Spese condominiali : chi compra paga, ma fino a quando ?

Anni di sacrifici, di ricerche, di piste seguite e poi abbandonate, ed, infine, il sogno è realtà : avete comprato la vostra nuova casa.

Pagati gli onorari del Notaio, le Tasse, le Imposte, la provvigione dell’Agenzia immobiliare, sembra che finalmente ci si possa godere la casa senza ulteriori conti da pagare, ma è davvero così ?

Se l’abitazione acquistata è inserita in un Condominio, infatti, dovranno necessariamente essere pagate anche le spese condominiali.

Pochi dubbi per quanto riguarda le spese condominiali maturate successivamente all’acquisto (es. : la quota di propria competenza della fornitura di energia elettrica per l’ascensore, relativa ai mesi successivi al rogito notarile).

Ma cosa accade se, successivamente all’acquisto, si ha la brutta sorpresa che il precedente proprietario ha lasciato dei conti in sospeso con il Condominio ?
Chi è tenuto a pagare ? Solo il vecchio proprietario, o anche l’acquirente, ed, eventualmente, entro quali limiti ?

La risposta va ricercata, innanzitutto, nell’articolo 63, comma 4°, delle disposizioni attuative del Codice Civile, che prevede quanto segue :

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Ciò vuol dire, ad esempio, che, acquistando un immobile nel Giugno del 2020, l’acquirente sarà tenuto a pagare le spese condominiali del 2020, comprese le spese relative al periodo compreso tra il 1° Gennaio 2020 e la data dell’acquisto, nonchè, le spese relative al 2019.

L’essere debitori in solido con il venditore, peraltro, implica che il Condominio potrà decidere di rivolgersi indifferentemente al compratore o al venditore per il pagamento integrale delle spese.

La norma rappresenta, indubbiamente, un compromesso tra l’esigenza, in capo a chi acquista un immobile, di poter acquistare con i minori pesi ed oneri possibili, e quindi, il favor del legislatore per una circolazione sicura dei beni, ed il diritto del Condominio (e, in definitiva, degli altri condomini) a poter tenere in ordine il bilancio condominiale, rivalendosi su un soggetto più prossimo e facilmente contattabile ed aggredibile patrimonialmente (l’attuale proprietario, per l’appunto) rispetto al precedente condomino, che, successivamente alla vendita, potrebbe anche diventare difficilmente reperibile.

Fin qui, la norma.

Il problema interpretativo, tuttavia, insorge per i “contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Sul punto, la Corte di Cassazione è intervenuta per dirimere un contrasto giurisprudenziale precedentemente insorto, con la sentenza n° 24654 del 3 Dicembre 2010, mediante la quale ha affermato quanto segue :

“in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “, orientamento confermato e meglio specificato con l’Ordinanza del 22 Giugno 2017, n° 15547 della VI Sezione della Suprema Corte, ed anche con l’Ordinanza n° 1847 del 25/01/2018.

La regola stabilita dalla Corte di Cassazione, pertanto, è la seguente :

• per quanto riguarda le spese condominiali ordinarie, l’acquirente può essere chiamato a pagare per le spese concretamente insorte per l’anno dell’acquisto e l’anno precedente (esempio : in caso di acquisto nel 2020, il nuovo proprietario non potrà essere chiamato dall’amministratore, a pagare la quota della fornitura di energia elettrica per le scale condominiali del 2018, non saldata dal precedente proprietario);
• per quanto riguarda, invece, le spese condominiali straordinarie, rileverà la data in cui tali spese sono state deliberate, con la conseguenza che, qualora tali spese siano state deliberate anteriormente al biennio di solidarietà, il nuovo proprietario non sarà tenuto a pagare, indipendentemente dal momento dell’esecuzione degli interventi straordinari deliberati, o dalla concreta insorgenza del debito per il Condominio (esempio : nel 2010 il Condominio delibera di ridipingere le facciate dello stabile condominiale; nel 2013 un condomino vende il suo appartamento, ed iniziano i lavori di tinteggiatura, che terminano nel 2014, e, sempre nel 2014, la Ditta esecutrice dei lavori richiede il pagamento del proprio corrispettivo al Condominio. In questo caso, sarà tenuto a pagare unicamente il venditore dell’immobile collocato nel Condominio, dal momento che Egli era condomino, nel momento in cui l’intervento era stato deciso dall’assemblea condominiale, e che la vendita è avvenuta oltre due anni dopo dalla delibera).

Tale orientamento risulta essere seguito fedelmente dalla giurisprudenza di merito; in particolare, si segnala un caso patrocinato dallo Studio Legale Savini dinanzi al Giudice di Pace di Foligno.

Il Condominio aveva notificato alla condomina che aveva acquistato un immobile condominiale nel 2017, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, relativo alle spese per la ristrutturazione post sisma del 1997, deliberate dal Condominio nel 1999 ( i lavori erano stati conclusi nel 2017, e la precedente condomina non aveva pagato la quota di sua competenza, risultando, peraltro, essere insolvente).

La condomina, con l’assistenza dello Studio Legale Savini, ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo, ed il Giudice, all’esito del processo, ha accertato che il Condominio non poteva richiedere le spese per la ristrutturazione dell’immobile condominiale alla condomina acquirente, proprio perchè tali spese, inerendo alla staordinaria amministrazione, alla luce della succitata giurisprudenza della Corte di Cassazione, erano imputabili unicamente all’ex-proprietaria, condomina al momento della delibera; il Giudice, pertanto, ha condannato il Condominio a restituire le spese prudenzialmente anticipate dalla condomina, e a farsi carico delle spese legali del giudizio.

Si allega all’articolo una copia della sentenza.

Sentenza Giudice di Pace di Foligno n° 98/2019