Anni di sacrifici, di ricerche, di piste seguite e poi abbandonate, ed, infine, il sogno è realtà : avete comprato la vostra nuova casa.
Pagati gli onorari del Notaio, le Tasse, le Imposte, la provvigione dell’Agenzia immobiliare, sembra che finalmente ci si possa godere la casa senza ulteriori conti da pagare, ma è davvero così ?
Se l’abitazione acquistata è inserita in un Condominio, infatti, dovranno necessariamente essere pagate anche le spese condominiali.
Pochi dubbi per quanto riguarda le spese condominiali maturate successivamente all’acquisto (es. : la quota di propria competenza della fornitura di energia elettrica per l’ascensore, relativa ai mesi successivi al rogito notarile).
Ma cosa accade se, successivamente all’acquisto, si ha la brutta sorpresa che il precedente proprietario ha lasciato dei conti in sospeso con il Condominio ?
Chi è tenuto a pagare ? Solo il vecchio proprietario, o anche l’acquirente, ed, eventualmente, entro quali limiti ?
La risposta va ricercata, innanzitutto, nell’articolo 63, comma 4°, delle disposizioni attuative del Codice Civile, che prevede quanto segue :
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Ciò vuol dire, ad esempio, che, acquistando un immobile nel Giugno del 2020, l’acquirente sarà tenuto a pagare le spese condominiali del 2020, comprese le spese relative al periodo compreso tra il 1° Gennaio 2020 e la data dell’acquisto, nonchè, le spese relative al 2019.
L’essere debitori in solido con il venditore, peraltro, implica che il Condominio potrà decidere di rivolgersi indifferentemente al compratore o al venditore per il pagamento integrale delle spese.
La norma rappresenta, indubbiamente, un compromesso tra l’esigenza, in capo a chi acquista un immobile, di poter acquistare con i minori pesi ed oneri possibili, e quindi, il favor del legislatore per una circolazione sicura dei beni, ed il diritto del Condominio (e, in definitiva, degli altri condomini) a poter tenere in ordine il bilancio condominiale, rivalendosi su un soggetto più prossimo e facilmente contattabile ed aggredibile patrimonialmente (l’attuale proprietario, per l’appunto) rispetto al precedente condomino, che, successivamente alla vendita, potrebbe anche diventare difficilmente reperibile.
Fin qui, la norma.
Il problema interpretativo, tuttavia, insorge per i “contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Sul punto, la Corte di Cassazione è intervenuta per dirimere un contrasto giurisprudenziale precedentemente insorto, con la sentenza n° 24654 del 3 Dicembre 2010, mediante la quale ha affermato quanto segue :
“in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “, orientamento confermato e meglio specificato con l’Ordinanza del 22 Giugno 2017, n° 15547 della VI Sezione della Suprema Corte, ed anche con l’Ordinanza n° 1847 del 25/01/2018.
La regola stabilita dalla Corte di Cassazione, pertanto, è la seguente :
- per quanto riguarda le spese condominiali ordinarie, l’acquirente può essere chiamato a pagare per le spese concretamente insorte per l’anno dell’acquisto e l’anno precedente (esempio : in caso di acquisto nel 2020, il nuovo proprietario non potrà essere chiamato dall’amministratore, a pagare la quota della fornitura di energia elettrica per le scale condominiali del 2018, non saldata dal precedente proprietario);
- per quanto riguarda, invece, le spese condominiali straordinarie, rileverà la data in cui tali spese sono state deliberate, con la conseguenza che, qualora tali spese siano state deliberate anteriormente al biennio di solidarietà, il nuovo proprietario non sarà tenuto a pagare, indipendentemente dal momento dell’esecuzione degli interventi straordinari deliberati, o dalla concreta insorgenza del debito per il Condominio (esempio : nel 2010 il Condominio delibera di ridipingere le facciate dello stabile condominiale; nel 2013 un condomino vende il suo appartamento, ed iniziano i lavori di tinteggiatura, che terminano nel 2014, e, sempre nel 2014, la Ditta esecutrice dei lavori richiede il pagamento del proprio corrispettivo al Condominio. In questo caso, sarà tenuto a pagare unicamente il venditore dell’immobile collocato nel Condominio, dal momento che Egli era condomino, nel momento in cui l’intervento era stato deciso dall’assemblea condominiale, e che la vendita è avvenuta oltre due anni dopo dalla delibera).
Tale orientamento risulta essere seguito fedelmente dalla giurisprudenza di merito; in particolare, si segnala un caso patrocinato dallo Studio Legale Savini dinanzi al Giudice di Pace di Foligno.
Il Condominio aveva notificato alla condomina che aveva acquistato un immobile condominiale nel 2017, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, relativo alle spese per la ristrutturazione post sisma del 1997, deliberate dal Condominio nel 1999 ( i lavori erano stati conclusi nel 2017, e la precedente condomina non aveva pagato la quota di sua competenza, risultando, peraltro, essere insolvente).
La condomina, con l’assistenza dello Studio Legale Savini, ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo, ed il Giudice, all’esito del processo, ha accertato che il Condominio non poteva richiedere le spese per la ristrutturazione dell’immobile condominiale alla condomina acquirente, proprio perchè tali spese, inerendo alla staordinaria amministrazione, alla luce della succitata giurisprudenza della Corte di Cassazione, erano imputabili unicamente all’ex-proprietaria, condomina al momento della delibera; il Giudice, pertanto, ha condannato il Condominio a restituire le spese prudenzialmente anticipate dalla condomina, e a farsi carico delle spese legali del giudizio.
Si allega all’articolo una copia della sentenza.
Buongiorno Avvocato, vorrei un suo parere riguardo a quanto di seguito esplicitato.
A luglio 2023 io e i miei fratelli abbiamo venduto la casa di nostra madre deceduta nel 2021. Nell’atto di compravendita era specificato che ..” restano ad esclusivo carico di venditori tutti gli oneri straordinari dipendenti da deliberazioni ad oggi assunte dall’assemblea dei condomini, pur se attinenti a lavori ancora non iniziati od ultimati.”.
In effetti a marzo 2023 (l’atto è di luglio 2023) in Assemblea Straordinaria erano stati Deliberati dei lavori straordinari di rifacimento dei terrazzi condominiali con un preventivo di circa 43.000 euro da suddividere in base ai millesimi dei condomini.
I lavori durante questi 2 anni non sono mai iniziati per vari motivi; però qualche giorno fa mi ha contattato il proprietario dicendo che finalmente i lavori sarebbero partiti e ricordandomi che Noi fratelli ci eravamo impegnati a coprire le spese; solo che ovviamente il preventivo adesso è stato aggiornato e non è più quello approvato nel 2023 ed il costo complessivo dei lavori è più che raddoppiato nel frattempo causa ammaloramento delle parti da ristrutturare (parliamo di un preventivo di oltre eur 109.000 complessivi). Oggi 25/06/2025 è stata convocata l’Assemblea per approvare i lavori ed il nuovo preventivo.
La mia domanda è : siamo tenuti a pagare quanto stabilito dal nuovo preventivo (che presumibilmente verrà approvato in data odierna) oppure la nostra obbligazione riguarda solo quanto preventivato e deliberato nel 2023?? (cioè 43.000 euro)
Credo che sia corretto che noi paghiamo le spese preventivate a quel tempo, anche perché ritengo che non siamo responsabili dell’incuria e dei ritardi dei condomini successivi al 2023, che hanno comportato la lievitazione dei costi e del preventivo fatto nel 2023.
Grazie in anticipo per il riscontro.
Egregio Sig. Giovanni,
concordo con Lei e con le valutazioni da Lei effettuate, e, per questo motivo, sulla base di quanto Lei mi espone, ritengo che Lei e Suo fratello siate responsabili unicamente per il preventivo approvato nel Marzo del 2023.
Le consiglio, tuttavia, di rivolgersi ad un Avvocato, per contestare da subito le richieste dell’Amministratore condominiale.
Le auguro una Buona giornata, e Le porgo i
Migliori saluti.
Ho acquistato un immobile a novembre del 2023. Solo adesso vengo al corrente che i bilanci dal 2018 ad oggi non sono stati approvati. Il nuovo amministratore ha ricostruito la contabilità e mi fa sapere che devo pagare delle spese di riscaldamento del 2018 non pagate dal precedente proprietario. Sono obbligato a pagare anche se sono antecedenti al 2022? Grazie
Buongiorno Avvocato, avrei un quesito da porle in merito all’argomento dell’articolo.
Ho acquistato casa nel 2023, fatto rogito il 19 settembre con consegna delle chiavi il 1° ottobre (il tutto, riportato nell’atto notarile).
A dicembre 2023, l’Amministratore pro tempore (ovvero uno dei condomini, dato che siamo un condominio piccolo di sole 5 unità) ha preteso da me il pagamento a saldo della quota del giardiniere. Premesso che ero all’oscuro della figura del giardiniere, al netto dei fatti, era realmente spettante a me il pagamento di tale quota? Al mio arrivo, non è stata fatta nessuna riunione che mi informasse.
Inoltre, ho lo stesso dubbio anche per quanto riguarda la bolletta della luce condominiale (che nel nostro caso, avendo il pozzo privato, comprende anche la pompa dell’acqua), poichè mi è stato imposto il pagamento dell’intero mese di settembre, ma fino al 30 all’interno dell’immobile vi erano i vecchi proprietari.
La ringrazio e mi scuso per il papiro.
Buongiorno Irene,
in base alle norme del Codice civile, sei tenuta, nei confronti del Condominio, a farti carico delle spese condominiali del 2023, pertanto, se l’amministratore Ti richiede il pagamento delle somme che hai indicato, temo che sarai tenuta ad esaudire le richieste dell’amministratore.
Successivamente, però, potrai fare rivalsa, nei confronti dei precedenti proprietari, per le spese relative a periodi di competenza antecedenti il 30/09/2023.
Spero di esserTi stato utile, e Ti auguro una
Buona giornata.
Buongiorno Avvocato, la ringrazio per la cortese risposta.
Vorrei aggiungere un secondo quesito alla mia precedente, per dissipare ogni mio dubbio: siccome il nostro Amministratore pro tempore (che come dicevo è un condomino, non ha una vera e popria nomina, in quanto gli è stato assegnato il compito almeno 15 anni fa e da allora non è più stato valutato nessuno) non tiene un resoconto relativo alle entrate/uscite, non tiene conto della cassa comune (specialmente non tiene conto della cassa comune “per famiglia”), come posso io, d’innanzi a un giudice, dimostrare di avere pagato una cosa di cui non c’è traccia dell’effettivo mio pagamento? Il condominio non ha nè un CF nè un conto corrrente.
Ps. L’Amministratore pro tempore è “in carica” da più di 15 anni nonostante i vari susseguirsi di nuovi condomini… è giusto così?
La ringrazio e di nuovo mi scuso, buona giornata.
Buongiorno Irene,
quanto alla prova del pagamento pura e semplice, sarà sufficiente che Tu Ti faccia rilasciare una quietanza.
Più complessa, indubbiamente, è la tematica della gestione delle spese condominiali da parte del soggetto delegato dagli altri condomini, ed, in particolare, dei criteri di riparto di tali spese, da parte dell'”amministratore”.
Per questo secondo aspetto, Ti consiglio di rivolgerTi ad un Legale, al fine di valutare la vicenda in tutti i suoi aspetti.
Ti auguro un Buon fine settimana, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Buongiorno Avvocato, rogito eseguito nel 2021.Nel 2002 l’assemblea condominiale delibera lavori straordinari. Dopo un po i lavori vengono fermati ed inizia un contenzioso che termina con sentenza definitiva. Il condominio deve 50000 euro all impresa lavori. In sostanza adesso chi paga? Il vecchio proprietario essendo lui proprietario al 2002? L’amministratore può obbligarmi a pagare e poi essere io alla rivalsa? Il vecchio proprietario è deceduto e nel rogito ci sono ben 33 eredi. Come comportarmi? Grazie
Buongiorno Gianni,
per poter rispondere al Tuo quesito, occorrerebbe poter esaminare il contenuto della sentenza.
Se, come mi sembra di comprendere, la sentenza di condanna si riferisce ad aspetti inerenti l’appalto deliberato nel 2002, i soggetti tenuti a pagare la somma richiesta dell’impresa, saranno i 33 eredi del precedente proprietario (a patto, naturalmente, che abbiano accettato l’eredità).
Ti consiglio, in ogni caso, di rivolgerTi ad un Legale, per far valutare la vicenda nel suo complesso.
Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Buonasera Avvocato Luca,
le pongo il seguente quesito:
Circa 10 giorni prima del rogito (effettuato il 9 luglio 2024) per la vendita del mio appartamento, l’ascensore ha subito un danno al motore (pistoni ad olio) a causa di un forte temporale che ha allagato il vano.
Allo stato attuale il condominio non ha ancora effettuato alcuna delibera per la sistemazione e, qualora venga fatta, io comunque da ex proprietario non avrei la facoltà di voto.
Il nuovo proprietario mi ha comunicato che non ha intenzione di pagare l’intervento (da preventivi successivi al rogito circa 7/800 euro a condomino).
Le chiedo, nello specifico, se io sono tenuto al pagamento delle somme e nel caso se in toto o in quota parte (dato che io non ne usufruirò) o se sono tutte a carico del nuovo proprietario (avrà lui diritto di voto in assemble).
Ringraziandola anticipatamente, cordialmente la saluto.
Buongiorno Silvio,
da quanto mi esponi, la riparazione non è stata ancora deliberata dal Condominio, pertanto, ritengo che potrà essere chiamato a pagare esclusivamente l’attuale proprietario.
Inoltre, mi sembra di capire che l’acquirente fosse a conoscenza della problematica al momento dell’acquisto, pertanto, anche se l’attuale proprietario dovesse essere esposto alle spese da Te indicate per la riparazione dell’ascensore, non potrà rilvalersi su di Te.
Spero di esserTi stato utile; Ti auguro un Buon fine settimana, ed una
Buona giornata.
Grazie mille, avvocato.
Nel caso la contatterò
Cordiali saluti
Silvio
Buongiorno avvocato,
Ho acquistato casa a giugno con accordo di prendere possesso dell appuntamento a novembre xchè la proprietaria era in procinto di un nuovo acquisto.
Eravamo d’accordo che avrebbe pagato la quota del mutuo più le spese condominiali.
Oggi si rifiuta di pagare le spese condominiali…come posso fare?
Grazie
Buongiorno Romana,
da quanto mi scrivi, non si comprende se Tu e la venditrice abbiate stipulato un patto scritto, previdente l’accollo delle spese da parte della venditrice; tieni conto, comunque, che l’amministratore condominiale può richiedere indifferentemente il pagamento delle spese, a Te, o alla venditrice.
Ti consiglio, ad ogni modo, di rivolgerTi ad un Avvocato per tutelare i Tuoi diritti.
Ti auguro un Buon fine settimana, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Salve, il mio problema è il seguente:
Il giorno 12 settembre 2023 abbiamo rogitato ma conclusosi l’anno relativo al pagamento delle spese condominiali (che va da giugno a maggio) il vecchio proprietario ha riferito all’amministratore che non ha intenzione di cacciare una lira per quanto riguarda i mesi di giugno-luglio-agosto 2023 in quanto noi acquirenti abbiamo preso le chiavi di casa a luglio (preciso a titolo di favore da parte del venditore per agevolarci nei preventivi dei lavori da effettuare). Ora, chiedo, siamo obbligata a pagare quel trimestre o spetta a noi pagare dal momento in cui abbiamo acquistato l’immobile? Grazie !
Buongiorno Sabrina,
non ho buone notizie per Te; siete tenuti a pagare, anche per il trimestre per il quale il precedente proprietario, ha dichiarato di non voler sborsare alcunchè.
Pertanto, qualora l’amministratore Ti dovesse richiedere tali somme, dovrai pagare, e, successivamente, potrai effettuare la rivalsa sul precedente proprietario.
Ti auguro una Buona giornata.
Avvocato Buongiorno…. Avrei un quesito da porre… Ho acquistato casa a ottobre 2021…. Quando ho acquistato casa era stato appena cambiato l’amministratore di condominio poiché è quello precedente era sparito con i soldi e non ha pagato l’acqua…. All’atto del rogito ho fatto specificare al notaio che io ero responsabile di tutti i debiti creatisi successivamente all’acquisto dell’appartamento e che per i debiti precedenti rispondevano i vecchi proprietari….. All’atto della vendita i proprietari Hanno saldato il debito dell’acqua (vi era anche un debito di luce che però non è stato quantificato e che quindi non hanno pagato i vecchi proprietari) e si sono fatti rilasciare la liberatoria dall’amministratore di condominio…. A distanza di 2 anni da quando ho acquistato abbiamo scoperto che anche questo amministratore di condominio non ha provveduto ai pagamenti e quindi ne abbiamo nominato un altro…. La mia domanda è: nonostante risulti pagato il debito dell’acqua dai vecchi proprietari Ma essendo ad oggi ancora presente questo debito poiché il precedente amministratore ha incassato il denaro ma non ha provveduto ai pagamenti e quindi risulta ancora presente la situazione debitoria relativa al periodo in cui io non ero proprietaria, chi deve ripagare queste spese di acqua? Ovviamente io mi assumo la responsabilità di quest’ultimo biennio in cui sono subentrata ma volevo capire se l’amministratore deve rivolgersi ai vecchi proprietari per il saldo del debito che in realtà non è stato estinto…..
Buonasera Valentina,
la risposta al Tuo quesito è la seguente :
l’amministratore potrà richiedere anche a Te, il pagamento delle spese per il 2021, e per il 2020, e, successivamente, Tu potrai effettuare la rivalsa (per il periodo 01/01/2020 – Ottobre 2021) nei confronti del venditore.
Naturalmente, l’amministratore potrebbe anche decidere di rivolgersi direttamente al vecchio proprietario – debitore in solido con Te, per il periodo 01/01/2020 – Ottobre 2021 -, ma non è detto che lo faccia, nè che il precedente proprietario paghi spontaneamente, e, in quel caso, l’amministratore dovrebbe rivolgersi necessariamente a Te (fermo restando la possibilità di rivalsa, da parte Tua).
Altra questione è poi l’eventuale azione di responsabilità nei confronti del precedente amministratore condominiale, che, eventualmente, potreste decidere di intraprendere.
Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Buongiorno Avvocato,
ho acquistato un appartamento a febbraio 2024 e la settimana scorsa l’amministratore ci ha comunicato di aver ricevuto una cartella esattoriale pari a circa 23.000 per una sanzione amministrativa comunale relativa all’anno 2017 pari a 15.000 euro notificata il 15 05 2017 e mai pagata, il tutto a seguito di un verbale emesso da Roma Capitale.
A questo punto le chiedo se il condominio può rivolgersi anche al sottoscritto per il pagamento di tale cartella o se, considerando l’annualità 2017, possa ritenermi estraneo.
La ringrazio e la saluto cordialmente.
Caro Luca,
ritengo che l’amministratore possa rivolgersi unicamente al precedente proprietario dell’immobile.
Inoltre, credo che il Condominio debba valutare la possibilità di impugnare la cartella, che si riferisce ad una sanzione molto risalente nel tempo.
Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti porgo
Cordiali saluti.
Buonasera Avvocato, ho acquistato un appartamento a luglio 2023 e nell’atto di compravendita il notaio ha precisato quanto segue: la parte venditrice tratterrà la detenzione del cespite per dieci mesi da oggi, per farne impiego esclusivamente personale, escluso qualsiasi uso concesso a terzi: per lo stesso periodo, a carico della parte venditrice resteranno le spese condominiali dovute pro tempore. Per la convenuta detenzione temporanea non è dovuto corrispettivo alcuno, perché essa costituisce patto contrattuale della compravendita e non distinta convenzione.
La venditrice mi ha finalmente consegnato l’appartamento a inizio aprile 2024 (anche prima del termine ultimo indicato nell’atto) ma si rifiuta di pagare le spese condominiali compresi i primi 3 mesi del 2024 come spese concernenti il bilancio preventivo.
Come posso procedere secondo Lei?
La ringrazio.
Buongiorno Alessandra,
purtroppo, il Condominio può esigere le spese condominiali anche da Te, nonostante i Tuoi patti con la venditrice.
Ti consiglio, pertanto, onde evitare di incorrere in azioni giudiziali da parte del Condominio, di saldare le spese condominiali relative ai dieci mesi nei quali non hai goduto dell’immobile, e, successivamente, di rivolgerTi ad un Legale, al fine di recuperare la somma versata dalla venditrice.
Ti auguro una Buona giornata, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Buonasera Avvocato,
sono proprietario di un appartamento il cui inquilino aveva un contratto di affitto scaduto il 30/4/2024. Le spese condominiali di sua pertinenza comprendevano una rata pagata a Gennaio ed una scadente il 15/4/2024. L’inquilino tuttavia si rifiuta di saldare questa seconda rata, sostenendo che non è di sua pertinenza e che la stessa coprirebbe il periodo aprile-giugno. Quale sarebbe una corretta ripartizione delle spese condominiali spettanti all’inquilino e corrispondente al periodo di validità del contratto ?
Grazie mille.
Caro Antonello,
in primo luogo, è bene chiarire che, al di là dei rapporti interni tra Te e l’ex conduttore, Tu sarai tenuto comunque, nei confronti del Condominio, a versare gli oneri condominiali.
Per poter rispondere, poi, al Tuo quesito, dovrei poter esaminare la documentazione del caso, ed, in particolare,i bilanci condominiali, e le delibere mediante le quali, tali bilanci sono stati approvati.
Ti auguro una
Buona domenica.
Buonasera. Ho acquistato 2 locali commerciali al piano terra di un edificio in cui ci sono al primo e secondo piano tre appartamenti. In questo edificio non c’è un regolamento di condominio ed abbiamo da poco fatto redigere le tabelle millesimali per poter fare il calcolo delle spese da pagare. Non appena avute le tabelle, il proprietario di un appartamento ( che era il proprietario dell’intero stabile) mi ha chiesto di pagare tutte le spese elettriche dal momento dell’atto notarile ad oggi (4 anni). devo pagarle
Buongiorno Fabio,
da quanto mi scrivi, mi sembra di comprendere che Tu abbia acquistato l’immobile 4 anni fa, e che la richiesta di pagamento da parte dell’altro condomino, si riferisca a questo periodo di tempo.
Se così è, purtroppo per Te, le richieste provenienti da parte del condomino che abbia anticipato le spese, devono considerarsi legittime.
Ti auguro un
Buon fine settimana.
Buonasera, ho acquistato un appartamento il 28/3/2023. Dopo il compromesso, ho preteso, attraverso l’agente immobiliare, di poter visionare gli ultimi due verbali di assemblea condominiale e da questi sono venuto a conoscenza di un condomino moroso (non il venditore) a cui era già stato pignorato l’appartamento e per il quale gli altri condomini avevano pagato degli arretrati: restavano da pagare circa 2100 euro (riconducibili a diversi anni di gestione ordinaria). Nel giugno del 2023 l’appartamento pignorato è stato venduto all’asta e la società acquirente ha saldato una parte del debito residuo. La restante parte è stata richiesta a noi condomini.
Premesso che nell’atto di rogito era stato concordato e sottoscritto dalle parti che l’acquirente (me medesimo) veniva manlevato da ogni responsabilità pregressa e pendente in merito alla suddetta situazione restando unicamente il venditore in capo agli eventuali oneri ed onori, oggi l’amministratore di condominio mi richiede il pagamento di una terza rata non pagata e della rata a saldo del debito accumulato e ripartito secondo i millesimi.
Si precisa che nel rogito, il notaio cita la certificazione, dell’amministratore, secondo cui sino alla data del 28/3/2023 i pagamenti risultano regolari.
Cosa mi consiglia? Come dovrei procedere?
Buonasera Alessandro,
occorre distinguere.
Per quanto riguarda i rapporti tra Lei ed il Condominio, per i debiti maturati dal condomino moroso nel 2023 e nel 2022, Lei è responsabile in solido, congiuntamente al venditore, nei confronti del Condominio.
Ciò non toglie, tuttavia, che, una volta saldati tali oneri, Lei possa rivolgersi, in via di rivalsa, nei confronti del venditore.
Diverso è, invece, il caso, per la parte di morosità maturata antecedentemente al 2022, per la quale, il Condominio non può avanzare pretese nei Suoi confronti; l’Amministratore, pertanto, dovrebbe effettuare una ripartizione contabile della morosità del condomino insolvente, distinguendo tra la morosità maturata fino al 2022, e la morosità maturata successivamente.
Quanto alla dichiarazione dell’amministratore, per poterne valutare la portata effettiva, occorrerebbe poter esaminare l’esatto contenuto di tale dichiarazione.
Le auguro una Buona Pasqua, e Le porgo i
Migliori saluti.
Buonasera
Ho acquistato nel 2019 un’unità immobiliare in un condominio, nel 2022 l’Amministratore dopo 15 anni di amministrazione viene sostituito con una nuova Amministrazione che procede ad una trattativa con il precedete Amministratore per i debiti che lo stesso presenta al condominio fino al 2018, comprese le sue sue competenze sempre fino all’anno 2018,
La nuova amministrazione proporne una trattativa a seguito delle richieste avanzate, senza provvedere alla revisione dei bilanci perché non voluti dai condomini, pretendendo che i condomini che hanno acquistato le unità immobiliari successivamente al 2018, devono contribuire sia alle competenze pregresse dovute all’amministratore ma anche ai debiti lasciati dallo stesso per i diversi lavori eseguiti, seppur il mio venditore mi ha consegnato le copie dei bonifici fatti per questi lavori Inoltre ho pagato al precedente amministratore le quote condominiali dal 2019 al 2022, ma lo stesso non le riporta al nuovo amministratore, pertanto lo stesso le richiede e non vuole tenere conto del bonifico, anche se le quote sono state bonificate sul conto del condominio. il nuovo amministratore sta operando in modo corretto
Buonasera,
per poter fornire una risposta, mi mancano alcuni elementi; in particolare, occorrerebbe poter esaminare le delibere, ed i termini esatti della transazione che, mi sembra di comprendere, sia intercorsa con l’amministratore precedente.
Le consiglio, comunque, di rivolgersi ad un Legale, per verificare la correttezza dell’amministratore.
Le auguro una Buona serata, e, facendoLe un In bocca al Lupo per la gestione della vicenda, Le porgo i
Migliori saluti.
Avvocato buongiorno.
In un Condominio dove avevo un appartamento, nel 2020 deliberano il rifacimento delle terrazze di copertura. Pago le quote a me spettanti deliberate dall’assemblea. Nel mese di ottobre delll’anno 2022, precisamente il giorno 05 vendo l’appartamento in questione senza la documentazione condominiale necessaria perchè l’amministratore non risponde alle mie richieste. Mi assumo comunque ogni responsabilità. Lo stesso amministratore viene sostituito nel mese di giugno dell’anno 2023. Prima di lasciare l’incarico redige un rendiconto condominale anche per i lavori delle terrazze dove certifica che la mia posizione è corretta e le relative quote sono pagate, Nel 2024 a febbraio la nuova amministratrice Mi invia un contosenza nessuna motivazione allegata che c’è ancora un debito a mio carico per il saldo delle terrazze di circa 1000 euro. Cosa debbo fare?
Grazie in anticipo.
Buonasera Fabio,
ritengo che ti debba rivolgerTi ad un Avvocato, in primo luogo, per valutare il tenore e la valenza giuridica della dichiarazione rilasciata nel 2023 dall’amministratore, circa la regolarità contabile della Tua posizione.
Ti segnalo, comunque, che, sulla base delle informazioni da Te fornite, l’acquirente non dovrebbe essere responsabile, avendo acquistato l’immobile nel 2022, ed essendo stati deliberati, gli interventi di manutenzione straordinaria, nel 2020.
Spero di esserTi stato utile; Ti faccio un In bocca al lupo, e Ti porgo i
Migliori saluti.
Un buongiorno, Ho acquistato un immobile il giorno 13 gennaio 2024, l’amministratore di condominio chiede a me il pagamento delle spese relative al 2023 e 2024. Davvero sono io responsabile di spese per le annualità che non ho goduto?
Chiedo anche chi deve pagare le spese per dei servizi in cui non c’è maistata delibera, infatti il condominio è di nuova ristrutturazione e la vecchia proprietà ha deciso di inserire un portinaio, un giardiniere, e tutta una serie di spese che noi nuovi proprietari siamo costretti a pagare. Nel rogito hanno fatto scrivere che per il primo anno dalla vendita degli appartamenti di questo condominio sarebbero stati responsabili loro, anche do scegliere l’amministratore. Ma davvero loro possono aver deciso di delle spese che noi dobbiamo pagare senza dire “bah”?
Grazie
Buongiorno Carlotta,
purtroppo, temo che le richieste che Ti ha rivolto l’Amministratore condominiale, siano fondate : chi acquista un immobile, infatti, è tenuto a versare gli oneri condominiali relativi all’annualità in corso (2024, nel Tuo caso) ed all’annualità precedente (2023, nel Tuo caso).
Quanto alla seconda questione che hai posto, per poterTi fornire un parere approfondito, dovrei poter esaminare il Regolamento condominiale, e le ultime delibere intercorse.
Ti auguro una
Buona giornata.
Buongiorno Avvocato,
Sono proprietario di un immobile dal 14 Luglio 2023. Ora è arrivato il consuntivo delle spese di condominio in cui io mi trovo addebitata praticamente tutta la spesa annuale, mentre il vecchio proprietario solo una cifra irrisoria.
Nell’atto di compravendita stipulato tra me e lui è esplicitamente riportato che ‘le parti contraenti convengono che i contributi e le spese relativi alla gestione condominiale ordinaria siano a carico della parte promittente venditrice fino al giorno di consegna dell’immobile indicato e che, da tale data in poi, detti oneri competano alla parte promissaria acquirente’.
Ho diritto perciò a reclamare la suddivisione di questi costi tra me ed il vecchio proprietario in proporzione alla data del rogito (14 Luglio)?
Grazie dell’attenzione e della disponibilità.
Distinti saluti,
Emanuele
Caro Emanuele,
occorre distinguere.
Nei confronti del Condominio, Tu ed il venditore siete responsabili in solido, pertanto, il Condominio, a prescindere dalla ripartizione più o meno corretta, potrà richiedere indifferentemente, a Lei o al venditore, le quote relative al periodo precedente la vendita.
Nei rapporti tra Lei ed il venditore, invece, è importante determinare con esattezza la ripartizione infrannuale delle spese, e, pertanto, ritengo che Lei abbia il diritto di richiedere all’amministratore di elaborare una ripartizione che tenga conto dell’effettiva durata del periodo nel quale Lei non era ancora proprietario dell’immobile.
Qualora l’amministratore non dovesse provvedere, ritengo, in via residuale, che si potrebbe pensare ad una ripartizione puramente proporzionale delle spese, tenendo conto della data del trasferimento della proprietà, e, di conseguenza, rimarrebbe di competenza del venditore, il 53,4% delle spese.
Spero di esserTi stato d’aiuto; Ti auguro una
Buona giornata.
Avv. Savini buongiorno,
ho venduto il mio appartamento nel 2021 con dichiarazione dell’amministratore in cui certificava la mia solvenza salvo conguaglio di fine servizio. Passati 3 anni dal rogito in cui è cambiato l’amministratore, mi arriva richiesta di una cifra che, per imperizia del vecchio amm., non mi era mai stata notificata negli anni. Devo riconoscere la spesa o legalmente ne sono esente? Grazie
Buonasera Sig. Claudio,
non ho abbastanza elementi per rispondere al Suo quesito.
Occorrerebbe valutare il tenore della dichiarazione rilasciata nel 2021 dall’amministratore pro-tempore, la natura delle spese richieste, eventuali prescrizioni e/o decadenze maturate dal Condominio.
Per tutte queste valutazioni, Le consiglierei di rivolgersi ad un Avvocato di Sua fiducia.
Le auguro di poter risolvere positivamente la vicenda, e Le porgo
Cordiali saluti.
Salve, nel 2011 è stata installata caldaia centralizzata in condominio. Per l’acquisto della caldaia è stato fatto un particolare contratto con scadenza 2023. Io ho acquistato casa nel 2020 a chi spettano le ripartizioni delle spese?
Altro dilemma, un condomino moroso non ha mai pagato le spese condominiali fino al 2023 con un debito verso il condominio di 70 Mila € data che coincide con la vendita all’asta dell’immobile. Tale somma è stata ripartita verso i condomini che hanno coperto le spese del moroso, nel mio caso ho acquistato immobile da un altro proprietario rientro anch’io nel rimborso?
Buongiorno, Antonio,
vado a rispondere ai Tuoi quesiti.
Prima questione : la caldaia è stata acquistata ed installata nel 2011, e la relativa delibera è stata adottata dal Condominio, quantomeno, nel 2011. Mi sembra di comprendere, da quanto scrivi, che sia stato concordato un pagamento rateale del prezzo con scadenza nel 2023, ma, tale circostanza è irrilevante ai fini della ripartizione degli oneri condominiali, che, in questo caso, a mio avviso, rimangono di pertinenza del venditore.
Seconda questione : come esposto nel mio articolo, l’acquirente risponde nei confronti del Condominio, per le spese relative all’annualità dell’acquisto dell’immoabile, ed all’annualità precedente.
Nel Tuo caso, pertanto, ritengo che Tu sia responsabile solidalmente con il venditore – ferma restando l’eventuale rivalsa nei confronti di quest’ultimo -, solo con la parte di morosità di € 70.000, maturata nel 2023 e nel 2022, mentre, il residuo potrà essere richiesto dall’amministratore, esclusivamente al venditore.
Dato anche l’ammontare non irrilevante della controversia, in ogni caso, Ti consiglio di rivolgerTi ad un Legale, per tutelarti nei confronti del Condominio.
Ti auguro una Buona domenica, e Ti porgo
Cordiali saluti.
Buongiorno io ho acquistato casa con rogito il 13 febbraio 2024 e l’amministratore ha comunicato che il consuntivo 2023 delle spese condominiali sarà più alto con conguaglio 2033 in attesa di comunicazione (assemblea prevista x l’8maggio ) a chi spetta pagare il conguaglio 2023? L’amministratore dice che spettano al venditore ma che devo pagare io e poi richiedere il rimborso al venditore.
Attendo suo cortese riscontro
Grazie mille
Vero ica
Buonasera Veronica,
l’affermazione dell’amministratore, sostanzialmente, è corretta; infatti, Tu sei solidalmente responsabile, unitamente al venditore, nei confronti del Condominio, per il pagamento degli oneri condominiali relativi al 2023.
Come altresì correttamente evidenziato dall’amministratore, potrai, poi, agire in via di rivalsa nei confronti del venditore.
Colgo l’occasione per augurarTi una Buona festa della Liberazione.
Buonasera Avv.to,
vorrei esplicitare il mio caso, augurandomi di avere ragione.
Delibera dei lavori di straordinaria amministrazione (rifacimento facciate e androni interni) con individuazione ditta appaltata e relativa contrattualizzazione, avvenuta il 10.09.2018.
Acquisto immobile da parte del sottoscritto avvenuto in data 10.02.2021. Nel contratto di compravendita viene esplicitato che eventuali conguagli non ancora rendicontati sono a carico della parte venditrice anche se posti in riscossione dopo l’atto.
L’esecuzione dei lavori si è protratta sino a questo anno e solo in data 17.01.2023 si è deliberato riparto del consutivo con posizione debitoria di circa 2.500 euro per l’appartamento, attualmente di mia proprietà.
L’amministratore sostiene che io sia solidalmente obbligato con i precedenti proprietari in quanto la delibera di riparto è successiva alla compravendita.
Contrariamente, il sottoscritto sostiene che, sulla scorta di numerose sentenze della Corte di Cassazione, non sussite alcun obbligo solidale in quanto la delibera da cui scaturisce l’obbligazione nei confronti del condominio è quella del 2018 (approvazione lavori e contrattualizzazione con ditta appaltata), pertanto antecedente alla “gestione in corso (2021) e gestione anno precente (2020)” all’anno della compravendita (2021), secondo quanto disposto dall’art. 63 co. 4 disp.att. cc..
Pertanto, se dovesse pervenire decreto ingiuntivo nei miei confronti, posso fare opposizione?
Ritiene che le mie ragioni siano valide.
Grazie in anticipo del prezioso consiglio
Egregio Sig. Primicerio,
le sue valutazioni sono corrette : ai fini dell’individuazione del biennio di solidarietà tra l’acquirente ed il venditore, in caso di interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comune dell’immobile, rileva l’anno della delibera mediante la quale il Condominio ha deciso di far eseguire i lavori, e non, come erroneamente sostenuto dall’amministratore, l’anno della delibera di riparto delle spese.
Spero di esserLe stato utile.
Le consiglio di rivolgersi ad un Avvocato per contrastare le richieste dell’amministratore, e Le porgo i
Migliori saluti.
Gentile Avvocato,
il 13 dicembre 2023 dovrò firmare un Rogito di Vendita di un Appartamento in un Condominio con l’Esercizio 01/01/2023 – 31/12/2023.
Dal 13 dicembre al 31dicembre vi sono 19 giorni che, salvo errore, sarebbero a carico dell’Acquirente nuovo condomino.
Le Spese ORDINARIE Condominiali di questi 19 giorni di dicembre 2023 è esatto che siano addebitate dall’Amministratore al nuovo condomino?
Molte grazie per la risposta e cordiali saluti
Tony
Buongiorno Tony,
la Tua ipotesi è corretta; l’amministrazione condominiale dovrebbe suddividere gli oneri condominiali del mese di Dicembre, come segue : 13/31esimi, a Tuo carico, e, il residuo, a carico dell’acquirente.
Spero di esserTi stato utile, e, con l’occasione, Ti auguro una
Buona festa dell’Immacolata.
Buongiorno,ho venduto il 15 marzo un app.di cui mi è stata rilasciata una liberatoria in cui non devo più nulla…ho chiesto all’amministratore che quando ci sarà il conguaglio mi invii la documentazione…(per capire se sono a debito o a credito)mi ha risposto che considerato che non sono più propetaria dell’ immobile non è più tenuto a farlo….ma in questo modo come faccio a sapere se devo ricevere un rimborso.grazie
Buongiorno Lucia,
Ti consiglio di inviare una p.e.c. (o una raccomandata a/r) all’amministratore, chiedendo conferma della Tua posizione contabile alla data della vendita; ritengo che l’amministratore non possa rifiutarsi di rispondere alla Tua richiesta.
Ti auguro una Buona giornata, ed un
Buon fine settimana.
salve ho il rogido della vendita della mia casa per il 15 settembre vorrei sapere vedendo che gia l amministratore ha gia mandato le rate delle spese se sono obbligato a pagare tutta la rata di settembre o devo chiedere all amministratore di farmi il carcolo di settembre fin al 15
Buonasera Gennaro,
se venderai il 15, sarebbe opportuno che l’amministratore considerasse tale circostanza, e riducesse, di conseguenza, le somme richieste; è anche vero, però, che fintanto che l’atto non si concretizza, non c’è la certezza assoluta che la vendita si verificherà.
Ti consiglio di saldare prudenzialmente per la metà la quota mensile, e, successivamente al rogito, chiedere la rimodulazione dell’importo all’amministratore.
Spero di esserTi stato d’aiuto, Ti auguro una
Buona serata.
Buona sera, io avevo acquistato un appartamento ad luglio del 2022 e mi era stato detto che il tetto era revisionato ed era apposto. Dopo 9 mesi vengo a sapere che ci sarebbe da rifare il tetto e quindi mi trovo con una certa spesa. La mia domanda è: chi dovrebbe pagare per il lavori del tetto condominiale…il nuovo proprietario oppure il vecchio proprietario???grazie mille
Buonasera Silviu,
purtroppo, devo chiarirTi da subito che il Condominio può richiederTi l’intera somma dovuta, senza che Tu possa opporre nulla al Condominio.
Nei confronti del venditore, invece, dovrei avere qualche elemento ulteriore; in particolare, il venditore ha messo per iscritto che il tetto era in buone condizioni ? oppure, Te lo ha comunicato solo verbalmente, e, in tal caso, ci sarebbero dei testimoni che hanno assistito a tali rassicurazioni ?
In ogni caso, non esitare a contattarmi in privato al n° 3286635490, se ne hai necessità.
Ti auguro una
Buona serata.
Buonasera, se un appartamento è in comunione per le spese condominiali sono responsabili in solido due eredi, se uno dei due non paga la sua parte il condominio deve emettere il decreto ingiuntivo verso la persona che non ha pagato oppure può rivalersi anche su chi ha pagato la sua metà?
Buonasera Antonio,
per il principio generale di solidarietà dal lato passivo delle obbligazioni, l’amministratore può richiedere l’intera somma dovuta ad uno dei due coeredi, a sua scelta : in altre parole, i due coeredi sono responsabili in solido nei confronti del Condominio.
Buona serata.
Sono diventata proprietaria di un locale commerciale in un condominio, a dicembre 2022, l’amministratore mi ha portato le quote da pagare anno 2021 – 2022 -2023, ma non essendo a conoscenza delle spese sostenute e che rientrano in questi anni ho chiesto chiarimenti ma mi è stato risposto che quelle sono le somme già deliberate pertanto non c’era bisogno di giustificarle. Come mi devo comportare? Inoltre è normale chiedere in anticipo le spese per l’anno 2023?
Buonasera Niky,
hai senz’altro diritto ad ottenere una copia delle delibere assembleari mediante le quali sono state approvate i bilanci, per verificare la correttezza delle richieste dell’amministratore.
Per quanto riguarda il pagamento anticipato delle quote del 2023, se l’assemblea ha deliberato in tal senso, nulla osta alla richiesta da parte dell’amministratore.
Ti auguro una Buona Domenica, ed un
Buon Primo Maggio.
Buongiorno Avvocato,
io ho comprato un immobile in un condominio nel mese di Gennaio 2023 e il venditore mi ha presentato la liberatoria del nuovo amministratore che diceva che erano in fase di revisione i bilanci condominiali degli anni passati (redatti da un altro amministratore) e che al momento non era in grado di stabilire se vi fossero dei carichi pendenti in capo al venditore. Nei giorni scorsi ricevo i bilanci revisionati per le gestioni 2019, 2020 e 2021, con un saldo di circa € 2.000 da versare per il mio appartamento. Premesso che l’esercizio condominiale coincide con l’anno solare, io non dovrei essere solidalmente responsabile col vecchio proprietario solo delle spese condominiali ordinarie del 2023 e dell’anno precedente (2022), come recitato dall’art. 63 cc? Per le annualità precedenti l’amministratore non avrebbe dovuto fare richiesta al vecchio proprietario?
La ringrazio e la saluto
Bruno M.
Buonasera Sig. Bruno,
Le confermo che, avendo Lei acquistato l’immobile nel 2023, è tenuto a pagare gli oneri condominiali relativi al 2023 ed al 2022.
Per maggiori ragguagli, mi contatti pure in privato.
Colgo l’occasione per augurarLe una
Buona Pasqua.
Buona sera,
in questi giorni (siamo in marzo) ho stipulato un contratto di vendita del mio appartamento tramite agenzia immobiliare, il rogito sarà nei prossimi mesi ed entro il 30 settembre devo liberare l’immobile. Oggi stesso ho ricevuto la convocazione dell’assemblea per approvare il bilancio di quest’anno. Nessuna spesa straordinaria. solo ordinaria amministrazione. Nel mio caso a chi sono dovute le spese condominiali ordinarie per l’anno in corso? pago io o paga chi subentra a settembre?
Grazie,
Icaro
Buongiorno Icaro,
ritengo che sia Tu che il potenziale acquirente siate responsabili nei confronti del Condominio, ma che, relativamente al Vostro riparto interno, siano di Tua competenza i 3/4 delle spese di quest’anno, e di competenza dell’acquirente, il residuo quarto (in proporzione al periodo in cui ciascuno di Voi è stato effettivamente proprietario dell’immobile).
Spero di esserTi stato d’aiuto, Ti auguro una
Buona domenica.
Buonasera, ho venduto l’appartamento circa un anno fa in un condominio dove c’erano pending alcune cause tra il condominio e 5 condomini. Tre giorni fa l’assemblea ha deliberato il riparto di dette spese legali condominiali. Chi deve pagare l’importo richiesto io oppure il nuovo proprietario? Se tali spese fossero a mio carico, il nuovo proprietario poteva votare in assemblea il riparto che io invece non approvo?
Grazie
Buongiorno Antonella,
dal momento che – mi sembra di capire – l’intervento legale nei confronti dei condomini era stato deliberato quanto Tu eri ancora condomina, ritengo che le spese siano a Tuo carico (fermo restando che, in prima battuta, il Condominio potrebbe richiedere il pagamento anche all’acquirente).
Contattami pure in privato per maggiori ragguagli.
Buona giornata, e,
Buon week-end.
Buongiorno, ho venduto il 7/2022 un appartamento ricevuto in eredità e in condivisione con mia sorella. Al momento della vendita erano in atto le pratiche per la fattibilità del 110% ma mancava ancora il preventivo della ditta che doveva essere nuovamente approvato dall’assemblea.
L’assemblea che si è svolta a tre mesi dalla vendita, ha deliberato di non voler più aderire al 110%. Quindi le spese sostenute per accertare la fattibilità della pratica non verranno più assimilate alla spesa di ristrutturazione ma devono essere saldate. Ora l’amministrazione,su mandato del nuovo inquilino, mi chiede di pagare perché, a suo avviso, siamo stati noi a deliberare che si facessero queste pratiche (di cui era stato messo a conoscenza). Visto che la decisione di non aderire al 110%, è stata presa dal nuovo condomino, sono tenuta a pagare ?
Specifico che tutte le spese per il 110% deliberare da me, sono state saldate così come le spese condominiali.
Grazie.
Buonasera Sig.ra Marta,
da quanto espone, temo che le spese per lo studio di fattibilità siano di Sua competenza; mi contatti in privato per maggiori ragguagli.
Cordiali saluti.
Buongiorno
a marzo 20222 acquisto un appartamento, dall’atto di proprietà non si evince da nessuna parte che c’erano delle cause in corso e condanne di pagamento per il vecchio proprietario e dotta che aveva fatto i lavori.
Anzi all’articolo 5 dell’atto c’è scritto che il venditore si assumeva qualsiasi responsabilità di debiti anche pregressi alla data del rogito.
Ovviamente non parliamo di oneri condominiali ma di sentenze di condanna una del 2013 e l’altra corte d’appello del 2020.
Ripeto io ho acquistato a marzo 2022.
Il condominio assistiti dal loro avvocato precetta a me come obbligato in solido del vecchio proprietario.
Per quanto concerne gli oneri condominiali è tutto regolare.
Debbo essere io obbligato in solido dal momento in cui sulle sentenze di condanna appare il nome della ditta ed ex proprietario?
Trattandosi di vecchie sentenze e soprattutto poiché io ho acquistato dalla prima sentenza (2013) 9 anni dopo, dalla seconda sentenza (2020) 2 anni dopo.
La ringrazio anticipatamente.
Danilo
Buonasera Danilo,
il caso che proponi è senz’altro molto interessante.
In linea di principio, Ti direi che, alla luce dell’art. 63, 4° comma disp. att. c.c., Tu, in via analogica, non dovresti essere chiamato a rispondere delle condanne del precedente proprietario.
Ti consiglio, comunque, di rivolgerTi prima possibile ad un Avvocato, anche perchè, dal termine “precetta”, deduco che l’Avvocato del Condominio Ti abbia notificato un atto di precetto su sentenza, e, pertanto, a decorrere da 10 giorni successivamente alla data della notifica, il Condominio potrebbe agire esecutivamente nei Tuoi confronti, ad esempio, pignorando il Tuo conto corrente.
Spero di esserTi stato utile; Ti auguro una
Buona serata.
Buon giorno, mi ritrovo con un bel problema da risolvere: dopo due anni di covid l’amministratore di un condominio in cui abbiamo la proprietà di un appartamento si rifà vivo presentandoci il consuntivo delle spese condominiali non pagate dall’inquilino: circa 10.000 euro. L’inquilino, più volte sollecitato da noi al pagamento, ha promesso di provvedere ma non ha fatto nulla al riguardo e nel frattempo le quote mensili continuano ad aumentare. L’inquilino ha evidenti difficoltà economiche ma ha anche subaffittato l’appartamento, cosa non prevista dal contratto di locazione. Che fare?
Buongiorno Gianni,
è evidente che Tu debba sollecitare il conduttore al pagamento delle quote, ed al rispetto del contratto, in materia di divieto della sub-locazione.
Contattami pure in privato se desideri ricevere assistenza legale dal sottoscritto.
Buona giornata, e,
A presto.
Buonasera, come si applica questo discorso per gli appartamenti non venduti i cui costi condominiali spetterebbero alla ditta costruttrice?
Nel mio caso ho acquistato l’appartamento a inizio marzo 2021 firmando il regolamento condominiale in cui era inclusa la famosa clausola con cui il costruttore si esenta dal pagamento delle rate condominiali per gli appartamenti non venduti. Il consuntivo del bilancio condominiale per il 2020-2021 scadeva a fine marzo e nel nuovo preventivo 2021-2022 ho trovato addebitato a mio nome il costo della quota di invenduti di tutto l’anno precedente la data del rogito. Questo disguido si è venuto anche a verificare per l’introduzione di un sistema di calcolo con cui dalla cifra globale della quota condominiale veniva scorporata, tramite storno, la quota di invenduti per poi venire ridistribuita. Questo ha perciò comportato che da una parte il bilancio presentava la quota relativa alle mie spese ordinarie e facente riferimento alla data del rogito e dall’altra la quota di invenduti che però non teneva conto della data di entrata in proprietà. Pertanto vorrei capire se c’è una qualche legge in base alla quale gli invenduti vadano pagati in base all’anno solare. Se così fosse, tale regola dovrebbe essere applicata a tutti i condomini e non solo a chi come me ha avuto la sfortuna di entrare a chiusura bilancio. Grazie in anticipo
Buonasera,
ho acquistato ad Aprile 22 un immobile con pratica di saldo e stralcio.
Il proprietario si era impegnato a saldare al condominio tutte le spese arretrate, entro la data del Rogito. L’agenzia immobiliare mi aveva garantito (anche per iscritto) che il giorno del Rogito avrebbero mostrato la quietanza di pagamento.
Il giorno del Rogito, nel momento in cui il notaio ha chiesto la quietanza di pagamento, il proprietario ha spiazzato tutti dicendo che non aveva ancora saldato (adducendo varie scuse).
Il notaio ha pertanto inserito nell’atto che il proprietario si sarebbe impegnato a saldare tutto entro il 5 maggio. Oggi, 5 maggio, non ha saldato nulla. Presumo sarò tenuta a pagare io le spese arretrate al condominio. Ma la domanda è questa:
potrò poi rivalermi con un decreto ingiuntivo sull’ex proprietario per l’intero importo, essendo stato specificato nell’atto dal Notaio?
O sarò comunque tenuta a pagare le spese degli ultimi 2 anni?
Grazie anticipatamente
Martina
Buona sera…. Ho acquistato un’immobile, rogito avvenuto il 13 ottobre 2023, da quando incomincio a pagare le spese condominiali? Dal giorno del rogito o anche per il periodo precedente? Grazie anticipatamente.
Paolo c.
Buonasera Paolo,
come ho esposto nel mio articolo, Lei potrà essere chiamato dall’amministratore condominiale, a pagare le spese condominiali degli anni 2023 e 2022, fermo restando che, successivamente, Lei avrà diritto di rivalsa nei confronti del venditore, per il predetto periodo di tempo (naturalmente, fino al momento dell’acquisto dell’immobile).
Colgo l’occasione per augurarLe una
Buona festa dell’Epifania.
Salve,
Nel stesso giorno dell’atto di compravendita, l’assemblea condominiale ha deliberato un intervento (piano di sicurezza) nella zona interrata del condominio in cui ci sono i garage.
Vi chiedo a chi competono le spese dato che data delibera e data compravendita coincidono?
Inoltre ho letto che le spese sono a carico del soggetto che delibera l’intervento. Se questi è la parte venditrice, le spese ricadono su quest’ultimo?
Caro Francesco,
nel caso che mi esponi, sono responsabili in solido nei confronti del Condominio, sia il venditore che l’acquirente.
Buona giornata.
Salve. Ho venduto l’appartamento nell’aprile 2020 anticipando tutte le rate di lavori riguardanti la fossa biologica e deliberati precedentemente. Successivamente a lavori in corso e molto dopo la vendita si è deciso di cambiare la pompa con una nuova spesa non prevista dalla delibera originale e il cui preventivo è stato approvato dai condomini. A chi spetta la nuova spesa?
Buonasera Sig. Petroni,
ritengo che la spesa sia di competenza dell’acquirente, in quanto, per l’appunto, deliberata successivamente alla vendita.
Cordiali saluti.
Salve,
a seguito della dettagliata descrizione degli oneri a carico del Venditore/Acquirente, rimane un dubbio.
Se si è acquistato un immobille nel febbraio 2020 e il consuntivo di spesa condominiale in essere prevedeva 4 rate con scadenza settembre 2019, dicembre 2019, marzo 2020 e maggio 2020, le ultime 2 rate a chi spettano?
Grazie in anticipo,
Saluti Antonio
Caro Antonio,
la rateazione dei pagamenti è un aspetto diverso dal periodo di imputazione degli oneri condominali; dal momento che mi sembra di capire che, nel tuo caso, il consuntivo sia stato approvato nel 2019, la risposta è che rispondono nei confronti del Condominio, sia l’acquirente che il venditore.