il deposito cauzionale, invece, il locatore non si sta comportando correttamente, dal momento che il deposito non può essere compensato, per costante giurisprudenza, con le somme dovute a titolo di rate del canone di locazione, a maggior ragione nel caso di suo figlio, nel quale non è sicuro che tali ratei siano effettivamente dovuti.
Mi contatti pure in privato al n° 3286635490 se suo figlio desidera assistenza legale al fine di ottenere la restituzione del deposito cauzionale.
Buona serata.
Gentile avvocato.
Grazie per la pronta risposta.
Quindi , anche se l’alloggio è già nella disponibilità del locatore, spetta sempre al conduttore l’onere del pagamento delle spese condominiali, oltre che del canone di locazione fino a quando non venga trovato un nuovo inquilino e comunque per un massimo di sei mesi. Come se l’alloggio fosse ancora nella disponibilità del conduttore, ma non lo è….
Inoltre, pur essendo l’alloggio trovato esente da danni ed in buone condizioni, il locatore può ancora trattenere il deposito cauzionale a garanzia di eventuali obbligazioni come, ad esempio, proprio il condominio….. ma lo stesso deposito non può essere trasformato in eventuali ratei.
Un grosso ringraziamento per la sua gentile disponibilità ed un augurio di buona serata.
Tommaso.-
Buonasera
Mi trovo in una situazione un po’ anomala. i miei genitori molto anziani e con seri problemi di salute
Hanno lasciato l’appartamento. Ho gia’ pagato regolarmente i 3 canoni in cui sono stati dentro, devo anche gli altri 3?
Nella disdetta ho fatto scrivere specificatamente che l’appartamento veniva lasciato prima dei 6 mesi di preavviso per seri
problemi di salute e necessità di avvicinarsi alla famiglia per essere seguiti ( mamma con alzheimer documentato e con accompagnamento e padre infermo causa una progressiva frattura vertebrale, il tutto documentabile).
Ho cercato bonariamente di parlare con la proprietaria che , sebbene 14anni di canoni sono stati regolarmente versati ,insiste sul preavviso di 6 mesi. Ma sono richiesti lo stesso? Loro vorrebbero anche l’appartamento per fargli i lavori di ristrutturazione, in tal caso NON sarebbe affittabile e dovrei pagare tutti i canoni lo stesso? Aspetto Vs. pronta risposta. Grazie Angela
Buonasera, Sig.ra Angela.
Le anticipo che ritengo che Lei possa contestare le richieste della proprietaria; mi contatti in privato al n° 3286635490 per maggiori ragguagli.
Le auguro una Buona serata, e Le porgo
Cordiali saluti.
Salve. Per quanto riguarda contratti di sub affitto nel commerciale, se si decidesse di lasciare il locale e di conseguenza a dare il preavviso di 6 mesi, in tale periodo il locatore ha il diritto di affittarlo ad un altro locatario? O dovrà attendere il termine dei 6 mesi? Dato che il locatore ha comunque il dovere di dare preavviso di 6 mesi.
Buonasera, Sig. Andrea.
Se il conduttore, oltre a recedere dal contratto, lascia l’immobile, il locatore ha senz’altro diritto di concedere in locazione l’immobile ad un altro soggetto; la conseguenza sarà che il “vecchio” conduttore non sarà tenuto a versare al locatore il canone di locazione, a partire dal giorno della stipula del nuovo contratto di locazione, e ciò, anche qualora il recesso sia stato comunicato senza il dovuto preavviso.
Se invece il conduttore non rilascia l’immobile, nei sei mesi del “preavviso” il contratto rimarrà pienamente efficace, ed il locatore non potrà concedere l’immobile in locazione ad altri soggetti, prima della cessazione definitiva del contratto.
Spero di esserLe stato utile; per maggiori ragguagli non esiti a contattarmi in privato.
Le auguro una Buona serata.
Gentile avvocato buona sera, volevo chiederle una banalità:
Ma nel caso in cui riceva in qualità di conduttore la comunicazione di disdetta da parte del locatore nei termini prescritti dei sei mesi e fortunosamente trovi subito un appartamento dove trasferirmi, posso comunicare il semplice rilascio al locatore o sono costretto al pagamento dei mesi rimanenti?
Grazie
Buongiorno Luca,
dovresti controllare cosa prevede il tuo contratto di locazione.
Ai sensi della Legge n° 392/1978, infatti, il termine per il recesso del conduttore è di sei mesi prima rispetto al rilascio dell’immobile, e, di conseguenza, saresti tenuto a pagare il canone fino alla scadenza naturale del contratto; è possibile, però, che il contratto preveda un termine più breve : in tal caso, potresti inviare subito la comunicazione di recesso, ed essere tenuto a versare le rate del canone solo per le mensilità previste nel contratto.
Spero di esserTi stato utile.
Ti auguro una Buona domenica.
Scusi avvocato non devo essermi spiegato bene: sono destinario in qualità di conduttore di una lettera di disdetta che mi consente di permanere nell’appartamento fino al 30/6.
Ho trovato fortuitamente un appartamento e mi ci sto trasferendo.
Le chiedevo se posso comunicare al locatore che intendo rilasciargli l’immobile senza dover pagare 5 mesi di doppie mensilità.
Il contratto è uno standard.
Buonasera Luca,
da quanto mi esponi non ho chiaro una cosa, il contratto scaderebbe tra sei mesi ed il locatore ti ha inviato la disdetta per evitare il rinnovo tacito, oppure il locatore ti ha inviato la disdetta nonostante il contratto cessi tra oltre sei mesi ? Nel secondo caso, il locatore non avrebbe diritto ad inviare la disdetta.
Ad ogni modo, se tu intendi lasciare l’immobile, dovrai comunque rispettare il preavviso di sei mesi, e, di conseguenza, qualora dovessi trasferirti, saresti comunque tenuto a pagare il canone per il “vecchio” immobile fino alla scadenza del contratto, a meno che, naturalmente, il locatore non decida di rinunciare al preavviso, ma questa sarebbe una facoltà in capo al locatore, non un obbligo.
Scrivimi pure in privato per ulteriori approfondimenti.
Buona serata.
Egr. Avvocato,
il mio inquilino ha inviato raccomandata il 28/12/2020 dichiarando intenzione di interrompere anticipatamente il contratto il 28/1/2021, senza addurre gravi motivi e senza dare i 6 mesi di preavviso (lascerà quindi l’abitazione entro 1 mese dalla comunicazione). Il contratto è un 4+4 (1/4/2013 -31/3/2017)
Ho inviato raccomandata A/R richiedendo il pagamento del canone per i 6 mesi , fino al 28/6/2021, a prescindere che lasci o meno l’immobile nei 6 mesi . Ho scritto che consentivo il pagamento dei 6 mesi anche in modo dilazionato da concordare, eventualmente a partire dal giugno 2021 in modo da ridurre il numero dei canoni in caso di attivazione di locazione nel 1° semestre del 2021 con nuovo inquilino. Non ho ricevuta di ritorno. Ho inviato dei wap dal contenuto simile.
Quali specifici passi posso intraprendere per esigere il dovuto?
Come rientrare in possesso delle chiavi senza che ciò sia considerata una risoluzione consensuale del contratto?
Devo “chiamare in causa” l’inquilina?
Come è possibile ottenere un decreto ingiuntivo? non vorrei che si aprisse una lunga causa.
La ringrazio
Cordiali saluti
Buonasera Sig.ra Margherita,
prioritariamente, direi che è un suo interesse ottenere il rilascio pacifico dell’immobile, senza necessità di instaurare un procedimento di sfratto; qualora, pertanto, alla fine del mese corrente, l’inquilina dovesse riconsegnarLe l’immobile, prenda pure le chiavi dello stesso, avendo cura di redigere un apposito verbale di rilascio.
Altra questione, invece, è quella inerente al recupero delle mensilità insolute, per il quale Lei dovrà necessariamente rivolgersi ad un legale.
Per maggiori indicazioni, mi contatti pure a partire da domani, al n° 3286635490.
Cordiali saluti.