Anni di sacrifici, di ricerche, di piste seguite e poi abbandonate, ed, infine, il sogno è realtà : avete comprato la vostra nuova casa.
Pagati gli onorari del Notaio, le Tasse, le Imposte, la provvigione dell’Agenzia immobiliare, sembra che finalmente ci si possa godere la casa senza ulteriori conti da pagare, ma è davvero così ?
Se l’abitazione acquistata è inserita in un Condominio, infatti, dovranno necessariamente essere pagate anche le spese condominiali.
Pochi dubbi per quanto riguarda le spese condominiali maturate successivamente all’acquisto (es. : la quota di propria competenza della fornitura di energia elettrica per l’ascensore, relativa ai mesi successivi al rogito notarile).
Ma cosa accade se, successivamente all’acquisto, si ha la brutta sorpresa che il precedente proprietario ha lasciato dei conti in sospeso con il Condominio ?
Chi è tenuto a pagare ? Solo il vecchio proprietario, o anche l’acquirente, ed, eventualmente, entro quali limiti ?
La risposta va ricercata, innanzitutto, nell’articolo 63, comma 4°, delle disposizioni attuative del Codice Civile, che prevede quanto segue :
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Ciò vuol dire, ad esempio, che, acquistando un immobile nel Giugno del 2020, l’acquirente sarà tenuto a pagare le spese condominiali del 2020, comprese le spese relative al periodo compreso tra il 1° Gennaio 2020 e la data dell’acquisto, nonchè, le spese relative al 2019.
L’essere debitori in solido con il venditore, peraltro, implica che il Condominio potrà decidere di rivolgersi indifferentemente al compratore o al venditore per il pagamento integrale delle spese.
La norma rappresenta, indubbiamente, un compromesso tra l’esigenza, in capo a chi acquista un immobile, di poter acquistare con i minori pesi ed oneri possibili, e quindi, il favor del legislatore per una circolazione sicura dei beni, ed il diritto del Condominio (e, in definitiva, degli altri condomini) a poter tenere in ordine il bilancio condominiale, rivalendosi su un soggetto più prossimo e facilmente contattabile ed aggredibile patrimonialmente (l’attuale proprietario, per l’appunto) rispetto al precedente condomino, che, successivamente alla vendita, potrebbe anche diventare difficilmente reperibile.
Fin qui, la norma.
Il problema interpretativo, tuttavia, insorge per i “contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Sul punto, la Corte di Cassazione è intervenuta per dirimere un contrasto giurisprudenziale precedentemente insorto, con la sentenza n° 24654 del 3 Dicembre 2010, mediante la quale ha affermato quanto segue :
“in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “, orientamento confermato e meglio specificato con l’Ordinanza del 22 Giugno 2017, n° 15547 della VI Sezione della Suprema Corte, ed anche con l’Ordinanza n° 1847 del 25/01/2018.
La regola stabilita dalla Corte di Cassazione, pertanto, è la seguente :
- per quanto riguarda le spese condominiali ordinarie, l’acquirente può essere chiamato a pagare per le spese concretamente insorte per l’anno dell’acquisto e l’anno precedente (esempio : in caso di acquisto nel 2020, il nuovo proprietario non potrà essere chiamato dall’amministratore, a pagare la quota della fornitura di energia elettrica per le scale condominiali del 2018, non saldata dal precedente proprietario);
- per quanto riguarda, invece, le spese condominiali straordinarie, rileverà la data in cui tali spese sono state deliberate, con la conseguenza che, qualora tali spese siano state deliberate anteriormente al biennio di solidarietà, il nuovo proprietario non sarà tenuto a pagare, indipendentemente dal momento dell’esecuzione degli interventi straordinari deliberati, o dalla concreta insorgenza del debito per il Condominio (esempio : nel 2010 il Condominio delibera di ridipingere le facciate dello stabile condominiale; nel 2013 un condomino vende il suo appartamento, ed iniziano i lavori di tinteggiatura, che terminano nel 2014, e, sempre nel 2014, la Ditta esecutrice dei lavori richiede il pagamento del proprio corrispettivo al Condominio. In questo caso, sarà tenuto a pagare unicamente il venditore dell’immobile collocato nel Condominio, dal momento che Egli era condomino, nel momento in cui l’intervento era stato deciso dall’assemblea condominiale, e che la vendita è avvenuta oltre due anni dopo dalla delibera).
Tale orientamento risulta essere seguito fedelmente dalla giurisprudenza di merito; in particolare, si segnala un caso patrocinato dallo Studio Legale Savini dinanzi al Giudice di Pace di Foligno.
Il Condominio aveva notificato alla condomina che aveva acquistato un immobile condominiale nel 2017, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, relativo alle spese per la ristrutturazione post sisma del 1997, deliberate dal Condominio nel 1999 ( i lavori erano stati conclusi nel 2017, e la precedente condomina non aveva pagato la quota di sua competenza, risultando, peraltro, essere insolvente).
La condomina, con l’assistenza dello Studio Legale Savini, ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo, ed il Giudice, all’esito del processo, ha accertato che il Condominio non poteva richiedere le spese per la ristrutturazione dell’immobile condominiale alla condomina acquirente, proprio perchè tali spese, inerendo alla staordinaria amministrazione, alla luce della succitata giurisprudenza della Corte di Cassazione, erano imputabili unicamente all’ex-proprietaria, condomina al momento della delibera; il Giudice, pertanto, ha condannato il Condominio a restituire le spese prudenzialmente anticipate dalla condomina, e a farsi carico delle spese legali del giudizio.
Si allega all’articolo una copia della sentenza.
Salve,
a seguito della dettagliata descrizione degli oneri a carico del Venditore/Acquirente, rimane un dubbio.
Se si è acquistato un immobille nel febbraio 2020 e il consuntivo di spesa condominiale in essere prevedeva 4 rate con scadenza settembre 2019, dicembre 2019, marzo 2020 e maggio 2020, le ultime 2 rate a chi spettano?
Grazie in anticipo,
Saluti Antonio
Caro Antonio,
la rateazione dei pagamenti è un aspetto diverso dal periodo di imputazione degli oneri condominali; dal momento che mi sembra di capire che, nel tuo caso, il consuntivo sia stato approvato nel 2019, la risposta è che rispondono nei confronti del Condominio, sia l’acquirente che il venditore.
Salve. Ho venduto l’appartamento nell’aprile 2020 anticipando tutte le rate di lavori riguardanti la fossa biologica e deliberati precedentemente. Successivamente a lavori in corso e molto dopo la vendita si è deciso di cambiare la pompa con una nuova spesa non prevista dalla delibera originale e il cui preventivo è stato approvato dai condomini. A chi spetta la nuova spesa?
Buonasera Sig. Petroni,
ritengo che la spesa sia di competenza dell’acquirente, in quanto, per l’appunto, deliberata successivamente alla vendita.
Cordiali saluti.
Salve,
Nel stesso giorno dell’atto di compravendita, l’assemblea condominiale ha deliberato un intervento (piano di sicurezza) nella zona interrata del condominio in cui ci sono i garage.
Vi chiedo a chi competono le spese dato che data delibera e data compravendita coincidono?
Inoltre ho letto che le spese sono a carico del soggetto che delibera l’intervento. Se questi è la parte venditrice, le spese ricadono su quest’ultimo?
Caro Francesco,
nel caso che mi esponi, sono responsabili in solido nei confronti del Condominio, sia il venditore che l’acquirente.
Buona giornata.
Buonasera,
ho acquistato ad Aprile 22 un immobile con pratica di saldo e stralcio.
Il proprietario si era impegnato a saldare al condominio tutte le spese arretrate, entro la data del Rogito. L’agenzia immobiliare mi aveva garantito (anche per iscritto) che il giorno del Rogito avrebbero mostrato la quietanza di pagamento.
Il giorno del Rogito, nel momento in cui il notaio ha chiesto la quietanza di pagamento, il proprietario ha spiazzato tutti dicendo che non aveva ancora saldato (adducendo varie scuse).
Il notaio ha pertanto inserito nell’atto che il proprietario si sarebbe impegnato a saldare tutto entro il 5 maggio. Oggi, 5 maggio, non ha saldato nulla. Presumo sarò tenuta a pagare io le spese arretrate al condominio. Ma la domanda è questa:
potrò poi rivalermi con un decreto ingiuntivo sull’ex proprietario per l’intero importo, essendo stato specificato nell’atto dal Notaio?
O sarò comunque tenuta a pagare le spese degli ultimi 2 anni?
Grazie anticipatamente
Martina
Buonasera, come si applica questo discorso per gli appartamenti non venduti i cui costi condominiali spetterebbero alla ditta costruttrice?
Nel mio caso ho acquistato l’appartamento a inizio marzo 2021 firmando il regolamento condominiale in cui era inclusa la famosa clausola con cui il costruttore si esenta dal pagamento delle rate condominiali per gli appartamenti non venduti. Il consuntivo del bilancio condominiale per il 2020-2021 scadeva a fine marzo e nel nuovo preventivo 2021-2022 ho trovato addebitato a mio nome il costo della quota di invenduti di tutto l’anno precedente la data del rogito. Questo disguido si è venuto anche a verificare per l’introduzione di un sistema di calcolo con cui dalla cifra globale della quota condominiale veniva scorporata, tramite storno, la quota di invenduti per poi venire ridistribuita. Questo ha perciò comportato che da una parte il bilancio presentava la quota relativa alle mie spese ordinarie e facente riferimento alla data del rogito e dall’altra la quota di invenduti che però non teneva conto della data di entrata in proprietà. Pertanto vorrei capire se c’è una qualche legge in base alla quale gli invenduti vadano pagati in base all’anno solare. Se così fosse, tale regola dovrebbe essere applicata a tutti i condomini e non solo a chi come me ha avuto la sfortuna di entrare a chiusura bilancio. Grazie in anticipo
Buon giorno, mi ritrovo con un bel problema da risolvere: dopo due anni di covid l’amministratore di un condominio in cui abbiamo la proprietà di un appartamento si rifà vivo presentandoci il consuntivo delle spese condominiali non pagate dall’inquilino: circa 10.000 euro. L’inquilino, più volte sollecitato da noi al pagamento, ha promesso di provvedere ma non ha fatto nulla al riguardo e nel frattempo le quote mensili continuano ad aumentare. L’inquilino ha evidenti difficoltà economiche ma ha anche subaffittato l’appartamento, cosa non prevista dal contratto di locazione. Che fare?
Buongiorno Gianni,
è evidente che Tu debba sollecitare il conduttore al pagamento delle quote, ed al rispetto del contratto, in materia di divieto della sub-locazione.
Contattami pure in privato se desideri ricevere assistenza legale dal sottoscritto.
Buona giornata, e,
A presto.
Buongiorno, ho venduto il 7/2022 un appartamento ricevuto in eredità e in condivisione con mia sorella. Al momento della vendita erano in atto le pratiche per la fattibilità del 110% ma mancava ancora il preventivo della ditta che doveva essere nuovamente approvato dall’assemblea.
L’assemblea che si è svolta a tre mesi dalla vendita, ha deliberato di non voler più aderire al 110%. Quindi le spese sostenute per accertare la fattibilità della pratica non verranno più assimilate alla spesa di ristrutturazione ma devono essere saldate. Ora l’amministrazione,su mandato del nuovo inquilino, mi chiede di pagare perché, a suo avviso, siamo stati noi a deliberare che si facessero queste pratiche (di cui era stato messo a conoscenza). Visto che la decisione di non aderire al 110%, è stata presa dal nuovo condomino, sono tenuta a pagare ?
Specifico che tutte le spese per il 110% deliberare da me, sono state saldate così come le spese condominiali.
Grazie.
Buonasera Sig.ra Marta,
da quanto espone, temo che le spese per lo studio di fattibilità siano di Sua competenza; mi contatti in privato per maggiori ragguagli.
Cordiali saluti.
Buonasera, ho venduto l’appartamento circa un anno fa in un condominio dove c’erano pending alcune cause tra il condominio e 5 condomini. Tre giorni fa l’assemblea ha deliberato il riparto di dette spese legali condominiali. Chi deve pagare l’importo richiesto io oppure il nuovo proprietario? Se tali spese fossero a mio carico, il nuovo proprietario poteva votare in assemblea il riparto che io invece non approvo?
Grazie
Buongiorno Antonella,
dal momento che – mi sembra di capire – l’intervento legale nei confronti dei condomini era stato deliberato quanto Tu eri ancora condomina, ritengo che le spese siano a Tuo carico (fermo restando che, in prima battuta, il Condominio potrebbe richiedere il pagamento anche all’acquirente).
Contattami pure in privato per maggiori ragguagli.
Buona giornata, e,
Buon week-end.
Buona sera,
in questi giorni (siamo in marzo) ho stipulato un contratto di vendita del mio appartamento tramite agenzia immobiliare, il rogito sarà nei prossimi mesi ed entro il 30 settembre devo liberare l’immobile. Oggi stesso ho ricevuto la convocazione dell’assemblea per approvare il bilancio di quest’anno. Nessuna spesa straordinaria. solo ordinaria amministrazione. Nel mio caso a chi sono dovute le spese condominiali ordinarie per l’anno in corso? pago io o paga chi subentra a settembre?
Grazie,
Icaro
Buongiorno Icaro,
ritengo che sia Tu che il potenziale acquirente siate responsabili nei confronti del Condominio, ma che, relativamente al Vostro riparto interno, siano di Tua competenza i 3/4 delle spese di quest’anno, e di competenza dell’acquirente, il residuo quarto (in proporzione al periodo in cui ciascuno di Voi è stato effettivamente proprietario dell’immobile).
Spero di esserTi stato d’aiuto, Ti auguro una
Buona domenica.